房屋买卖合同未签订，认购定金是否应该返还
作者：王树德律师

法律聚焦：
商品房买卖合同当中，当事人约定以支付定金为订立合同担保形式的，给付定金的一方拒绝订立合同的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受受定金的一方拒绝订合同的，应当双倍返还定金。
案情简述：
被告FH公司为“天赐园”小区开发商，2009年2月，吕某与FH公司签订房产认购单，并交纳购房定金50000元，房产认购单除注明房号、面积、售价、首付款、签约时间外，还注明“签订本认购单后应携带相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为

放弃认购权，客户所支付定金不予退还”。5月份，吕某与Fh公司洽谈房屋买卖合同的具体内容。双方室外空调预留位置、绿化安防等事项无法达成一致意见，双方最终未能签订正式房屋买卖合同。双方均认为没有签订正式房屋买卖合同的原因是对方过错，应该使用定金罚则，协商未果之下，吕某委托本律师将Fh公司诉至北京市通州区人民法院，日前本案已经审理终结并发生法律效力。
判决结果：
北京市通州区人民法院判决FH公司退还吕某定金5万元，诉讼费由FH公司承担。后双方均未上诉。
评析意见：
本案当中涉及两个主要的法律问题，下面笔者一一进行解析：

一、吕某所付5万定金的法律性质

定金是指合同当事人为了确保合同的旅行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按照合同标的的一定比例，预先给付当事人的金钱，属于担保的一种形式。如果接受定金的一方不履行约定的义务，要返还给给交付定金的一方双倍定金；如果交付定金一方不履行约定义务，无权要求返还定金。
立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金，此种定金不是合同成立的要件也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与对方订立合同，就应接受定金罚则的制裁。最高人民法院《关于适用〈担保法〉的若干问题的解释》中第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金; 收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案当中，笔者认为房产认购单是吕敏和fh公司为今后签订房屋买卖合同而达成的一种房屋买卖预约，签署此单据后，吕某和FH公司签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房，同时FH公司在和吕某签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同，而吕某也应当有和FH公司洽谈合同内容、签订合同的义务。
吕某在签署了房严认购单时交付FH公司5万元定金，此款依据房产认购单的内容应认定为吕某与FH公司为保证今后建立房屋买卖关系而交付的，是一种为保证今后能够建立合同关系的定金，符合最高人民法院关于“担保法解释”第115条关于立约定金的规定。立约定金系对双方所享有的信赖利益的担保，其法律效果是促使双方善意履行洽谈合同、进而最终签订合同的义务。但鉴于认购书未涵盖房屋买卖合同的全部基本条款，故认购行为并不妨碍双方对合同条款达成合意，只要双方善意履行了合同洽谈义务，即使未最终达成合意，立约定金罚则也不发生作用，除非能明确认定一方行为系非善意的拒绝签约。

二、未签订房屋买卖合同，当事人双方是否有过错？

吕某在与FH公司商谈房屋买卖合同具体内容时，因为空调室外机预留位置问题产生分歧，双方未能达成一致意见，故吕某和fh公司未能签订房屋买卖合同。笔者认为对于此结果的发生双方均无过错。吕某作为房屋购者出于自身的消费能力和今后居住方便考虑，想人住后在客厅、南北卧室安装空调，当其在有关购买房屋的资料中没有看到空调室外机预留位置，而要求在合同中加以明确，理由正当，并无不妥。FH公司在设计房屋时应当结合实际预留空调室外机的位置。由于fh公司只在客厅内做了项留孔，未预留南北卧室的安装空调机管的圆孔，其设计符合大众消费习惯在此问题上，FH公司无过错。协商过程中，因吕某要求增加的内容可能会影响今后购买楼房人的利益或者整个楼房外观美感，故拒绝增加此条款并无不妥。买卖双方履行了洽谈合同内容的义务，但房屋买卖合同不能和一般商品的买卖合同相比，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多、交付后不便调换等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的，买卖双方对于部分合同内容未达成一致，意见均属签订合同过程中发生的正常现象，双方不存在拒绝订立合同叫题，也不存在假借订立合同为获取史犬的甘问利益而故意与对方发生意见分歧。故虽然未签订合同，也不应适用最高人民法院关于“担保法解撵”第115条关于立约定金罚则的规定，应当按照实际交付金额退还。