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租赁合同无效时该怎么办？

【问 题】：

在现在社会中，房价过高，导致很多人买不起房，因此过着租房的生活，或是因为做一些小生意则租来作为商铺，在租房时就必然会涉及到签订租赁合同。
很多人担心，如果所签订的租赁是无效的该怎么办，因此我们在签订时就要注意该租赁合同是否是无效的，当租赁合同无效时该怎么处理呢？

【无效情形】：
租赁合同无效的情形：
（1）违法建筑物租赁合同；
（2）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同（超过部分无效）；
（3）未经出租人同意的转租合同；

【另 外】：
在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条）

违法建筑物合同租无效转化为有效的情形：
一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。

【无效租赁合同的处理】：
（1）可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；
（2）装饰装修物：承租人经出租人同意装饰装修物，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第9条）
（3）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条）
（4）扩建费：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条）：
①办理合法建设手续的，扩建造价费油由出租人负担；
②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。




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