二手房买卖合同应约定户口违约金条款
二手房买卖合同应约定户口违约金条款
案例：
2009年8月，陈先生购买本市浦东新区潍坊路某弄一套二手房，上家葛先生提出他的户口要等到年底才能迁出。故买卖合同补充条款约定，因甲方（葛先生等）出售该房后，户口暂时无处可迁，故乙方（陈先生）同意甲方在2009年12月30日迁出在该出售房内的户籍，故留在乙方处的壹万元尾款待甲方迁出户口当天乙方当即无息归还给甲方，如逾期迁出户口，按本合同第九、十条第一款执行。同时，该买卖合同第十条第一款每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行。但房屋交易过户后，葛先生未依约迁出户口。此后，在陈先生的追问下，葛先生才告诉他该房屋的户口是他上家的户口，他的上家目前拒绝迁户口，他本人也没有其他办法。陈先生同时认为，当初合同约定的是他迁出在该出售房内的户籍，但没有要求他迁出他上家的户口，所以自己也没有违约，这样就不用承担违约金。
律师解答：
二手房交易中户口一直是一个很容易被忽略的问题，购房人一般比较容易轻信上家或中介的口头承诺，不会要求上家出示户口簿。本案中，陈先生就是轻信上家造成户口无法迁出的后果，陈先生也就只得主张葛先生逾期迁出户口的违约金了。根据我国《合同法》规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。这就是合同法的合同相对性理论，葛先生因为他的上家没有迁出户口而对陈先生造成违约，虽然是因为第三方的原因导致，但并不意味着，葛先生因此对陈先生不用承担违约责任。至于葛先生与他的上家的纠纷，可以另行向其主张。
上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中明确规定，对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。所以，笔者建议，购房人应当事先查明所购房屋的户口，在买卖合同中约定上家在办理房地产交易过户手续前迁出户口，如果上家他处无房的情形下，也应该约定尾款及逾期迁出户口的违约金，以约束上家尽快迁出户口，尽量避免出现二手房买卖纠纷。
