张雷律师：按照94方案购买的房屋登记在一人名下，其他共有人如何主张产权

张雷律师按：按照94方案购买产权房屋，承租人、同住成年人等均应成为房屋的产权共有人，如果产权仅登记于一人名下，其他共有人可在诉讼时效内主张房屋产权，确认产权共有。关于售后房屋的共有形式，如果共有人之间对于所购房屋有占有比例约定的从约定；如果共有人之间对于所购房屋没有占有比例约定的话，共有的形式就是共同共有。

【案情简介】
陶凤祥夫妇育有四个子女：陶文龙、陶美丽、陶文林、陶文潮。系争房屋由陶文龙与其父母实际居住，原承租人为父亲陶凤祥。1994年12月，根据当时购置公有住房的相关规定，该户符合购置条件的陶文龙及其父母、陶美丽协商，由父亲陶凤祥作为购房人与出售人签订《公有住房买卖合同》，将系争房屋购置成产权房，产权登记人为父亲陶凤祥。2007年8月1日，母亲去世；同年9月24日，陶凤祥去世，留下四个子女。其中，陶美丽的户籍于1989年8月迁入系争房屋，陶文林的户籍于2005年1月迁入系争房屋。
2009年9月21日，陶文龙提起诉讼，要求确认其在系争房屋中享有50%的产权。对此，陶美丽、陶文林、陶文潮辩称，系争房屋不是由陶文龙出资购买，应属父母遗产，应由所有子女共同继承。一审法院判决陶文龙对系争房屋享有三分之一的产权，陶文龙不服，遂提起上诉。

【案件思考】
符合购买系争房屋产权条件的有哪些人？产权登记人登记在父亲一人名下，其他人对系争房屋能主张产权吗？如何主张呢？户籍在系争房屋内但却没有居住在系争房屋内的陶美丽符合同住人的资格吗？她享有系争房屋产权份额吗？享有多少呢？

【法庭判决】
一审法院认为，系争房屋系按照94方案购买，根据相关规定，陶文龙符合系争房屋共有人的条件，因受当时相关政策的限制，无法登记为权利人，现其在规定的期限内提出主张，故应确认陶文龙对系争房屋享有产权。因陶文龙之母生前未对系争房屋主张产权共有，应视为同意房屋产权归于产权登记人。陶美丽在购置系争房屋时，其户籍在系争房屋内，在《购买公有住房委托书》上也有签名，根据相关规定，其作为购房时的购房人之一对系争房屋亦享有权利，现其在期限内未对系争房屋的产权作出明确放弃的意思表示。因此，对于系争房屋，陶文龙享有三分之一产权份额。
二审法院驳回上诉，维持原判。

【法理延伸】
张雷律师认为，系争房屋是按照《关于出售公有住房的暂行办法》（即“94方案”）购买的，产权登记于陶父一人名下，根据 “94方案”相关规定，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。具备可以主张产权共有条件的人，生前未主张的，应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议，视为同意房屋产权归于产权登记人。按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。
由此可知，陶文龙的户籍在册且实际居住于系争房屋，故陶文龙属于原公房的同住人，享有购房资格，陶文龙在法律规定的期限内主张房屋产权，可确认其对系争房屋的产权共有。陶美丽的户籍当时也在册，且也没有证据证明陶美丽在他处享有福利分房，故陶美丽也系原公房的同住人，享有购房资格。因此，对于系争房屋，陶凤祥、陶文龙、陶美丽各享有三分之一产权份额，现陶凤祥去世，四个子女对其系争房屋产权份额内有法定继承权。

【法律依据】
《关于出售公有住房的暂行办法》第三条规定：“公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。
购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。”