案情简介：

陈女士为北京市房山区长阳镇某村村民，于1995年结婚，婚后与其父母共同居住。从1996年开始一直向所在村委会和镇政府申请新宅基地盖房，由于各种原因一直没有获得批准。

2002年，在长期信访之后，由镇政府出面协调，村委会同意提供队部的两间公房给陈女士一家4口居住，并作出《关于陈女士住房问题的解决方案》，约定“为解决陈女士的住房困难，村委会决定将对不的两间房屋租赁给陈女士居住，每月房租200元，遇到拆迁是无条件搬出”。此后，陈女士一家一直租住该房屋至今。但从2004年开始，经村委会主任口头同意，免除了陈女士每月200元的房屋租金，故5年来一直没有缴纳房租。

2008年5月，该地区规划进入拆迁范围，陈女士租住的两间房屋面临拆迁，虽然拆迁公司同意给予陈女士安置补偿，但村委会不同意，认为陈女士不是房屋产权人，无权获得补偿安置。拆迁公司不敢擅自与陈女士签订补偿协议，而陈女士决绝搬出该房屋。由此纠纷产生，三方僵持不下。

2009年3月，村委会向人民法院提起诉讼，主张解除房屋租赁关系，理由是陈女士从2003年开始一直没有缴纳房租。

陈女士拿到起诉状后，感觉事态严重，5年未缴房租已是不争的事实，虽然是村委会同意免除，但是口头免除我们没有证据。如果法院判决解除合同，拆迁公司不同意补偿就理直气壮，村委会下一步就是要求陈女士腾房。到那时，还要什么拆迁补偿，连两间破房都没有的住了。想到这些，陈女士一筹莫展。

陈女士通过各种渠道聘请了吴德志律师作为其代理人。吴律师在全面了解和调查相关情况后，提出拆迁中的房屋租赁合同不能随意解除的若干意见。开庭时向法官全面阐述了租赁房屋的来龙去脉，据理力争，不同意解除。最终，法院同意我方的意见，判决驳回村委会的解除合同的请求。

至此，这一拆迁最大的纠纷算是安全化解。后在吴律师的帮助下，陈女士顺利得难倒了与普通村民相近的补偿安置，自身的合法权益得到了维护。

律师代为起草的答辩意见如下：

答 辩 意 见

尊敬的审判长、审判员：

本人针对北京市长阳镇某村民委员会诉我房屋租赁纠纷案，答辩如下：

一、 不同意解除租赁关系
《关于陈女士住房问题的解决方案》不是普通的租赁合同，是对被告住房困难的解决方案，是遵照镇政府的精神和村集体的决议后的安置性方案。在被告的住房困难没有解决之前，不能解除租赁关系。否则是对该解决方案的废止，是对遵照镇政府的精神和村集体的决议的违背。

二、 不同意腾退房屋
被告是某村的村民，一家四口无其他住房，如果被告从该房屋中搬出，将无处安身，露宿街头。这既不人道，更有失公平，违反了构建和谐社会的宗旨。

三、 不同意支付租金
从2004年开始，原告已经承诺免除房租，被告没有交纳房租的义务。

被告是某村的村民，按照土地法一户一宅的规定，原告有权免费获得宅基地，由于原告的原因，被告没有取得宅基地，此房屋是给予原告的责任而对被告的应有补偿。

此房屋是村集体的财产，被告是有切实困难的村集体成员，完全享有获得村集体救济的权利。另外，该房屋即将被拆迁，交纳下年度的房屋租金没有实际意义。

具 体 意 见

第一、 原被告之间并不是单纯的房屋租赁关系，不能完全适用租赁合同的相关规定。

1、从文件名称看，是“解决方案”而不是“合同”。
被告使用该房屋的依据不是《房屋租赁合同》，而是《关于陈女士住房问题的解决方案》，“解决方案”显然不同于“合同”，解决方案是基于特定的矛盾，由解决矛盾的主导方跟据单方意思表示作出的处理办法。而合同是在双方完全平等自愿基础上达成的约定，体现了双方的平等真实意思。本案中的解决方案是原告为了解决被告作为村民的住房困难矛盾，作出的临时处理方式。

2、从文件的目的看，该方案目的是解决被告住房困难，而不是原告获取租金收益。
该方案的目的是村委会为了配合镇政府解决村民无法取得宅基地时的住房困难。这一方案不是村委会的独立意思表示，而是遵照镇政府的协调精神，同时经过村民代表大会的集体决定才作出的处理结果。
而根据《合同法》，房屋租赁合同关系中，出租方的目的为了获取房屋租金收益，同时出租方也不受第三方的授意和影响，也无须考虑承租人是否存在住房困难等问题。而本案中，原告显然不是为了取得每月200元的租金。

3、从承租人的身份看，被告是基于该村村民的特定身份才能够使用该房屋，否则不可能入住该房屋。这种关系就完全不同于普通的房屋租赁合同关系中，对承租方的选择遵循价高者得的市场规律，无须考虑承租人的身份问题。

4、从租金数额看，该文件约定的每月200元房屋租金，并不是正常的房屋市场租赁价格，不符合合同法中等价有偿的特征。

5、该方案不同于合同还表现在终止条件方面：
普通的租赁合同是有一定的时间期限，租赁期间届满合同终止。在此期间如果承租方未按期交纳房租，出租方有权依约解除，合同也可以终止。
而本案的解决方案具有一定的临时性和条件性，临时性表现为被告的宅基地问题何时解决，何时终止房屋使用关系；条件性表现为在被告的宅基地问题没有解决之前，村委会无权单方面解除合同，否则又回归到住房困难的初始状态，文件的目的就没有达到。

第二：未交房租的原因不在被告，而是因为原告主动放弃房租。

2003年之前，房租交纳方式是村委会直接从被告的分红款中扣除，无须被告直接交现金。2003年开始，考虑到被告经济确实困难，受时任村主任和镇长口头指示，免交房租，所以就停止从分红款中扣房租。
是否交房租的主动权在原告而不在被告，因为原告每年向被告支付分红款数万元，原告完全可以从分红款中扣除房租，被告即便有意拒交房租也很难实现。
从2003年免除租金至今，村委会从来没有人向我提及房租一事，更没有因为未交租金而向我催缴或主张解除租赁关系。历届村委会领导都已经默认免除租金的做法。
事实上，根据土地法的规定，村民可以免费申请取得村集体的土地作为建房宅基地，当时村委会和镇政府将该两间房屋钥匙交给我时，就口头表示这就是我家宅基地，村里和镇政府为了避免其它无房户的不平衡，就用了租赁的名义。

第三：拆迁期间，解除租赁对被告极不公平。

原告解除租赁关系的目的不是收回使用权，而是阻断被告获得拆迁补偿的机会。按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》，承租人有权获得相应的拆迁安置补偿。原告如果与被告解除租赁关系，被告将得不到任何补偿，这对被告明显不公平，违反了公平原则。
参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（第二十八条至三十四条）中有关公房租赁的拆迁安置规定，房屋产权人或者放弃补偿，或者将安置房屋继续租赁给承租人。村集体的房屋本质上是公房，应该借鉴该办法的原则，在拆迁中放弃补偿获将房屋卖与承租人，由承租人获得安置补偿，这样才能够彻底解决住房困难户的实际问题。

第四、未经通知，原告无权直接主张解除租赁关系。

即便按照房屋租赁关系，原告主张解除合同的，也应当提前通知被告。原告未经通知直接向法院主张解除租赁关系，违反了法律规定。

第五、村委会无权作出解除租赁关系的决定。

此解决方案是遵照镇政府的精神，经过社员代表大会讨论决定的对无宅基地被告的安置方案，所以未经政府重新决定和社员代表大会讨论决定之前，或者被告的住房安置没有解决之前，村委会无权作出解除租赁关系的决定，即其没有单方解除权。

第六：原告主张在现实中无法履行，请求法院驳回诉请。
被告是某村的村民，一家四口无其他住房。如果被告从该房屋中搬出，将无处安身，露宿街头。这既不合人道，更有失公平，违反了构建和谐社会的宗旨。
原告主张解除租赁关系收回房屋的请求客观上无法实际履行，请求法院驳回原告诉讼请求。
答辩人：陈女士
代理人：吴律师
2009年6月6日