原告林某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告上海某五金机电市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人朱某，董事长。

委托代理人聂某，上海市S律师事务所律师。

原告林某与被告上海某五金机电市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月5日立案受理。依法由审判员唐婵凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林某及被告上海某五金机电市场经营管理有限公司的委托代理人聂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某诉称：2008年4月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于本区某（某市场）商场内铺位等。后，原告按约向被告支付租金、押金、管理费，并对商铺进行装修。然，原告承租的商铺刚开张不久，相关政府部门即至某市场进行查处、整顿，并责令原告于同年6月17日前停止营业。此时原告才得知承租的商铺系违章建筑。现因与被告交涉未果，故请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的上述租赁合同无效；2、被告返还原告租金23,000元、押金1,000元及管理费3,600元，共计27,600元；3、被告赔偿原告自2008年4月19日始至实际返还上述款项之日止的利息损失（按中国人民银行规定的同期存款利率计算）；4、被告赔偿原告装修损失2,000元。

被告上海某五金机电市场经营管理有限公司辩称：双方签订的合同合法有效，应当继续履行。若法院最终认定合同无效，装修损失由法院酌情确定，租金、押金和管理费应当按照原告的使用状况酌情予以扣除。

经审理查明：2008年4月19日，原告与被告上海某五金机电市场经营管理有限公司（原上海某五金机电市场经营管理有限公司）签订租赁合同一份。合同约定，被告将位于本区某（某市场）二楼商场内的X号铺位租赁给原告；租赁期限自2008年5月1日至2010年4月30日止；该商铺的年租金为11,500元，经营保证金和商品质量先行赔付保证金为1,000元，门面房为2,000元；签约时，原告支付租金23,000元，保证金1,000元，先付后用；合同期满或终止后，原告对商铺内装修及设备等（包括原告自行的装修）归被告所有，不得拆除或破坏固定物。合同另对双方的权利和义务、违约责任等其它有关事项作出了相应的约定。

上述合同签订后，原告于同日支付被告租金23,000元、押金1,000元、管理费3,600元（免一年），并对商铺进行装修。

另查明：2007年12月19日，上海市松江区规划管理局向上海某电器厂有限公司颁发建设工程规划许可证，许可翻建位于本区某生产用房1#、2#，建设规模为11,868平方米（即现用于开办某市场的部分用房）。然，在实际施工过程中并未按照上述许可证的规定建设房屋。为此，上海市松江区人民政府办事处于2008年6月10日向某市场各商户发出告知书一份。告知书载明，各商户所租赁并入驻的某市场存在大量违法建筑及重大消防隐患；要求被告及各商户于同月17日前停止营业，并搬出所有商品；同月17日后有关职能部门将按照有关规定依法实施联合执法等。2008年9月1日，上海市松江区人民政府发出通告，决定于同月8日起组织力量对未自行拆除的违法建筑依法强制拆除。2009年4月27日，某市场内部分违法建筑开始被强制拆除。本案所涉铺位至今虽未被强制拆除，但未在上述许可建设范围之内，并因强制拆除违法建筑而停电至今。

审理中，被告陈述，若合同无效，由法院酌情确定装潢部分损失。为此，经对现场进行勘查并予以摄像，当事人对此均没有异议。

以上事实，由租赁合同、收据、建设工程规划许可证、民事判决书、示意图以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：合同法及其司法解释（二）规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定而订立的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院有关房屋租赁合同的司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。

本案中，被告出租的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造。因此，原、被告之间签订的租赁合同系无效合同。被告作为出租人，对标的物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的；而原告作为承租人，其亦负有对租赁标的物的审查义务。故原、被告对本案所涉租赁合同无效均有过错，但作为出租人的被告应当承担主要责任，原告应当承担次要责任。

依照上述合同法规定的无效合同的处理原则，被告应当向原告返还依无效合同所收取的租金，而原告亦应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，原告只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。至于房屋使用费的具体数额，应当根据原告对房屋的实际使用状况来确定，具体数额由本院综合本案具体案情酌情确定。故被告实际应当返还原告的租金数额为原告已付租金扣除其应当向被告支付的房屋使用费后的余额。

关于管理费、押金的返还问题。被告出具的管理费收据上明确管理费免一年，虽未明确免的是前一年还是后一年，但从市场经营的交易习惯来看，本院确认收据上记载的免一年是免前一年的管理费，故原告要求返还管理费的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效且被告对无效合同的法律后果未提起相关主张，故被告据该合同收取的押金应当返还原告。

关于利息损失的赔偿问题。无效的合同自始没有法律约束力。因此，被告在返还剩余租金、管理费及押金的同时还应当向原告赔偿包括上述款项所产生的孳息即利息损失，利息的计算标准本院按照中国人民银行规定的同期存款利率计算。

最后，关于装潢损失问题。原告所作的简单装修，因所涉标的不大，为减轻当事人的诉讼成本，本院酌情确定该部分装修损失后，由被告按照其过错承担相应的民事责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：

一、原告林某与被告上海某五金机电市场经营管理有限公司于2008年4月19日签订的租赁合同无效；

二、原告林某于本判决生效之日起十日内返还被告上海某五金机电市场经营管理有限公司位于上海市松江区某（某市场）二楼商场内的X号铺位；

三、被告上海某五金机电市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林某租金23,000元、押金1,000元、管理费3,600元；

四、原告林某于本判决生效之日起十日内支付被告上海某五金机电市场经营管理有限公司房屋使用费6,443元;

五、被告上海某五金机电市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林某上述第三项、第四项所涉款项相抵之后的余额21,157元的利息损失（自2008年4月19日始至实际返还之日止，按中国人民银行规定的同期存款利率计算）；

六、被告上海某五金机电市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林某装修损失700元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费620元，减半收取310元，由原告林某负担93元（已付），被告上海某五金机电市场经营管理有限公司负担217元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员唐婵凤

书记员顾伟琴