本案中的承租人是否享有优先购买权
发布日期：2013-10-28 文章来源：互联网
[案情]
2004年5月28日.A公司作为一楼房的所有人与魏某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：A公司将该楼一层西侧建筑面积518平方米房屋出租给魏某，租赁期限自2004年6月1日起至2013年5月31日终止。合同签订后，A公司将合同约定的房屋交付给了魏某，魏某入住并经营一家超市。2012年11月7日，A公司与B公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，A公司将该楼（建筑面积为8946.61平方米，土地面积为3939.79平方米）出售给B公司，房屋总价款为25966000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，B公司分别于2012年12月1日、12月26日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。2013年1月24日，A公司向魏某经营的超市发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成B公司，承租户应尽早与B公司重新签订商业房屋租赁合同。魏某得知房屋整体售出的情况后，认为A公司与B公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认A公司与B公司之间的商品房买卖协议无效。关于本案的处理有两种意见：
[分歧]
一种意见认为：作为出租人的A公司预出售房屋，但未在法定期限内通知作为承租人的魏某，使魏某丧失了对其承租房屋的优先权，A公司与B公司之间买卖行为违反相关法律规定，两公司之间的买卖关系应认定为无效。
另一种意见认为，A公司与B公司之间买卖关系是合法有效的。理由是，原告魏某承租的是该楼的一小部分，面积不足整个楼房的百分之六，现该楼以整体的方式转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。魏某对整体转让的楼房不享有优先购买权。A公司与B公司之间买卖行为不违反法律的规定，该买卖法律关系应为合法有效。
[分析]
笔者同意第二种观点，本案的焦点是魏某是否符合法定优先购买的条件。何谓承租人的优先购买权，其成立的条件又是什么呢？最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人的优先购买权，来源于上述法律的规定。
优先购买权是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权人以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。
按照法律的规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，因此，对于同等条件的准确定义则是这类案件的关键。本案的争议焦点也就是魏某承租的518平方米的房屋与整栋楼是否是“同等条件”。A公司整体出售面积为8946.61平方米的整栋楼，魏某只在其中承租518平方米的一间房屋，条件并非相同。就本案而言，只有A公司选择将建筑物分割出售时，魏某才会享有就其承租部分的优先购买权；而不应是因魏某承租楼房的其中一间，而导致A公司丧失将建筑物整体出售的权利。A公司将整栋楼房出卖的行为没有侵犯魏某的优先购买权，因此， A公司与B公司之间买卖关系是合法有效的。
