商品房买卖中认购定金返还3
随着近来商品房买卖的增加，越来越多的开发商在房屋尚没有建造之前就预先销售房屋。国家也设立了商品房预售许可制度规范尚未竣工的商品房买卖行为，但开发商为在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下让消费者先行缴纳商品房预购（认购、预约名目非常繁多）定金然后签订认购书（订购合同、预约合同等）。在履行过程中，有些开发商因种种原因未能及时办理《商品房预售许可证》或者因其他原因出现种种没有按照原来向消费者的承诺兑现，往往产生纠纷。现安阳律师孙海军就商品房销售中的预约合同以及预约定金问题做如下探讨，希望对广大购房者有所裨益。
如果认购书中约定了具体的房屋面积、楼层、坐落位置等条件，如果具备了商品房买卖合同的主要内容，就应当认定为商品房买卖合同。（《商品房买卖司法解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。）如果开发商尚未取得《商品房预售许可证》，根据法律规定购房者可以主张解除合同、返还已经缴纳的预约金。（《解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。）可见，在开发商没有取得预售许可证时完全可以主张合同无效、返还预约定金。
在实际操作中除开发商没有取得预售许可证外，其他情况下预约定金如何返还呢？根据《解释》第四条的规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因开发商一方原因未能订立商品房买卖合同，开发商应当双倍返还定金；如果是购房者的原因不愿意与开发商订立正式的商品房买卖合同，那么购房者是不能索回定金的。如果出现不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，比如国家政策变更导致购房者贷款无法办理或者其他非买卖双方的原因导致无法继续购买房屋，那么开发商将定金返还买受人。