原告河南三门峡景通置业有限公司。
住所地三门峡市X路中段。
法定代表人张某某，系该公司总经理。
委托代理人张华、常某某，河南恒翔律师事务所律师。
被告郑州希瑞营销管理咨询有限公司。
住所地郑州市。
法定代表人何某某，系该公司董事长。
委托代理人张西庆，该公司法律顾问。
委托代理人李某某，该公司项目经理。
原告河南三门峡景通置业有限公司（以下简称景通公司）与被告郑州希瑞营销管理咨询有限公司（以下简称希瑞公司）销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代理人、被告法定代表人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月8日，原告与被告就原告投资的时代广场进行销售代理事宜，在三门峡市签订了“商业地产项目销售代理合同书”。合同签订后，原告履行了合同约定的全部义务，但被告却违反合同约定，完不成合同约定的阶段销售任务，尤其不能容忍的是，2009年8月31日被告销售人员不辞而别，且将售楼部的全部客户资料、税票、收据等席卷而去。被告以自己的行为明确表明不再继续履行双方签订的销售代理合同，其行为不仅严重影响了原告的售楼计划，而且使原告信誉受到损害，已构成违约，为此请求人民法院依法解除双方签订的销售代理合同；判令被告支付违约金x元；返还原告的票据、售楼客户资料等（详见清单）。
被告在答辩期间未提供书面答辩状，庭审时口头答辩称，原被告签订合同合法有效，答辩人依约履行了合同义务；原告未按时支付佣金及溢价分成已构成违约，单方解除代理服务合同更是违约；原告要求解除合同不符合法律规定和合同约定；如果原告非要解除合同，应该依法履行其应履行的合同约定义务并赔偿答辩人因解除合同而遭受的损失。
根据双方当事人的诉辩理由，合议庭将本案争议焦点归纳为：1、双方签订的销售代理合同履行情况；2、原被告是否存在违约行为；3、能否解除双方签订的销售代理合同。
原告景通公司共提交四组X份证据。第一组X份：1、商业地产项目销售代理合同书一份；2、时代广场B栋、A栋、酒店销售价格表3份；3、时代广场商铺价格表3份；4、三门峡市房产分部图4张。原告景通公司依据上述证据证明：1、原被告双方存在销售代理合同关系；2、在履行合同过程中，经双方协商一致同意对原合同约定的房屋销售价格进行了变更；3、销售代理合同只约定商铺溢价部分分成，其它房屋销售不存在溢价分成问题；4、商铺销售面积的确认。
原告景通公司提交的第二组证据3份：1、监理日记2张；2、被告希瑞公司应完成销售总额及现完成销售情况明细表一张；3、结算表4张。原告景通公司以此组证据证明：1、2008年年底工程封顶，被告希瑞公司的销售工作进入第五阶段，应完成合同额70%的销售任务；2、截止2009年8月31日被告只完成销售面积的58.76%和应销售额的36.74%，远远没有完成销售任务，已构成违约。
原告景通公司提交的第三组证据2份：1、电汇凭证10张；2、证明一张。原告以此组证据证明：1、原告已按合同约定给被告支付了应付的全部佣金；2、被告予支佣金x.39元；3、被告欠款68万元。
原告景通公司提交的第四组证据7份：1、报案材料1份；2、证人证言3份；3、调查笔录1份；4、照片4张；5、收据一张；6、收回时代广场发票联（客户）明细表4张及其附件2张；7、时代广场文件交接证明2张。原告景通公司以此组证据证明被告2009年8月31日擅自撤离售楼部停止售楼，之后又移交大部分售楼资料，以自己的行为表明不再继续履行销售代理合同。
被告希瑞公司分别对原告景通公司提交的四组证据进行了质证：1、对原告景通公司提交的第一组证据的真实性不持异议，对合同的有效合法无异议；2、对房屋的底价理解不同，底价的价格不能变动。底价与销售价格不同；3、应结合实际情况对溢价分配进行理解，应包括所有的销售房屋；原告已经支付了除商铺以外的溢价分配佣金，价格表是内部使用的，该变更不是对原合同约定的底价进行了变更。
被告希瑞公司对原告景通公司提交的第二组证据认为：监理日记与本案无关，监理与原告有利害关系，不能把监理日记作为封顶的证据；应把四项工程的指标分别计算，不应按面积计算销售任务。
被告希瑞公司对原告景通公司提交的第三组证据认为：证明中车价约定价值38万元，支付给我们当作佣金；只证明原告支付了60%的佣金。
被告希瑞公司对原告景通公司提交的第四组证据认为：1、报案材料无公安机关盖章，不具有证据效力；2、证人必须出庭，证人未出庭不能认可；3、去黄某搞素质训练了，销售部无人员；4、我们是因公务外出，后积极帮助原告处理事物，我方已完成销售任务。
被告希瑞公司共提交9份证据。第一份为：双方签订的商业地产项目销售代理合同书。证明双方的合同是合法有效的，没有达到法定的和双方约定的解除条件，原告也没有遵守双方约定的解除合同的程序；第2份证据为商业铺位定价表。证明合同佣金计算的底价；第3份证据为原告的回函。证明原告对合同主要条款的修改；第4份证据为原告支付代理销售佣金明细表。证明原告已经支付佣金x.88元，是对其履行合同的确认，也证明原告欠佣金的事实；第5份证据为代理销售佣金及溢价结算表。证明原告欠60%应结算佣金及溢价和剩余未结算佣金及溢价总计x.12元，证明违约方是原告而不是被告，原告急于解除合同的目的是为了赖账；第6份证据为购房手续。证明其积极履行了合同；第7份证据为光盘一张。证明原告不文明不道德的武力驱赶我方，妄想达到事实与其解除合同的目的；第8份证据为调查取证申请书。证明原告非法驱赶被告人员，公安已经受理了其报案；第9份证据为酒店投资客户名单。总之我方按合同约定履行义务，我们中间也离开了几天，后又回来了，他们把我方人员赶走了。
原告景通公司分别对被告希瑞公司提交的9份证据进行质证。认为：1、对合同书无异议，但不同意被告的证明方向；2、被告提交的第2份证据不是合同的附件，上面既无对方的盖章签字，也没有时间，更没有注明是合同的附件，而是双方签订合同书之前原告内部使用的价格表；该证据是复印件，且来源不明，不能作为认定本案事实的证据作用；3、针对被告提交的第3份证据，原告补充提交2009年3月26日被告希瑞公司给原告景通公司关于三门峡时代广场佣金结算的告知函。以此证明“回函”是针对被告的“告知函”的回函，根本不存在对合同主要条款的修改问题。6000万元销售任务是针对被告要求结算商铺佣金的而给被告提出的阶段性销售任务，而不是对商铺销售总任务的变更，被告称原告提出一层商铺自用因而改变商铺销售任务的理由不能成立，且被告提供的商铺销售表证明其对商铺一层、二层都进行了销售；4、对被告实际收到原告x.88元不持异议；5、对被告提交的第5份证据有异议。认为，（1）被告的该份证明恰恰证明被告没有完成合同约定的销售任务和被告没有按合同约定的底价销售，不存在溢价分成问题；（2）按合同约定在销售总任务完成销售之前，原告按当阶段销售销售总额的60%支付代理佣金和溢价分成，被告要求按100%支付没有合同依据，（3）对A栋公寓每户每平方米收取的200元装修费共计x元，因仍用在客户上，被告将其列入已售合同结佣金总价中不应该；6、对被告提交的购房手续不持异议，这是被告应尽的合同义务；7、对被告提交的光盘和调取证据申请书有异议：首先，光盘中所涉及的事情均是被告2009年8月31日不辞而别，擅自撤离售楼部，停止售楼并将主要售楼资料自动移交之后发生的；其次被告已经以自己的行为明确表明不再履行销售代理合同。事后又感自陷被动，于是又要求回来，以便制造对自己有利的证据，因此该光盘不具有证据意义。原告认为被告承认全体售楼工作人员离开售楼部外出是事实，但辩解是进行培训的说法是不能成立的。因为被告在撤离之前未以任何某式通知原告；而且在撤离时不仅将所有售楼资料带走，甚至连电脑之类的办公用具也撤走。售楼中心连一个留守值班人员都没有。被告撤离的真正原因是：虽然被告销售A栋公寓、A栋酒店、B栋住宅的情况良好，但商铺销售远远没有完成任务，而且根据合同约定要求，被告在合同期内也不可能完成。在此情况下，被告提出将商铺销售从合同销售总额中分离出来单独结算，在这一无理要求遭到原告拒绝后，被告不是想办法加强销售措施，尽快完成销售任务，而是撤离人员拒绝继续履行合同；8、对被告提交的第9份证据，原告认为不能证明被告要证明的对象。
根据原被告提供的证据，可以认定本案如下事实：2007年6月8日，原告与被告就原告景通公司投资的时代广场进行销售代理事宜，在三门峡市签订了“商业地产项目销售代理合同书”。双方约定主要内容如下：“2•1、甲方（即原告，下同）作为本项目合法的开发经营者，委托乙方（即被告，下同）独家对本案的整体营销策略及销售工作进行系统谋划，并在甲方的授权范围内承担本案销售代理业务，乙方对此表示承诺。”第八条销售任务“8•2、第一阶段：工程开工后一个月内预售合同金额达20%；…第五阶段：工程主体封顶预售合同金额达70%；第六阶段：工程竣工验收预售合同金额达90%；第七阶段：竣工验收三个月内预售合同金额达97%（上下幅度2%）视为全部完成销售任务。”第九条代理佣金及超出底价部分金额分成支付办法：“9•1、对本项目代理销售费用甲方按实际销售额的2%支付乙方。为保证本项目的销售率，对本项目经甲乙双方协商确定商业平均单价为（按建筑面积计算）：商铺（见附件一，商铺价格表）；A栋公寓2900元3；B栋住宅2760元3”；“9•2、对本项目销售商铺超出双方协议底价部分的金额为溢价，为了保证甲方的收益更大化，溢价金额甲乙双方按73比例进行分配，即甲方得溢价金额的70%，乙方得溢价金额的30%”，“9•4、代理佣金结算标准以客户交付首期款并签订《商品房买卖合同》为准；（1）一次性付款：全款到位（甲方签字同意客户延缓付款视为全款到位）；（2）分期付款：按付款比例结算；”“9•5、费用支付时间及方式：（1）代理佣金和溢价分成为当阶段每月结算制，结算时间为当阶段次月5日之前；（2）若乙方完成当阶段销售目标后，甲方应按当阶段销售总额的60%支付乙方代理佣金和溢价分成，剩余的40%代理佣金和溢价分成费用作为质押金暂留甲方；当销售总任务完成时，甲方应一次性支付给乙方40%的暂留质押金”。“12•4、本合同生效后，甲乙双方应按照约定自觉履行自己的义务，不得擅自违约。任何某方若擅自提前违反合同约定均应向另一方一次性支付违约金，违约金按甲方实际支付给乙方销售佣金总额的30%计算。”
合同签订后，被告即组织人员进驻时代广场售楼部开展销售代理业务。2007年12月21日原被告双方签订时代广场A栋公寓销售优惠表。2008年6月13日原被告双方签订了时代广场B栋住宅销售单价表（优惠后）和A栋酒店（二阶段）销售价格执行表。2008年12月28日原被告双方签订时代广场商铺价格表。2008年12月底时代广场A栋、B栋工程先后封顶。根据合同约定和在履行合同期间双方协商变更的销售价格，被告希瑞公司应销售的B栋、A栋（公寓）、A栋（酒店）面积为x.23，应销售金额为x.45元，商铺应销售的面积为x.83，应销售金额为x.04元；二项共计应销售面积为x.13，应销售金额为x.49元。截止2009年8月31日，被告希瑞公司共计销售x.73，占应销售面积的58.76%，（x.78÷x.13％）已销售金额x元，占应销售金额的36.47%，未达到工程主体封顶预售合同金额的70%。在合同履行期间，原告景通公司按照被告销售房产金额的百分比支付佣金，先后十次以电汇形式和以实物（汽车）顶款向被告希瑞公司支付款项x元。由于商铺销售不好，被告希瑞公司向原告景通公司提出将商铺销售从合同约定的销售总额中剥离出来单独结算，并要求全额结算A栋公寓、酒店和B栋住宅代理销售佣金，原告未予认可。2009年8月31日，被告希瑞公司将其在时代广场售楼部的全体工作人员撤离，并带走全部售楼资料、票据等物品。2009年9月2日原告景通公司向本院申请诉前财产保全，本院于9月2日作出（2009）湖民一初字第X号裁定。同年9月5日和9月13日，被告希瑞公司将大部分售楼资料、票据正式移交给原告景通公司。同年9月15日被告希瑞公司工作人员要求进入时代广场售楼部遭到原告景通公司拒绝。
本院认为，原、被告双方对签订的商业地产项目销售代理合同书的真实性均无异议，是双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规、强制性规定，故该合同合法有效，双方应严格遵守。在履行合同期间，原告按约定向被告支付销售佣金x元，不存在拖欠情况。而被告希瑞公司却未按约在规定的时间段内完成销售任务，已构成违约，依法应承担实际支付销售佣金总额的30％即x元的违约责任。又由于2009年8月31日被告希瑞公司销售人员从时代广场售楼部不辞而别并带走全部售楼资料、票据等物品，以自己的行为表明不再继续履行销售代理合同。故该销售代理合同以无法继续履行，原告诉请于法有据本院予以支持；被告希瑞公司辩称原告未按时支付佣金及溢价分成，已构成违约，但未提供相应证据，本院不予支持；其要求赔偿损失，证据不足，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第（二）（四）项、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、解除原告景通公司与被告希瑞公司2007年6月8日签订的商业地产项目销售代理合同。
二、被告希瑞公司向原告景通公司支付违约金x元。
三、被告希瑞公司按原告景通公司提出的“时代广场资料未移交物品情况明细表”进行移交，已经移交的予以扣除。
以上判决内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费x元，保全费3000元，合计x元，由被告希瑞公司承担（原告已预交，不再退还，由被告直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判长龚伟民
助理审判员孙卫卫
人民陪审员李某
二00九年十月二十日
书记员韩金涛
