擅自出售单位公房，法院判决买卖合同无效
擅自出售单位公房，法院判决买卖合同无效
【案件】2001年10月，黑龙江的张先生将单位分给的一间公房（产权人 是单位）以5. 8万元的价格卖给吴先生。后来，单位要建新房，按照单位的有
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关规定，张先生应该先交回这一间旧房，才可以按照优惠分到三室一厅住房； 如不交旧，新房不能分到。但张先生认为，房子是单位分给自己的，自己当然 有权利出卖。2002年2月，张先生所在单位将张先生诉至法院，请求法院确 认张先生和吴先生房屋买卖合同无效。
【审判】
法院审理后认为，张先生对房屋没有处分权，确认张先生和吴先生的房屋 买卖合同无效。
【评析】
本案涉及到两个问题，一是房屋的使用权和所有权的区别；二是无效合同 的认定。
一、房屋的使用权和所有权的区别
房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房 屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是他项权利，如典 权、抵押权、租赁权等。所谓“房屋的所有权”是指房屋的占有权、管理权、 享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥 有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权 的方式有很多，包括：①依法新建的房屋；②添附的房屋，如翻建、扩建、加层 等;③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；④继承或受遗 赠的房屋。上述前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律 的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某 种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。而“房屋的使用权”是指对 房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。2000年7月1日施行 的《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定：“公有房产使用权经产权 单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手 续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋，原租赁关系自动终止。已经转 让、转租的，应按前款规定办理。”第十五条规定：“公有房产使用权转让、转 租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府 制定。”第三十四条规定：“违反本条例第十四条规定，擅自转让、转租公有房 屋使用权的，由房产主管部门没收违法所得，并对转让人处以转让金额20%以 下的罚款，对转租人处以月转租金额5倍以下罚款。”就本案而言，张先生对其 所住的公房只具有使用权，而由于没有事先经过单位同意，所以无权出售。法院 可以据此判处张先生1. 16万元（5.8 x20% )的罚款。
二、张先生和吴先生之间的房屋买卖合同是否有效
房屋买卖是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为
此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，但实践中许多纠纷 涉及到买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？ 归纳起来，主要有以下7种：
房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地 的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占 用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不 同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买 方可以提出这种买卖合同无效。
未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的 转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合 同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付 也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价 款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有 权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有 的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证 明书。其中，对于无权处分合同，我国《合同法》第四十八条规定：“行为人 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经 被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告 被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被 追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十 一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订 立合同后取得处分权的，该合同有效。”
侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等 条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通 知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯 共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖 合同无效。
单位违反规定购房，合同无效。机关、团体‘、部队、企业事业单位 不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人 民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋, 双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准 议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均
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不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出 卖人在房屋质童问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买 受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房 地产，不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不符合转让 房地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限 制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房产未经共有人书面同意 的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定 禁止转让的其他情形。
就本案而言，张先生把公房擅自出售的行为，符合以上（3)中的无权处 分行为，而且，由于如果没有单位的授权或着追认，所以该买卖合同是无效 的。本案法院确认该买卖合同无效是正确的。另外，至于第三人吴先生的损失 应该可以另案处理，如果吴先生是善意的，可以另案起诉张先生承担违约责 任；如果是恶意的，则只能得到所付房款。
