购房者的所有权和抵押权人的抵押权冲突时的处理
购房者的所有权和抵押权人的抵押权冲突时的处理 在二手房买卖中，常常会出现房主将已经设置抵押的房屋再次出售，或者 房主将房屋出售后再抵押的情况。那么，当抵押权人要实现抵押物时，购房者 是否可以主张自己的所有权呢？因为所有权和抵押权都属于物权性质，在同一 财产上并存多项物权性质的权利时，其受偿的先后顺位应由法律明确规定。而 我国法律目前未作出明确规定，那么，应该怎样处理二者的关系？通常而言, 同一标的财产上并存多项物权或物权性质的权利时，应遵循法定权利优先于意 定权利，同一性质的权利并存时以权利成立的时间先后定其受偿顺位，成立在 先的权利优先于成立在后的权利。因此，购房者对房屋有请求转移所有权的主 张，但在法律未对购房者的所有权和抵押权人的抵押权的受偿顺位作出明确规 定时，不能随意推论房屋所有权的请求优先抵押权，而应该以权利成立的先后 次序，优先顺位保护有效成立在先的权利。以下分两种情况：
(一）房屋先出售后抵押，所有权人与抵押权人受偿顺位问题' .?
在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房 者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：
如果商品房买卖合同未进行登记，由于该房屋上没有权利设定的外 观特征，而经登记的抵押权具有物权效力，当然可以对抗购房者的权利。但如 果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为债权的实现就该房屋 设定抵押权的，由于恶意损害第三人的行为违反了民法诚实信用的基本原则， 该抵押权不受法律保护。?
如果商品房买卖合同已经登记，出卖人就该房屋再向他人设定抵押 权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。因为登记的主要目的在于确保房地产 管理部门对商品房预售活动的监管以及有效防范出卖人重复出售损害购房人利 益的行为，登记的合同具有对抗第三人的效力，抵押权人应当通过登记簿查询 抵押物的权属状况，其未尽审查义务所致损失不能由购房者承担。
如果商品房的所有权已登记且转移给购房人，出卖人未经房屋所有 权人同意，就购房人的房屋设定抵押，由于购房人已取得房屋所有权成为所有 权人，出卖人对他人房屋设定抵押权的行为属于无处分权人处分他人财产的行 为，根据《合同法》第五十一条的规定，除非该行为经所有权人追认或者无 处分权人取得处分权，否则该合同无效。
? ‘（二）房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人的受偿顺位问题
房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与 购房者权益冲突时，可分别以下情况处理：
如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情 况。根据《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押物登记 的，应通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押 权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，抵押权人可主张房屋转 让行为无效。不动产设定抵押权，应办理抵押物登记，登记的目的在于确保财 产的稳定和交易的安全，购房者应通过登记簿查询房屋上的权属状况，其疏于 审查而遭致的损失不应转嫁给抵押权人承担。根据《最髙人民法院关于适用 担保法若干问题的解释》第六十七条的规定，即使出卖人未通知抵押权人或 者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，买卖合同的效力不因此而受影响，抵 押权人仍可就经登记的抵押物行使物上追及权实现其债权，受让人亦可行使涤 除权以取得抵押物的所有权，因此，不管该房屋已转移至何人之手，即使已转 移给了消费者,消费者的所有权仍然不能对抗该房屋的抵押权，受让人可以代 替债务人清偿其全部债务，以取得房屋所有权，然后就涤除房屋上负担所支付 的价款向抵押人追偿。
如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同 意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况,
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购房人仍然买受的，属于买受人自愿承担风险，自无反悔并受法律保护的 依据。
