■被执行人对其所有的不动产当然享有收益权，而对他人所有的不动产，享有收益权者仅以不动产用益物权为限，除此之外，比如担保物权等其他权利就不能成为强制管理的对象。
■不动产所有人和不动产占有人都可以成为强制管理的对象，关键看其有无取得对孳息的所有权，如果丧失了对孳息的所有权，也就丧失了进行强制管理的条件。
根据我国现有执行法律制度，对不动产的执行只有查封、拍卖、交付管理等措施，已不能完全满足实践的需要。在不动产执行中增设强制管理措施，有利于完善我国执行立法和解决执行实务难题。
强制管理，是指在金钱给付的执行中，拍卖、变卖不动产或以不动产折价抵债不能顺利进行时，由执行法院选任管理人，对查封的不动产实施强制管理，以管理所得收益清偿债务的措施。
一、增设不动产执行强制管理措施具有现实意义
一是有利于实现公平执行和合理执行。在基层法院执行的案件中，往往遇到执行的标的额不大，而执行对象不动产的价值又相对巨大的情况，如果评估、拍卖不动产，其评估、拍卖费用甚至与执行标的相差无几，在此情形下进行强制拍卖虽依法有据，但被执行人往往抵触情绪大；如能通过强制管理程序进行处置，既可使被执行人保有财产所有权，省下评估、拍卖费用，又能以收益满足债权人的请求，达到较好的社会效果。
二是消除被执行人及其家庭成员的对抗心理。实务中，常常因被执行人及其家庭成员或被执行单位员工的对抗导致拍卖前的腾房、清场等工作难以顺利进行。而强制管理是通过管理人的管理获取不动产的孳息以清偿债权，不需要改变不动产本身的物权，因此，可有效消除强制拍卖带来的对抗心理。
三是有利于解除拍卖不能的后顾之忧。拍卖并非件件均能成功，流拍以后的案件处理起来更为复杂；对于案件进入破产程序导致的拍卖中止，竞买人已交纳押金且已发生费用支出，由此产生竞买人损失赔偿的问题，处理起来十分棘手。如果适用强制管理措施则无此后顾之忧。
另外，采取强制管理措施还有利于防止国有资产流失，使不便于拍卖或拍卖意义不大的不动产得以有效处置。
二、不动产执行设立强制管理措施的条件
1.被执行人对强制管理的不动产必须具有自物权或用益物权。被执行人对其所有的不动产当然享有收益权，而对他人所有的不动产，享有收益权者仅以不动产用益物权为限，除此之外，比如担保物权等其他权利就不能成为强制管理的对象。共有的不动产或不动产用益物权，也可对被执行人的应有部分进行强制管理。
2.被强制管理的不动产必须具有收益。收益即孳息，孳息的归属有两种情况，一是归原物所有人所有，二是依法律的规定或合同的约定，由产生孳息时的合法占有人所有。因此，不动产所有人和不动产占有人都可以成为强制管理的对象，关键看其有无取得对孳息的所有权，如果丧失了对孳息的所有权，也就丧失了进行强制管理的条件。
3.强制管理是否要以拍卖为前置条件？有观点主张强制管理不能为强制执行不动产的独立方法，即只有当不动产禁止拍卖或无法拍卖获益时，才能进行强制管理。笔者对此持否定态度，理由有二：其一，强制管理与强制拍卖是完全不同的执行措施，各有其自己特定的内涵和作用，强制管理并不需要依附强制拍卖而存在，完全可以独立适用；而且，单独适用强制管理措施对再需采取强制拍卖不会造成障碍。其二，适用强制管理还是强制拍卖，取决于个案的具体情况，一概把拍卖作为强制管理的前提条件，过于机械化。
4.不动产强制管理措施必须考虑排除性条件，以防止强制管理的滥用。强制管理要能为执行带来实际效果，否则不应当适用；不得损害第三人的合法权益；不存在豁免执行条件；被执行人借强制管理之名，行延误执行、消极执行、逃避执行之实的，也不得适用强制管理。
三、不动产执行实施强制管理措施的程序
强制管理的开始。对不动产符合强制管理条件的，人民法院可依债权人的申请或依职权直接裁定强制管理。裁定应载明管理对象、管理人、管理期限；收益的收取与支配；禁止债务人强制管理期间处分该不动产收益及干涉管理事务，并命令其将该不动产交付管理人。收益为第三人支付的，还应命令第三人将收益交给管理人。
管理人的选任与监督。强制管理的管理人由执行法院主持选任，选任方式采取竞标方式，将不动产强制管理后的收益和管理费用制作成标，中标者当选。管理人主体可为自然人与法人，一般为案外人，但也不排除将执行债权人或者执行债务人选定为管理人；对选定的管理人，执行法院可以责令其提供担保；当事人认为管理人选任不当的，可以提出异议，是否重新选任，由执行法院决定。
管理人的职责与权利义务。主要包括：1.接管不动产。执行法院发出强制管理裁定后，管理人即可接管不动产，不动产为执行债务人占有的，可以在执行法院协助下强制接管；不动产为第三人非法占有的，可以通过执行法院强制其交出。2.管理人应当针对不动产的管理需要，及时实施管理行为并收取收益。3.管理人必须履行善意管理不动产的义务，如果怠于行使管理权或者滥用管理权给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。4.管理人接管不动产后，应当定期或逐月、逐季向执行法院提交财务报告，汇报收支情况。当事人对管理人提交的财务报告有异议，可以向执行法院提出。5.获得报酬。管理人受命管理不动产，有权获得报酬，而且该报酬应当在不动产收益中优先扣除。
强制管理的终结。发现不动产收益扣除管理费用和其他必要开支后无余款可供清偿，执行法院应当终结强制管理。强制管理终结后，管理人应当向执行法院提交最终财务报告，并由执行法院将不动产的管理权发还执行债务人或进入其他执行程序。
江西省吉安市中级人民法院：肖光华 陈治美
