律师案例说法系列一：商品房预售合同的效力
案例：2005年10月2日，游某与某公司签订认购书一份，约定游某以人民币211，1241万购买某公司开发的维也纳森林别墅第四期686栋；游某于当日支付定金人民币5万元。2005年10月29日，游某于某公司签订预售合同一份，约定游某以人民币200万元购买某公司开发的维也纳森林别墅第三期686栋，上述商品房的预售许可证号为海房预售第5083号。同日，游某于某公司游分别签订了二份补充协议，约定游某应于2005年11月2日前支付人民币10万元，剩余人民币185万元应于2005年11月30日付清；逾期付款则支付违约金，所签合同作废，某公司无需通知游某即可另行处理此房。2005年12月6日、2006年2月20日游某分别汇款人民币100万元、87.2万元到某公司账户。2006年3月6日，某公司向游某公证送达一份通知，要求游某到某公司财务部提取属于游某的个人资金。2005年12月29日，某公司取得包含游某所购房屋在内的预售许可证海房预售第5083号。
      开发商某公司在广告杂志上刊登销售某公司开发的维也纳森林别墅第四期，杂志上标明的预售许可证为海房（2004）预售证第131号，订购协议书约定购买第四期，但预售合同约定购买的是第三期，而签订预售合同时某公司未取得预售许可证，在游某起诉到法院前于2005年12月29日取得第三期的预售证。
      游某起诉某公司，要求撤销预售合同，返还购房款202.2万元，赔偿损失7.5万元，并支付增加赔偿额人民币200万元。某公司反诉，要求认定合同有效，游某没按时支付购房款，构成违约，应承担违约责任。请求人民法院终止合同，游某支付违约金4万元。
法院判决：撤销订购协议书、预售合同、补充协议书，某公司10日内返还游某购房款202.2万元，某公司赔偿游某人民币30万元。
评析：在类似案件中，若开发商没有取得商品房预售许可证，其就不具备商品房预售主体资格，无权将商品房“预售”给购房人，该民事行为属于不具备民事行为能力的民事行为，依据《民法通则》关于民事效力的认定条件，应认定为无效合同；但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》（试行）中规定了合同效力补正的救济机会，当起诉时，若开发商获得了讼争房屋的预售许可证的，则可认定预售合同有效。