还贷期间私自转卖房屋，法院判决合同无效
还贷期间私自转卖房屋，法院判决合同无效
【案情】2001年11月，王先生从某开发商处购买了一套办公用房，同时 与建设银行签订了一份个人住房贷款合同。合同规定，购房人王先生如果将该 房转让给他人时，应事先经建设银行书面同意方可；并且需重新签订贷款合 同；另规定，贷款期间，购房人王先生累计六个月未偿还贷款本息，银行有权 解除本合同,提前收回已发放贷款本息。合同签订两日后，银行将王先生贷款 直接划人开发商某公司在银行开立的存款账户上。
2002年2月，王先生与该开发商达成协议，由该开发商从2002年5月起 冋购王先生所购房屋，并约定由该开发商承拘购房人王先生原来所承拘的一切 责任，同时王先生对该房屋所应有的权利相应免除。但该回购协议未经银行同 意。后自2002年8月起至今，王先生未向银行偿还贷款本息。
2003年1月底，银行向王先生发出了催还贷款通知书，称王先生自2002 年6月至12月未能按期偿还贷款本息，已累计达7个。双方协商未果，于是 银行诉至法院，要求解除贷款合同，并偿还贷款本息。
【审判】
庭审过程中，双方展开激烈争执。王先生认为房屋已由开发商回购，应由 开发商偿还贷款本息；银行则认为，因转让房屋而发生权利义务转让时，应经 其书面同意，重新签订借款合同，而王先生与开发商某公司达成的回购协议未 经我方同意，亦未重新签订借款合同，王先生仍承担偿还贷款的义务，鉴于王 先生已违反了双方所签订合同的约定，银行有权解除合同，并要求王先生偿还 贷款本息。
法院审理认为，王先生与银行签订的合同系有效合同，双方应按合同约定 享受权利、承担义务。王先生与开发商回购房屋的行为未经银行书面同意，违 反了合同的约定，王先生不能以房屋权利义务已转至他人，应由他人偿还贷款 为由拒绝还款。法院判决解除了王先生与银行所签订的借款合同，同时，判令 王先生偿还贷款本息。
【评析】
本案涉及到一个转按揭是否有效成立的问题。
“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求 延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人 住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。“转按揭”的实质 是已购房产的借款人主体的变更。也就是说，购房人在未还清贷款时，可以转 让或出售该房产；买入该房产的人，乂可以向银行申请二手房贷款。购房者也 可以在收人低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房，待收入提高、偿还能 力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。发生“转按揭” 情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款，房产转移由银行进行处置所发 生的贷款主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款 主体也发生改变。这其中，变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称 为“加按”，变更抵押物称为“换按”。
目前，个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间，转按揭操作的一般 程序是：第银行将重新审核“按揭房”的合法性，并按照新买主的收入 情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，并确定新买主的贷款金 额、期限和利率；第二，银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物；第三, 新买主经审核合格后，如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开 发商签订新的购房合同，如果房屋产权证已经办理，那么新旧买主可直接签订 购房合同；第四，如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理 保险；第五，银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同，保证 合同、抵押合同，办理抵押登记手续，然后发放贷款，同时，终止原借款合 同，收回原贷款，撤销原抵押登记手续。
另外，需要注意的是，按揭贷款只是购房方式的一种，并不影响购房者所 购买房屋产权证的办理，只是在取得产权证后，需要与贷款银行办理他项权 证，在他项权证办理完毕后由贷款银行收取，该房屋产权证取得后由业主自己 收取。
就本案而言，争议焦点在于王先生与开发商回购房屋的行为，能否对抗银 行。根据我国《合同法》规定，双方签订合同后，应严格按照合同的约定享 受权利、履行义务。王先生与银行已在合同中明确约定，转让用本合同项下的
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借款所购买的房屋而将本合同项下的权利义务转让给他人时，应经银行书面同 意，即王先生与开发商回购房屋的行为，不能免除王先生向银行偿还贷款的义 务，王先生仍应向银行偿还贷款。
