二手房买卖签订合同时应约定户口迁出的问题
2008年4月15日，张某与翟某签订了一份《北京市存量房买卖合同》，购买了一套房价1315000元的房屋。双方在合同中约定在2008年5月1日交房，对户口问题也专门作了特别约定：“出卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则向买方支付违约金5万。”
签约后，2008年4月23日，张某取得该房的产权证。可是在张某入住房屋后，发现该房内仍然有他人庄某某的户口一直没能迁出。到2008年9月29日，张某就将翟某告到杨浦区法院，要求翟某支付违约金5万元。实际上，翟某所出售的房屋是她在2004年1月3日向夏某购买的。当时购买房屋后，夏某的女儿庄某某在该房内的户口就一直没能迁出，这种情况一直延续到翟某再将房屋转手卖给张某后，最终导致张某提起诉讼。到法院受理案件后的2008年10月17日，庄某某的户口迁出了上述房屋，但张某仍然要求追究翟某的违约责任。 在法庭上，对于张某的起诉，翟某则认为，该房屋交易之时是庄某某的户口在房屋内，而她自己的户口根本不在房屋内，所以不存在“逾期迁出卖方户口”的违约行为。
法院则审理认为，翟某在签订合同时，明知其出售的房屋内原有户口为庄某某，法院认定合同中特别约定的交房前三日内迁出“户口”是出售房屋内的户口，而不仅仅是翟某自己的户口。按合同法的规定，翟某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对合同相对方张某的违约。最终法院判决，翟某支付张某违约金23600元。 北京张仁藏律师提醒大家：目前户籍管理问题比较复杂，对于购房者而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。比如约定“房屋内户口未按期迁出，应承担违约金1万元”，这样的合同约定详细具体，就很容易操作，也能保障自身的利益。不然的话，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，将会给诉讼带来很多麻烦，所以在目前的情况下，上述的预防措施是很必要的。
北京市盈科律师事务所（中国区总部）高级合伙人律师
北京房产纠纷专家
张仁藏律师
1、律师陪购：全程代理购买一手商品房（别墅）、二手房（别墅）
①查询预购房屋权属状况；②参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；③参与订立存量房屋买卖合同；④审查合同及相关资料⑤支付购房款风险防控；⑥陪同参与银行面签；⑦：陪同参与网签⑧代理缴纳税款⑨代为履行过户手续⑩参与物业交接⑩在交易全过程为委托人提供法律咨询等
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4、出具法律意见书
对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋
土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。
