买房签联建合同，法院判决无效
2002年底，房地产市场风生水起，一片兴旺，大批的温州投资客人涌入上海购房投资，王小姐就是这些温州人之一。王小姐在温州当地报纸上看到某处“黄金旺铺”低价销售，遂和购房团一起当地看房。到了售房现场才发现，所谓“旺铺”还是一片荒地。开发商拿出了美丽的设计效果图，热情地向王小姐推销荒地上的“黄金旺铺”，告知双方可以签订《联建协议》进行联合开发，价钱低廉，“钱”途无量，安全可靠。王小姐考虑后签订了《联建协议》，约定由王小姐出土地款、基础建设费、土建款若干，由开发商进行开发，到2004年底商铺建成后产权归王小姐所有。转眼到了2005年，开发商却迟迟没能建成交房，王小姐多次催交无望，遂诉至法院，要求开发商交付商铺并根据《联建合同》约定“每迟延一天交房按总房款的千分之三承担违约责任”要求开发商承担违约责任。请问法院能支持王小姐的诉讼请求吗？
律师说法：
一、《联建合同》名为“联建”合同，实为“商品房买卖”合同
虽然合同名义上称为“联建”，约定合同约定王小姐支付土地款、基础建设费、土建款等，双方合作开发。但根据合同约定，商铺筹建、立项、规划、设计、施工和管理等工作全部由开发商完成，王小姐仅有获得固定数量商铺的权利，并不参考开发商公司的管理和分红，也不拥有股份。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》规定，应当认定为房屋买卖合同。开发商以商品房的名义进行立项，并通过公开和社会化的方式向社会公众发布订约信息，并与不确定的受众面发生交易，应认定为商品房买卖合同。
二、签订的联建合同属于无效合同
商品房交易属于大宗商品交易，国家为保障商品房交易安全，对商品房预售实行严格的许可制度，未经许可，开发商不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在开发商未取得《预售许可证》的情况下签订的商品房买卖合同属无效合同，无效合同自始无效，不得履行。上海市规定颁发预售许可证的条件是：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。王小姐签订《联建合同》的时候，“黄金旺铺”只存在于图纸中，还是空中楼阁，显然不满足颁发《预售许可证》的条件。为规避法律禁止性规定，开发商和王小姐买卖商品房却签订《联建合同》，为无效合同。对此，开发商应负主要责任。王小姐作为投资者，比普通消费者更具备房产交易的知识，理应知道没有《预售许可证》是不能进行商品房预售的，其明知开发商没有预售许可证，还签订《联建合同》，王小姐应负次要责任。
三、合同无效，王小姐无权要求开发商交房及承担违约责任
无效的合同自始无效，尚未履行的，不得履行，故王小姐无权要求开发商交房；已经履行的，应恢复原状。合同无效，相当于双方没有签订合同，合同约定的违约责任也就不存在了，所以王小姐无权要求开发商承担违约责任。鉴于在这一事件中，开发商应负主要责任，王小姐可以要求开发商赔偿损失。王小姐已经支付了大部分房款，已支付房款在被开发商占用期间的利息应视为王小姐的损失，一般按银行同期贷款利率计算利息损失。综上，开发商应该返还王小姐已经支付的房款，并按银行同期贷款利率支付占用房款期间的利息。
法院最终按上述理由作出了判决，不支持王小姐关于交房和支付违约金的请求。
