申请再审人（一审被告、二审上诉人）：许某甲，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人：许某乙（系许某甲之父），X年X月X日生。
委托代理人：许某丙（系许某甲之母），X年X月X日生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姚某某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。
申请再审人许某甲因与被申请人姚某某购房合同纠纷一案，不服本院（2008）洛民终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2009年10月18日作出（2009）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。许某甲的委托代理人许某丙、许某乙、姚某某及其委托代理人彭乃虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年11月6日，一审原告姚某某起诉至老城区人民法院称，原、被告于2007年12月18日签订房屋买卖合同，房屋坐落于本市老城区X路X街口东兴楼营业房A段1、X层门面房，面积290.24平方米，房价48万。合同约定原告交房屋定金后，被告在7日内提供完整合法有效手续给房屋登记部门进行房屋过户，原告如违约，所交购房定金不退，被告如违约，除退还原告5万元购房定金外，另赔偿违约金5万元。自原告交付购房定金到现在已经11个月，远远超过双方约定的时间，为此原告诉至法院，要求1、被告返还原告购房定金5万元，违约赔偿金5万元，因购房给原告带来的经济损失3万元（该3万元是自2006年12月18日始至2007年9月24日利息，本金按33万元计算，其中购房款28万元，购房定金5万元，利率按月息一分计算），自2007年9月24日始至还款之日止的利息也按月息一分计算；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
许某甲辩称，1、原、被告签订的购房协议是无效的。2、被告同意退还原告已经交给被告的5万元定金；3、合同中定金条款无效，且合同无效，没有给原告造成损害。被告对合同无效也不存在过错。故原告要求被告支付违约赔偿金5万元和经济损失3万元与法无据。法院应依法驳回原告除退还5万元定金以外的其它诉讼请求。
老城区人民法院一审查明，原告见到洛阳市龙天拍卖有限公司于2005年11月26日在《洛阳日报》发出房屋拍卖公告后，于2006年11月28日找到被告要求购买该房。双方于2006年12月18日签订购房协议一份。该协议约定，甲方（许某甲）自愿出售老城区X路X街口东兴楼营业房A段一、二层门面房一座（面积290.24平方米）：乙方（姚某某）自愿购买该房；出售金额48万元；甲方必须提供完整合法有效的手续，协助乙方办理过户手续；乙方保证购买此房，预交定金5万元（成交后并入购房款）：乙方如违约，甲方扣除预交定金；甲方如违约，除退还乙方预交定金5万元外，甲方另赔偿乙方5万元；乙方预交定金后，甲方在7日内提供完整合法有效手续给房产管理部门，需经房产部门认可完整合法有效后，乙方将购房款全部付给甲方；房产证办完后，由甲方到房产证办证处领取房产证。协议签订后，2006年12月18日原告付给被告定金5万元。2006年12月24日原告付给被告购房款28万元。因租赁户苗鹏丽未按房管部门的要求签字表明放弃优先购买权，致使原、被告无法办理该房屋的过户手续。2006年12月25日，许某甲将苗鹏丽诉至本院，要求确认许某甲与第三人姚某某于2006年12月18日签订的购房协议有效，解除许某甲与苗鹏丽于2006年11月2日签订的房屋租赁协议、要求苗鹏丽支付从2007年1月1日至实际腾房之日的租金。本院于2007年3月30日以（2007）老民初字第X号民事判决书判决：1、确认许某甲与姚某某于2006年12月18日签订的购房协议合法有效；2、许某甲与苗鹏丽于2006年11月2日签订的房屋租赁协议中的相关权利义务由姚某某全部承担；3、驳回许某甲的其它诉讼请求。苗鹏丽不服该判决，上诉于洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院经审理认为，许某甲的法定代理人许某乙、许某丙与苗鹏丽于2006年11月2日所签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应依法受到保护。该租房协议的第六条明确约定，许某甲出卖房屋，须在2个月前通知苗鹏丽，在同等条件下，苗鹏丽有优先购买权。但许某甲及其法定代理人未有充足证据证实在2006年12月18日其与姚某某签订购房协议前已通知苗鹏丽、苗鹏丽也明确表示放弃优先购买权。从许某甲一审提交的证据看，2006年11月28日通知书上未见苗鹏丽的签名，二名证人虽证实各在签购房协议当天的上午、下午，许某甲曾打电话给苗鹏丽，姚某某曾听电话，但都表示未听到电话中的谈话内容，故均不能证实许某甲之主张。许某甲作为房屋出租人，既违反了其与苗鹏丽的合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条有关房屋租赁合同的规定，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先权的权利。故许某甲要求法院确认其与姚某某所签订的购房协议合法有效的诉讼请求，依法不应支持。至于许某甲要求解除其与苗鹏丽的房屋租赁协议，同样缺乏事实和法律依据。洛阳市中级人民法院以（2007）洛民终字第X号民事判决书判决：一、维持（2007）老民初字第X号民事判决第（三）；二、撤销（2007）老民初字第X号民事判决书第（一）、（二）项；三、苗鹏丽应于判决生效之日起按照其与许某甲2006年11月2日所签订的房屋租赁协议的约定从2007年1月1日起按每月2800元支付租金。该判决书已生效。2007年9月24日被告退还原告购房款28万元。2007年11月6日姚某某将许某甲诉至本院。
老城人民法院认为，洛阳市中级人民法院（2007）洛民终字第X号民事判决书对许某甲要求法院确认其与姚某某所签订的购房协议合法有效的诉讼请求予以驳回，事实上已经确认原、被告之间签订的购房合同是无效协议，为此原告要求被告返还原告购房定金5万元和赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告赔偿违约赔偿金5万元的诉讼请求，所依据的购房协议已被确认无效，本院不予支持。由于导致原、被告购房协议无效是被告违反了优先购买权的规定，原告无过错，所以被告对原告承担赔偿损失责任的范围，应考虑当前房屋价格上涨的因素，除已付款的利息损失外，酌定由被告赔偿原告此部分损失为4.8万元。利息损失应为被告返还原告5万元定金自2006年12月18日至本判决确定给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）和28万元购房款自2006年12月24日至2007年9月24日的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。老城区人民法院作出（2008）老民初字第X号民事判决：一、被告许某甲返还原告姚某某定金5万元；二、被告许某甲赔偿原告姚某某损失x元；三、被告许某甲赔偿原告姚某某5万元定金自2006年12月18日起至本判决确定给付之日的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）和原支付的28万元购房款自2006年12月24日至2007年9月24日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、上述第一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告姚某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，由原告承担600元，被告许某甲承担2300元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。
许某甲不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人所签购房合同虽经洛阳市中级人民法院审理认定无效，但能证明上诉人已尽到法律规定的通知义务，自己不存在过错。一审以上诉人违反优先购买权的规定为由，判决上诉人赔偿原告损失，实属认定事实错误，与市中院（2007）洛民终字第X号民事判决相冲突。2、一审中原告明确请求赔偿因购房交付定金和部分购房款的利息经济损失三万元，而原判却凭空捏造房屋价格损失4.8万元，判决明显超越了原告的诉讼请求，违反了我国民诉法“不告不理”的基本原则，于法无据。3、双方所签购房合同从未对购房款有过利息的约定，一审判令上诉人承担利息没有法律依据。请求二审依法撤销原判二、三、四条，查明事实，予以改判。
姚某某（一审原告）答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明，原审认定基本事实无误。
本院二审认为，许某甲与姚某某所签订的房屋购买合同已被生效的法律文书确认为无效合同，造成合同无效的原因，是因为许某甲违反了我国法律有关承租人有优先购买权的相关规定，对造成该购房合同无效，许某甲有过错，原审判决让返还定金，承担赔偿责任并无不妥。原审判决的赔偿数额并不超出姚某某在原审中的诉讼请求，许某甲称原审判决超出原告诉讼请求的上诉理由不能成立。综上，许某甲称在本案购房合同中不存在过错，不应承担赔偿责任的上诉理由，证据不足，本院不予支持。本院作出（2008）洛民终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1850元，由上诉人许某甲承担。
许某甲申请再审称：（一）一、二审审判程序违法。初审法院是按照终审法院的指示作出的，终审法院按自己的指示作出的判决进行了维持原判，违反《程序法》的规定，变“两审终审制”为事实的“一审终审制”。（二）初审法院和终审法院认定的基本事实错误。申请人与被申请人房屋买卖合同中，申请人对被申请人不仅没有任何隐瞒和欺骗行为，而且做到了买卖公平、透明、合情合理，双方共同协商、共同询问和现场征求租赁户苗鹏丽的意见，对租赁户所谓的违反优先购买权问题，被申请人是知情并同意的。更具甚者，一个被终审判决裁定无效的合同，自始无效。无效合同应当恢复签订前的状态。二审法院置合同法和民法通则于不顾，绕过“不告不理”的原则，将被申请人姚某某诉求的“违约赔偿金五万元”改为以“房价上涨应接近违约赔偿金额”予以支持。（三）违反法院组织纪律。一、二审法官与洛阳晚报记者和案件另一当事人一起，恶意曝光正在审理过程中的案件，用宣传舆论工具制造审判证据，对当事人实施民事欺诈。再审请求，撤销（2008）洛民终字第X号民事判决书和（2008）老民初字第X号民事判决书。
被申请人姚某辩称，原审判决结果正确，应予维持。但原审判决认定事实存在一定瑕疵，认定合同无效不能成立，合同应为有效。
本院再审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院再审认为，许某甲既使违反了有关承租人有优先购买权的规定，也只是对承租人构成违约。许某甲要求法院确认其与姚某某的购房合同有效，未予支持，姚某某要求返还购房定金5万元、赔偿利息损失应予支持。一、二审判决超出了原告的请求事项范围，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、撤销本院（2008）洛民终字第X号民事判决及老城区人民法院（2008）老民初字第X号民事判决第二条即“许某甲赔偿姚某某x元”。
二、维持老城区人民法院（2008）老民初字第X号民事判决第一条即“被告许某甲返原告姚某某定金5万元”；第三条即“许某甲赔偿姚某某5万元定金自2006年12月18日起至本判决确定给付之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）和原支付的28万元购房款自2006年12月24日至2007年9月24日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算），第五条即“驳回原告姚某某的其他诉讼请求。”变更第四条即“上述第一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕”为“上述第一、三条于判决生效后十日内履行完毕。”
一审诉讼费2900元、二审诉讼费1850元，均由姚某某、许某甲各半负担（执行时一并结算）。
本判决为终审判决。
审判长钱利平
审判员王慧芳
审判员李宁
二○一○年五月十六日
书记员王文霞
