陆x诉王x等房屋买卖合同纠纷案

南京市鼓楼区人民法院

民事判决书


(2013)鼓民初字第3308号

　　原告陆x。

　　委托代理人陈x。

　　委托代理人唐x。

　　被告王x。

　　委托代理人谢x

　　被告马x。

　　委托代理人冯xx

　　第三人王xx。

　　原告陆x与被告王x、马x、第三人王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理，于2013年6月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告陆x及其诉讼代理人陈x，被告王x的诉讼代理人谢x，被告马x的诉讼代理人冯xx到庭参加诉讼。第三人王xx经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告陆x诉称，2011年3月，原告急需用钱，经朋友黄x介绍认识胡x，由胡x帮忙用原告所有的位于南京市鼓楼区察哈尔路71号2幢203室房屋向银行抵押办理商业贷款。原告应胡x的要求向被告王xx具委托书，并办理了公证，由被告王x代理原告办理具体的贷款事项，因委托书是格式文本，委托权限除了代办贷款外，还包含代为出售房屋和代收房款。原告将房产证、土地证交给了被告王x。后原告发现被告王x用原告的房屋为他人抵押办理贷款，原告经交涉注销了此次抵押登记，但是房产证和土地证一直未能要回。2011年5月25日，被告王x在未告知原告亦未获得原告同意的情况下，以原告代理人的身份，将原告的房屋以低于市场价一半的价格出售给了被告马x。原告在房屋内居住至今，从未有人上门看过房或是表示要购买该房屋，也无人要求原告交房，更未收到过任何房款。被告王x超越真实的委托事项，与被告马x恶意串通，以低价形式买卖原告的房屋，严重侵害了原告的合法权益，该行为应属无效。特提起诉讼，请求判令：1、被告王x代理原告陆x与被告马x就南京市鼓楼区察哈尔路71号2幢203室房屋进行的房屋买卖行为无效；2、被告马x将上述房屋产权恢复为原告所有，并不得在该房屋上设置任何他物权；3、两被告连带赔偿原告各项经济损失30000元；4、由两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告放弃第2项诉讼请求。

　　被告王x辩称，被告王x与被告马x之间就诉争房屋进行的房屋买卖是基于原告的公证授权。原告诉状所陈述的贷款事项与被告王x无关，从原告提交的证据来看，该贷款事宜是原告自己办理的，并非被告王x代为办理。原被告签订的委托书中代为办理房屋解押的权限，与原告陈述的贷款事项无任何关系。2012年3月17日，原告报警称，其2011年2月全权委托被告王x出售房屋，房屋以低价60万元出售，自己只得到18万元，原告报警陈述和诉称不一致，说明原告隐瞒了大量事实情况。原告主张经济损失30000元于法无据。请求驳回原告的诉讼请求。

　　被告马x辩称，被告马x与被告王x签订房屋买卖合同，购买原告的房屋，是基于原告对被告王x的授权签订的，该授权经房产部门认可，并办理了房屋过户手续，该授权是有效的。房屋售价60万元是双方协商确定的价格，虽低于市场价，但在合理范围内。被告马x与原告之间的房屋买卖行为并不存在法律规定的无效情形。原告主张的经济损失30000元无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。

　　第三人王xx未到庭，其在2013年5月20日至本院领取诉讼材料时陈述，他是花费65万元从被告马x手上购买的房屋，是正常的房屋买卖及过户。

　　经审理查明, 2011年3月，原告陆x急需用钱，经朋友黄x介绍认识案外人胡x，又由胡x介绍认识被告王x。2011年3月25日，原告陆x出具《委托书》一份，载明受托人为王x；委托内容：我个人拥有位于南京市鼓楼区察哈尔路71号2幢×××室的房产，由于我没有时间，故我自愿委托王x作为我的代理人办理上述房产的相关手续；委托权限：1、上述房屋的归还抵押贷款，领取他项权证以及解押手续，注销抵押登记手续，解除房产证密码；2、办理房屋出售、签定房屋买卖合同，办理交易过户，变更产权证和土地证、缴纳相关税费，代收房款（包括领取银行贷款），代收售房个税补贴；受托人无转委托权；受托人在上述权限内所签署的有关文件，我均予以承认；委托期限自2011年3月25日至2012年3月24日。2011年3月28日，南京市白下公证处对该委托书进行了公证，并出具《公证书》。

　　2011年4月14日，案外人李xx作为借款人与东台市农村信用合作联社签订《最高额个人担保借款合同》，借款金额300万元，该笔借款由原告陆x所有的上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记，南京市房地产抵押合同确认的抵押房屋价值为182万元。2011年5月24日，该抵押登记被注销。2011年5月25日，被告王x以原告陆x的代理人身份与被告马x就上述房屋签订《南京市存量房买卖合同》，将该房以60万元的价格出售给被告马x，并已收到被告马露支付的房屋价款60万元，且办理了房屋所有权转移登记手续。

　　该买卖合同中甲方（签章）处“陆x”两个字系被告王x代为书写。2011年5月31日，被告马x缴纳了房屋买卖契税，

　　计税金额为993720元。

　　另查明，被告马x在购房之前，并未到现场看房，购房之后亦未交付房屋。被告王x收取的购房款未交付原告陆x。2012年5月7日，被告马x以该房屋抵押向案外人芮xx借款80万元，双方签订的南京市房地产抵押合同确认抵押房产价值为150万元。2013年2月21日，被告马x又将上述房屋出售给第三人王xx，并办理了过户手续。

　　又查明，原告陆x至今仍在上述房屋内居住。除该房外，原告无其他房产。

　　以上事实，有《委托书》、《公证书》、《最高额个人担保借款合同》、房屋所有权证、《南京市存量房买卖合同》、南京市房屋权属登记申请书、销售不动产统一发票、现金完税证、借款合同、南京市房地产抵押合同二份、房屋登记簿二份及庭审笔录等证据为证，足以认定。

　　本院认为, 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　本案中，原告陆x以被告王x与被告马x恶意串通以低价形式买卖其所有的房屋为由，要求确认两被告就涉案房屋即南京市鼓楼区察哈尔路71号2幢203室房屋进行的房屋买卖行为无效。被告王x辩称，其与被告马x就涉案房屋进行的房屋买卖是基于原告的授权，但被告王x虽有原告陆x关于办

　　理涉案房屋过户手续的相关授权，其在出售房屋时并未取得原告的同意，且将房屋以过低的价格出售给被告马x，显然侵犯了原告的合法权益。被告王x辩称房屋售价60万元是与原告约定的价格，原告予以否认，被告王x未能提供相应证据以证实其主张，本院对其辩称意见不予采纳。被告马x辩称房屋售价60万元是双方协商确定的价格，虽低于市场价格，但在合理范围内，但其缴纳的房屋买卖契税明确载明涉案房屋计税金额为993720元，其与芮xx签订的南京市房地产抵押合同确认的涉案房屋价值为150万元，均明显高于其与被告王x签订的南京市存量房买卖合同所约定的售价60万元。且被告马x在购房之前未到现场看房，购买房屋之后一直未要求原告交付房屋，由此可以认定被告马x受让涉案房屋并非出于善意。被告王x作为代理人与被告马x恶意串通，将涉案房屋以60万元的价格出让给被告马x并办理过户的行为，侵犯了房屋原所有权人即原告陆x的合法权益。故对原告陆x请求确认被告王x以原告陆x代理人身份与被告马x就涉案房屋进行的房屋买卖行为无效之诉请，本院依法予以支持。对于原告以其无法对涉案房屋出租、出卖为由要求两被告连带赔偿其经济损失3万元的诉讼请求，因原告一直在涉案房屋内居住，其并无其他房产，且原告就其主张的损失未提供任何证据加以证明，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:

　　一、被告王x以原告陆x代理人身份与被告马x于2011年5月25日就南京市鼓楼区察哈尔路71号2幢203室房屋签订的南京市存量房买卖合同无效；

　　二、驳回原告陆x的其他诉讼请求。

　　案件受理费10100元，保全费3670元，合计13770元，

　　由原告陆x负担480元，被告王x负担6645元，被告马x负担6645元。

　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审　判　长　 杨　　丽
人民陪审员　 程　　路
人民陪审员　 王 青 兰
二○一三年九月十八日
见习书记员　 张　　利