一、什么是商品房认购协议？
什么是商品房认购协议？商品房认购书是指购房者看中开发商开发的楼盘后，由于开发商未取得商品房预售许可证不能公开销售或者购房者一时不能付清购房款等，在购房者与开发商签订正式的商品房买卖合同或预售合同之前签订用于约束购房者和开发商，由购房者支付一定购房定金并明确商品房状况、价款、正式买卖合同签署期限、违约责任等商品房销售基本内容的协议。
一般的，商品房认购协议包含以下内容：
（一）双方当事人的姓名、名称、住所。
（二）认购房屋的具体情形。商品房认购书的标的应是合同双方就特定房屋在特定的时间订立正式商品房买卖合同进行正式交易的行为，而不是房屋本身：
1.坐落位置，对房屋的坐落位置的约定应是具体而详细的，它不仅要说清房屋所处的地理位置，还要说清楚房屋在整个小区整栋楼中坐落的具体位置，因为商品房随着其坐落位置的不同价格也是不相同的。
2.面积。商品房的面积问题长期以来都是开发商与购房者之间的焦点问题之一，容易引发纠纷。就商品房认购书中有关预订房屋面积的约定而言，一般应使其明确约定两点，一是预订房屋的建筑面积和套内建筑面积;二是预订房屋使用面积的计价方式。
3.价款。对商品房的价款在商品房认购书中约定可以避免合同双方当事人将来的纠纷，但过早的约定价款也会使缺乏购房经验的人过早地陷入了商品房认购书的陷阱。
（三）合同履行期限。无论是特定的房屋还是特定的时间，这个特定都是由双方约定加以确定的。因此，约定特定的合同履行期限非常有必要。
（四）定金。在商品房认购书中，它有时作为债的担保形式的条款存在，有时作为违约责任的条款存在，或同时作为两种形式存在。
二、认购协议约定的定金能否收回？
为了保证合同的履行，开发商在签订商品房认购协议时一般都会要求购买者先交付定金，那么认购协议约定的定金能否收回？区分不同的情况，如果是购房者违约签订认购协议而并未出现协议无效的情形下，认购协议约定的定金不能收回；如果是开发商违约导致合同目的不能实现的，不仅承担违约责任，还要返还定金。主要有以下几种情形：
（一）认购协议约定的定金不能收回。购房者违反认购书的约定导致不能收回定金，《认购协议》已就日后签订的《商品房买卖合同》的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立《商品房买卖合同》，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保。
（二）认购协议约定的定金可以收回。开发商通过认购方式向购房人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因属不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立，则开发商应当将定金返还买受人。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。
1. 开发商未取得预售许可证导致认购协议无效。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
2. 如果开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应返还定金。
3.认购小产权房协议无效缴纳的定金可收回。
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