设置抵押的房屋出卖后末过户，抵押权人主张拍卖遭购房人异议
设置抵押的房屋出卖后末过户，抵押权人主张拍卖遭购房人异议 【案情】2001年6月，丰乐农技站将本单位所有的一套面积90平方米的 住房以3万元的价格出售给本单位职工李某，双方签订房屋买卖合同，未到房 管部门办理产权过户手续，李某在付清购房款后于当月即搬入房屋居住。2003 年8月，丰乐农技站因经营化肥、农药等业务薷流动资金，遂将已出售给李某的 那套住房和本单位另外两套房屋一同设置抵押担保向丰乐信用社借款10万元， 借款期限为6个月。借款抵押担保合同签订后，借贷双方到房管部门办理了房屋 抵押登记，丰乐信用社也依合同向丰乐农技站提供了 10万元借款。借款到期后， 丰乐农技站因经营亏损无力偿还借款本息，丰乐信用社多次催收未果。
2004年8月，丰乐信用社诉至法院，要求丰乐农技站及时偿还借款本金 10万元及利息，并申请法院对丰乐农技站设置借款抵押的房屋采取财产保全 措施。法院依当事人的财产保全申请在查封李某居住的房屋时，李某拿出自己 交纳购房款的收据向法院提出执行异议，认为自己对其居住的房屋享有所有 权，法院查封其房屋于法无据。
【审判】
法院经审理后认为，李某与丰乐农技站的房屋买卖合同依法成立并生效。 作为房屋出卖人的丰乐农技站未按合同法的规定向买受人李某过户房屋产权属 违约行为，本应责令出卖人为买受人补办房屋产权过户手续，以使李某在支付 购房款后获得房屋的所有权。但由于丰乐农技站已将出售给李某的住房设置抵 押担保，并办理了抵押登记，因此，丰乐信用社对丰乐农技站出售给李某那套 房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于买卖合同享有债权，而丰乐 信用社基丁?房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应 确认丰乐信用社对房屋享有的担保物权优先于李某对房屋享有的债权的行使。 李某在丰乐信用社基于担保物权拍卖、变卖抵押房屋优先受偿后，只能要求丰 乐农技站返还购房款并承担相应损害赔偿责任。
【评析】
本案涉及到两个问题，一是丰乐农技站与李某之间的房屋买卖合同的效力
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问题，二是丰乐信用社对丰乐农技站以李某已经购买的房屋设置抵押担保是否 享有优先受偿权的问题。
一、没有办理房屋产权过户的买卖合同是否生效
法律没有规定登记过户是房屋买卖合同生效的必要要件。我国《合同法》 第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生 效的依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干 问题的解释（一）》索九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当 办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事 人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认 定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记 后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其 他物权不能转移。”房屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不应影响合 同的效力，仅仅产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，由此 可见，我国现有法律或行政法规并未将房屋产权过户登记作为房屋买卖合同生 效的要件加以规定，因此只要房屋买卖合同中不具有合同法第五十二条、第五 十三条规定的法定无效的情形，即使未办理产权过户手续，也不会影响房屋买 卖合同的效力。
二、丰乐信用社可以以抵押合同享有优先受偿权
债权行为是指直接引起债权关系成立、变更或消灭的民事行为；而物权行 为则是直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。不论是从转移标的物的所 有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导 致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。 而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行 为。可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的 阶段：第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生； 第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。这两个阶段的行为 相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行 为的要求和后果。区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权, 不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所 有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信 的要求。
就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签 订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合 同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付
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购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了 这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。但由于该房屋实 卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此， 不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给买受人李某的法律效果。季某仅 能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。后一抵押担保 合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合 同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。因 而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示、公信原则，应为有效。
事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管 部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权 证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信 用社不可能知道也无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认 丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。 这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和 市场交易秩序。
