朱某诉杨某房屋买卖合同纠纷案

上海市松江区人民法院

民事判决书
(2013)松民三(民)初字第1944号

　　原告朱某。

　　被告杨某。

　　原告朱某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告朱某、被告杨某到庭参加庭审。本案现已审理终结。

　　原告朱某诉称：2006年7月26日，原、被告在上海某房产经纪事务所（以下简称“某房产”）居间下签订房屋买卖合同，原告购买被告位于上海市松江区某路“某苑”1455弄13号601室的房屋（以下简称“涉案房屋”），总价为人民币（以下币种同）278,000元，原告分三次付清了上述款项，被告将房屋交给原告。由于该房屋为动迁安置房，产证不能独立办理至原告名下，而且安置房屋5年内才可以转让，故当时将产证办理至了原、被告名下，现5年期限已满，原告找到被告要求其按约配合将房屋上被告名字去除，但被告未予同意，还扬言要以40万元的价格收回房屋。原告的行为系违约，根据双方的居间合同第六条第三项的约定应承担5,400元的违约金。另外，涉案房屋现登记为原、被告两人，为办理该产权登记原告支付了7,000元，根据居间合同补充条款第一条后半部分的约定，被告还应承担50%的过户费。现原告起诉至法院请求判令：1、被告继续履行合同，7天内协助原告将涉案房屋上去除被告的名字，产权人变更登记为原告一人名下；2、被告承担违约金5,400元；3、被告支付3,500元的产权证过户费。

　　被告杨某辩称：原告所述的房屋买卖情况属实。其一直不知道产证上有其名字，现在既然情况是这样的，其愿意配合办理产权变更登记手续。其从来没有说过不配合，而是原告未找其要求配合，故其不存在违约，不应承担违约金。关于税费，居间协议上明确是原告承担的，与其无关。

　　经审理查明，2006年7月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买受案房屋，价格278,000元；自合同签订之日起原告向被告预付购房定金1万元；原告到2006年8月10日前支付118,000元，差价5万元到拿钥匙交房时付清，贷款10万元;办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他有关费用，按国家规定交纳，办理改名、贷款费用由原告支付。合同另对其他事项进行了约定。

　　2007年1月16日，原、被告及居间方某房产签订居间合同，约定被告委托某房产将涉案房屋出售给原告。合同第六条第一项是对于居间方违约责任的约定；第二项是对于原、被告违约责任的约定，具体为：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件合同配合，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为；第三项约定三方约定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的2%，计人民币5,400元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。该居间协议补充条款第1条约定，原、被告双方商议约定，由于该房屋为被告拆迁安置房，业主买卖转让出售于他人根据上海城凯置业有限公司有关买卖转让规定办理手续，原、被告双方按照上海城凯置业有限公司办理完相关转让手续后，由于被告依然有其名字在内（拖名）需满五年改除，故原、被告双方协议决定如五年后需被告配合改除名字的，被告必须无条件配合原告改除。另外如五年期满被告与原告前往交易中心办理改除被告姓名手续时，需要交纳过户费用的（契税）则由原、被告双方各50%支付，其他由原告根据国家有关规定支付相关过户费用与被告无关。补充协议另对房款及支付方式进行了约定。

　　合同签订后，原告按约付清了房款，被告将房屋交付给原告居住使用。

　　另查明：2006年12月，上海城凯置业有限公司（以下简称“城凯公司”）与原告签订协议书约定，由于原告购买被告涉案房屋及车库，取得该房屋共有人的资格，但是该房屋根据现在有关政策规定无法取得独立的产权。根据这一情况，就今后办理房屋权证，双方达成协议如下，双方共同遵守：一、今后如果可以办理权证过户，城凯公司应该提供必要的协助，协助原告与出售方办理过户手续，由城凯公司负责与有关部门协调并督促出售方办理房产过户；二、今后办理过户的税费由原告承担，城凯公司不收取原告的其他任何费用。

　　2007年1月30日，涉案房屋预告登记至原、被告名下。2008年5月6日涉案房屋办理产权过户登记，登记的权利人为原、被告，产权证号为沪房地松字（2008）第011312号。原告为办理产证向上海新贵盛物业管理有限公司交纳了契税和维修基金合计7,000元。

　　还查明，2007年2月14日，原告与上海农村商业银行松江支行（以下简称“农商行松江支行”）签订《个人住房商业性借款保证合同》，约定原告为购买涉案房屋支付房款向农商行松江支行贷款88,000元，并就涉案房屋设立了抵押担保。原告起诉本案后就银行的贷款予以了偿还，并于2013年9月29日办理了注销抵押权手续。

　　以上事实，有居间合同、房屋买卖合同、协议书、上海市房地产登记证明、发票、收据、借款保证合同、房地产登记收件收据、房地产权证、房地产登记簿、庭审笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

　　本院认为：原、被告之间签订的居间合同、房屋买卖合同均系原、被告真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。原告诉请要求被告配合变更涉案房屋的登记至其一个人名下，符合合同的约定，且被告也予以同意，故本院予以支持。

　　关于原告所主张的违约金。本院认为，首先，根据审理中被告的辩称意见其是同意履行过户义务的；其次，原告主张违约金所依据的条款并不适用于被告拒绝配合履行变更登记义务的情况。故此，因原告主张无相关合同依据，故本院不予支持。

　　关于原告所主张的产证过户费。本院认为，原告此项主张依据的居间合同补充条款适用于被告除名过户手续办理，即系本案过户中产生的费用；而原告主张的是涉案房屋办理至原、被告名下时产生的费用，所以补充条款的约定并不适用于原告主张的费用。而对于原、被告第一次办理产证时产生的费用双方并无相关约定，但根据原告提供的其与城凯公司的协议书可以确认原告已经承诺办理该次产证时产生的费用由其自行承担，事实上也是其实际支付，而且支付至今也从未向被告催讨过，故原告现主张被告承担一半无相关事实和合同依据，本院亦不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告杨某于本判决生效之日起十日内配合原告朱某办理上海市松江区某路1455弄13号601室房屋的变更登记手续（变更登记至朱某名下）；

　　二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。

　　案件受理费130元，减半收取65元，由原告朱某负担25元（已付），由被告杨某负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 莉
二〇一三年十月二十一日
代理书记员 黄 燕