原告上海X商业（集团）有限公司，住所地本市徐汇区X村X号。

法定代表人钱X，董事长。

委托代理人刘X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人梁X，上海市X律师事务所律师。

被告徐X，男，19X年X月X日生，汉族，户籍地江西省吉安市新干县X镇X村X号，现住本市X路X号底层铝合金建材店。

原告上海X商业（集团）有限公司为与被告徐X占有物返还纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员晏莹独任审判，于2009年3月26日开庭进行审理。原告的委托代理人梁X到庭参加诉讼。被告徐X经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告双方于2007年11月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将X路X号底层网点租借给被告使用；租期自2007年11月2日起至2008年11月1日止；租金每月人民币2,400元；被告应在合同到期的5日内交还租赁房屋，如被告逾期归还，则每逾期一天应向原告支付日租金3倍的违约金。双方合同于2008年11月1日到期终止，原告多次要求被告返还网点，但被告均无理拒绝。故起诉要求：1、被告立即迁出并向原告返还本市X路X号房屋（建筑面积约43平方米）；2、被告支付原告房屋使用费人民币7,200元（自2008年11月7日起至被告迁出并向原告返还上海市X路X号底层房屋之日止，按每月人民币2,400元计算，暂计算至2009年2月6日，计三个月）；3、被告支付原告违约金人民币21,600元（自2008年11月7日起至被告迁出并向原告返还上海市X路X号底层房屋之日止，按每日人民币240元计算，暂计算至2009年2月6日，计90天）。

被告未到庭应诉,但庭后辩称:同意原告诉请2。不同意诉请1、3，因为被告未违约。

经审理查明，2007年11月1日，原告（甲方）、被告（乙方）与上海X实业有限公司（以下简称X公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于本市徐汇区X路X号部位底层出租给乙方使用；该房屋建筑面积43平方米（以实际交付的建筑面积为准）；乙方向甲方承诺，承租房屋仅作为经营铝合金建材使用；该房屋租赁期共一年，自2007年11月2日起至2008年11月1日止；合同期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在合同期满前的三个月内向甲方提出书面续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，并且在乙方之前无违约行为的情况下，乙方有优先续租权；该房屋每月租金为2,400元；合同签订时，乙方须一次性支付给甲方保证金4,800元，合同期终止后，甲、乙双方相互清账后，乙方凭保证金收据，由甲方无息全额退还乙方;租赁终止或提前终止，乙方应在五天内交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。此外，合同还明确丙方的权利：1、甲方委托丙方收取租金以及其他应收费用;2、督促乙方依法经营，监督乙方落实消防安全措施，乙方应积极配合丙方的监督；3、承担本合同约定的物业维修、保养责任。甲方有权作出决定，不委托丙方管理，或者委托丙方后又单方面解除对丙方的委托，由原告直接管理或者另行委托他人管理；乙方和丙方将接受甲方的决定，并且不提出异议，甲方若不委托丙方或者他人管理，本条丙方的权利均归甲方等条款。合同签订后，被告向原告支付保证金4,800元。

2008年9月，X公司发函被告，内容是原告不再租借系争房屋，统一由X公司收回。2008年11月，原告委托律师发出律师函，要求被告立即迁出系争房屋并将房屋返还原告，被告支付自2008年11月2日起至被告交还系争房屋之日起的违约金（每日按日租金的3倍计算）；如被告未在2008年11月14日前迁出系争房屋或仍未支付违约金，将通过诉讼追究被告违约责任。至今，因被告既未迁出系争房屋，又未向原告支付任何费用，故原告起诉本院。

在本案审理过程中，被告同意支付自2008年11月7日起至被告迁出并向原告返还上海市X路X号底层房屋之日止，每月2,400元的使用费；但不同意迁出并支付逾期迁出并交还房屋的违约金；且被告认为，合同约定逾期迁出并交还房屋的违约金以原日租金的3倍计算过高。原告同意以保证金抵扣其主张的违约金。

以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、函、律师函等证据证实，并经庭审质证，应予认定。

本院认为，房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，对签约各方均具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。

根据房屋租赁合同约定，“合同期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还”，因此在现在合同期届满的情况下，原告关于要求被告迁出并向原告交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。由于合同期满后，被告未能如期迁出并交还房屋，原告诉请要求被告支付自2008年11月7日起至被告迁出并向原告返还上海市X路X号房屋之日止，按每月人民币2,400元计算的房屋使用费，本院应予以支持。房屋租赁合同中关于被告逾期迁出并交还系争房屋违约金的约定虽然是被告的真实意思表示，但被告辩称该违约金约定过高，本院综合被告逾期迁出造成原告的损失以及考虑到违约金具有的补偿及惩罚性质，本院对计算违约金的标准予以调低。关于被告支付的保证金，原告确认以保证金抵扣其主张的违约金，因符合合同约定，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》六十条的规定，判决如下：

一、被告徐X于本判决生效之日起十日内迁出本市X路X号房屋，并向原告上海X商业（集团）有限公司交还本市X路X号房屋；

二、被告徐X于本判决生效之日起十日内支付原告上海X商业（集团）有限公司房屋使用费，自2008年11月7日起至被告迁出并向原告返还上海市X路X号房屋之日止，按每月人民币2,400元计算；

三、被告徐X于本判决生效之日起十日内支付原告上海X商业（集团）有限公司违约金，以每月2,400元计，自2008年11月7日起至被告徐X迁出并向原告上海X商业（集团）有限公司交还本市X路X号房屋之日止；并以前述计算所得之金额扣除保证金4,800元后即为被告所需支付原告的违约金总额。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计300元，由原告上海X商业（集团）有限公司负担130元、被告徐X负担170元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员晏莹

书记员吕燕娜