原告（反诉被告）上海市XX专修学院，住所地本市X路X号。

法定代表人邱XX，执行院长。

委托代理人贾XX晓亮，公司职员。

委托代理人席XX春明，上海市XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海XX文化艺术发展有限公司，住所地本XX路X号X区X号。

法定代表人吴XX，总经理。

委托代理人程X，公司职员。

委托代理人季XX，上海市XX律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海市XX专修学院与被告（反诉原告）上海XX文化艺术发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月13日立案受理，被告提出反诉，本院予于合并审理，依法适用简易程序，于2010年7月2日公开开庭进行了审理。除原、被告的法定代表人未到庭外，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年7月11日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定，原告将本市X路XX弄X号楼X楼X室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，房屋租赁期限自2009年8月18日至2012年4月30日止，在合同履行期间，原告发现被告存在诸多违反合同约定的行为，为此原告曾向被告发函要求其整改相应的行为，但被告未予理会。后原告又接到举报称被告并无“全国XX培训指导中心XX站”的资格，被告也无合法、有效的办学许可证，系违法办学。被告的行为严重违反了合同约定，原告遂于2010年1月19日发函给被告，要求解除双方的租赁合同，但被告拒不配合原告办理终止合同的善后事宜，反继续侵占原告房屋并破坏相关设备，给原告造成经济损失。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告迁出本市X路XX弄X号楼X楼X室房屋；二、被告支付原告房屋内损坏的设施设备赔偿金4,926元；三、被告支付原告违约金8,000元。本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，被告依法、按约全面履行了房屋租赁合同的义务。由于原告私自将涉案房屋上锁，现被告已经被迫自涉案房屋处搬离，涉案房屋已经为房屋真正权利人上海XX会计学院收回。原、被告间租赁合同解除的真正原因是原告转租涉案房屋未得到上海立信会计学院的许可，故是原告违约在先，原告为了逃避承担违约责任，歪曲事实，称被告违法办学，原告对此并没有相应的证据。被告也没有损害原告的任何财产。故不同意原告的诉讼请求。由于原告自2010年2月26日起私自将涉案房屋上锁，致使被告无法使用涉案房屋，后原、被告及上海XX会计学院进行协商，希望能继续使用涉案房屋，因协商未果，被告遂要求原告赔偿相应的损失，但原告又不予同意。被告无奈只能另外租赁房屋，为此导致被告遭受广告损失、灯箱损失、搬场费用等一系列损失。故被告向原告提起反诉，要求法院判令：反诉被告支付反诉原告提前解除租赁合同的违约赔偿金98,576元，其中反诉被告应返还的押金8,000元，反诉被告多收取的租金1,028元，反诉被告赔偿装修损失9,750元，电话、宽带安装损失870元，杂志广告损失51,000元、灯箱广告损失8,370元，搬场损失5,058元、办公用品损失2,500元，租金差额损失12,000元(由反诉被告根据合同约定应支付的违约金8,000元和差额4,000元组成)。

反诉被告辩称，双方解除租赁合同系反诉原告违约所致，故反诉被告不应承担违约责任。即使反诉被告违约，根据合同约定，赔偿的违约损失也仅限于反诉原告交纳的保证金即8,000元。反诉原告提交的证据不能证明其违约损失，故反诉被告不同意赔偿反诉原告提出的装修、广告、办公用品等损失。对反诉原告提出的电话、宽带安装损失870元，反诉被告愿意返还。2010年2月26日起反诉原告未能使用涉案房屋，对此后的租金反诉被告愿意返还。反诉原告于2009年11月多支付的600元租金，系反诉原告另外租赁教室所支付的费用，该600元不应返还。综上，反诉原告提出违约赔偿的依据不足，要求法院根据合同约定依法判决。

经审理查明，2009年7月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同一份，合同约定，甲方出租给乙方本市X路XX弄X号楼X楼X室房屋(即涉案房屋)，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开办XX培训招生/办公/教学之用，房屋租赁期限自2009年8月18日起至2012年4月30日止，该房屋月租金为4,000元，每两个月为一期支付房屋租金，乙方第一次支付房屋房租的租期为2009年8月18日至2009年10月30日，租金为9,600元，以后为每两个月支付一次，每次8,000元。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即8,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按乙方所交保证金的同等金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同另就其他事宜作了约定。合同订立后，被告向原告支付了保证金8,000元，原告向被告交付了房屋。被告于2009年11月支付租金8,600元，于2010年1月支付租金8,000元。在合同履行过程中，原告于2009年9月24日发函给被告，称被告在合同履行过程中存在不适当行为，要求被告予以改正。2010年1月19日，原告又再次发函给被告，称原告接到举报，被告在签订房屋租赁合同前已被取消了全国XX培训指导中心的承办权，被告没有取得合法、有效的办学许可证，故要求自2010年2月1日起终止与被告签订的租赁合同。

另查明，案外人上海XX会计用品总公司于2010年1月12日向原告发出整改通知，称原告未经其同意私自将房屋借给其他单位使用，要求原告整改，否则将终止合同。2010年2月1日，上海立信会计用品总公司再次发函给原告，称自2010年3月1日起，终止与原告X号楼X楼的租赁合同。2010年2月25日，上海XX会计学院在被告租赁的房屋上加锁，致使被告无法继续使用租赁房屋。2010年3月2日，原、被告与上海XX会计学院就解除租赁合同事宜进行协商，被告要求原告赔偿50,000元，原告未予同意，双方协商未成，原告遂向本院提出如上诉请。

上述事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的租赁合同、律师函、租金发票，被告提供的租赁合同、整改通知、终止合同通知、会议记要、租金发票、电信发票等证据证实，本院予于确认。

庭审中，原告为证明被告不具备XX培训中心的资格，提供了网上打印的材料两份，被告对其真实性不予认可。被告为证明其具有办学资格，提供了中国XX指导委员会、《少先队活动》杂志社的批复一份，原告对该证据的真实性亦不予认可。本院认为，对被告的办学资格，双方均无其他证据加以佐证，原、被告提供的证据尚不足以证明被告的办学资格，故对原、被告的上述证据的证明力本院均不予确认。另原告提供照片一组及购买高屏风及屏风门的发票，用以证明被告在租赁房屋过程中造成原告物品损坏，要求被告进行赔偿。被告对该证据真实性不予认可，本院认为原告提供的上述证据与待证事实间缺乏关联性，对证据证明力本院不予确认。反诉原告为证明其遭受的损失，提供了一组装璜发票、广告费发票、灯箱制作发票、办公用品发票、搬场费发票、租赁合同等，反诉被告认为反诉原告提供的广告费发票、灯箱制作发票系同一人开具，对上述证据的真实性不予认可，并且认为上述发票也无法证明上述费用系反诉原告用于涉案房屋，本院认为，反诉原告提供的上述证据与与待证事实间缺乏关联性，对证据证明力本院不予确认。对反诉原告在2009年11月多支付的600元租金，反诉被告认为此系反诉原告另外租用其他教室所支付的费用，而非反诉被告多收取的租金，该600元不应予返还，对2010年2月25日以后的租金愿意返还。

庭审中，被告表示其已经自涉案房屋处搬离，若涉案房屋内尚有遗留物品，同意原告作为无主物处理。原告撤回了要求被告迁让出涉案房屋的诉讼请求。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告不具有办学资格，但原告对此未能提供充分的证明予于证明，原告也未能证明被告租赁使用涉案房屋违反了合同约定的用途，现原告无合同约定的理由提前解除合同，对此原告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告也未提供证据证明被告造成其设施设备损失，故原告要求被告赔偿损失4,926元的诉讼请求本院亦不予支持。原告在庭审中撤回了要求被告迁让的诉讼请求，系原告自行处分相应的权利，于法不悖，本院予于许可。租赁合同结束后，反诉被告应当返还反诉原告支付的保证金，故反诉原告要求反诉被告返还8,000元保证金的诉讼请求本院予于支持。反诉被告违约在先，其应根据合同约定承担相应的违约责任，根据合同约定，反诉被告应按反诉原告所交保证金的同等金额支付违约金，若支付的违约金不足抵付反诉原告损失的，应负责赔偿。现反诉原告提供的证据尚不足证明其遭受的损失超过反诉被告应支付的违约金，故本院认为反诉被告应支付的违约金为8,000元。对反诉原告支出的电话、宽带安装费870元，反诉被告同意返还，对此本院予于许可。对反诉被告收取的租金，根据合同约定，反诉原告每次应支付的租金为8,000元，结合案件实际情况，对2009年11月反诉原告多支付的租金600元，本院认为系反诉原告另行租赁其他教室支付的费用，该600元反诉被告不予返还。因涉案房屋于2010年2月25日被上锁，致反诉原告无法使用涉案房屋，此后反诉被告收取的租金428元应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告上海市XX专修学院要求被告上海XX文化艺术发展有限公司支付设施设备赔偿金4,926元及违约金8,000元的诉讼请求不予支持；

二、反诉被告上海市XX专修学院于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海XX文化艺术发展有限公司租赁保证金8,000元、电话、宽带安装费870元、租金428元；

三、反诉被告上海市XX专修学院于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海XX文化艺术发展有限公司违约金8,000元；

四、反诉原告上海XX文化艺术发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费204元，减半收取计102元，由原告负担；反诉案件受理费1,132元，由反诉原告负担1,014元，反诉被告负担118元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员陈向红

书记员李Z]操