一.基本案情
王某与某公司签订了房屋预售合同：某公司将一套房屋预售给王某，王某于合同签订后首付房款8万元，其余房款每月支付2500元给某公司。如果王某逾期未支付房款，则视为王某违约，所有已经交付的房款王某不能要求偿还；如果某公司不能在2004年3月前交付房屋，则王某有权终止合约，要求偿付已经支付的全部房款及利息。合同签订后，王某即支付了首期房款8 万元。在支付了5个月的房款后，王某发现某公司不仅尚未办妥商品守预售的批准手续，而且房屋的主体工程尚未动工，因此停止支付以后的各期房款。于是某公司以王某违约为由拒绝退还已交的房款，双方为此发生纠纷。王某遂起诉至人民法院，请求法院解除双方签订的房屋预售合同，并判令某公司还房款和利息。
二.判决结果
法院支持了王某的诉讼请求，判决双方解除签订的房屋预售合同，判令某公司归还房款和利息。
三.律师评析
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，双方当事人在合同中约定：如果某公司不能在2004年3月前交付房屋，则王某有权终止合同。可见，双方当事人对于该合同的解除属于事先约定的方式，符合合同法约定解除的条件。某公司未能按照预售合同规定的进度进行施工，已经不能按时交付房屋，这符合合同法第九十四条第三、第四项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的。因此，王某可以解除合同。如果双方决定不解除合同，那么，王某停止支付房款的行为是否构成违约呢？合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”该条款规定了不安抗辩权的 内容。小安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方不能履行义务，或者有不履行合同义务的可能时，在对方没有 履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。不安抗辩权制度的现实意义在于，它能够在后给付义务人财产状况恶化，不利于先给付义务人债权实现的情况下，保护先给付义务人的合法权益。由于某公司在合同约定的履行期限内，未能办理合同约定的商品房预售所必需的批准手续，致使其有可能会丧失履行合同的能力。王某为维护自身合法权益，就此中止支付其余房款，系行使不安抗辩权的表现。因此，王某中止付款的行为不构成对某公司的违约，应当解除双方签订的房屋预售合同，某公司偿还已交付的房款及利息。