上诉人(原审被告、反诉原告)杨某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人王金号，河南梁园律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)何某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人何某乙，男，1967年6月出生。
委托代理人庞亚杰，河南风苑律师事务所律师。
上诉人杨某某与被上诉人何某甲房屋租赁合同纠纷一案，商丘市梁园区人民法院于2007年4月28日作出（2007）商梁民初字第X号民事判决和2008年1月3日作出（2007）商梁民初字第X号民事判决。该两份判决生效后，商丘市梁园区人民法院于2008年5月4日作出（2008）商梁民监字第X号民事裁定，对该两案合并提起再审。商丘市梁园区人民法院于2008年11月20日作出（2008）商梁民再初字第X号民事判决。何某甲不服，向本院提起上诉。本院于2009年5月15日作出（2009）商民终字第X号民事裁定：撤销（2008）商梁民再初字第X号民事判决，发回商丘市梁园区人民法院重审。商丘市梁园区人民法院于2010年2月10日作出（2009）商梁民再初字第X号民事判决。杨某某不服，于法定期限内向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，并于2010年6月21日本院第十三审判庭公开开庭审理本案。上诉人杨某某及其委托代理人王金号，被上诉人何某甲委托代理人何某乙、庞亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
（2007）商梁民初字第X号民事判决查明事实：2006年8月15日，原告何某甲与被告杨某某签订一份《商百购物休闲广场店面租赁合同》。约定杨某某将其位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x房，建筑面积96.05平方米，出租给何某甲使用。合同期为半年，从2006年8月20日至2007年2月20日止，租金x元。如何某甲需续租应提前2个月与杨某某协商，在同等条件下何某甲有优先承租权，并口头约定续签合同以邻居门面房的价格作为参考价格。合同签订后，何某甲按约定支付租金及对店面进行了装修，开办了花花公子羽绒服商丘专卖店。2006年11月28日，因商百广场整体招商成功，商丘市梁园区商百市场繁荣工作组发出公告，要求商户于2006年11月30日前办理清场手续。何某甲按合同约定提前2个月与杨某某签订房屋续租合同遭到其拒绝，形成纠纷。
（2007）商梁民初字第X号判决认为：双方当事人所签房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。优先承租权是指在特定的民事法律关系中一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时并不损害出租人的利益，它能起到维护市场交易程序，稳定民事经济关系和秩序的作用。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权力，任何某位和个人不得非法干预”。何某甲与杨某某在合同中约定：“在同等条件下何某甲有优先承租权”，体现了民法理论的合同自愿原则。杨某某不顾何某甲的“优先承租权”拒绝续租的行为，既违背了诚实信用原则，也违反了合同的约定，理应承担违约责任。在同等条件下，何某甲享有优先承租权。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：在同等条件下，何某甲对杨某某的商丘市商百购物休闲广场A幢一层x房有优先承租权。案件受理费50元，其他费用210元，共计260元，由被告杨某某负担。
（2007）商梁民初字第X号民事判决查明事实：2006年8月l5日，杨某某与何某甲签订《商百购物休闲广场店面租赁合同》，约定杨某某将其位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x门面房一处，出租给何某甲使用，租期自2006年8月20日至2007年2月20日，租金x元，(合每平方米每天2.55元)，合同就续租约定为，合同到期前2个月提出意向进行协商，在同等条件下，何某甲享有优先租赁权。合同签订后，何某甲支付了全部租金x元，并使用了该房进行了经营。为此，何某甲支付了装修、广告、购买服装等费用30万元。2006年11月28日，商百购物休闲广场整体招商的需要，商丘市梁园区商百市场繁荣工作组发出公告，要求该市场全体商户于2006年11月30日前办理清场手续。此时，何某甲提出与杨某某续签房屋租赁合同，杨某某未与何某甲续签。争议主要是续签价格未能达成一致。
（2007）商梁民初字第X号民事判决认定：双方租房到期后，未就续租问题达成协议，何某甲应将所租房屋返还给杨某某，何某甲拒不返还，违反了租赁合同第六条、第八条的约定，应承担违约责任。杨某某要求何某甲返还房屋的请求，予以支持。要求何某甲赔偿损失的请求，不予支持。何某甲反诉杨某某赔偿损失的诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告何某甲于判决生效后十日内返还原告杨某某位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x房屋。二、驳回原告杨某某的其它诉讼请求。三、驳回被告何某甲的反诉请求。案件受理费930元，杨某某承担830元，何某甲承担100元，反诉费2990元由何某甲承担。
（2008）商梁民再字第X号民事判决查明事实：2006年8月15日，何某甲与杨某某签订《商百购物休闲广场店面租赁合同》，约定杨某某将位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x门面房一处，出租给何某甲使用，租期自2006年8月20日至2007年2月20日，租金x元，合同就续租约定，合同到期前2个月提出意向进行协商，在同等条件下，何某甲享有优先租赁权。合同签订后何某甲支付了全部租金x元，并使用了该房进行经营，何某甲支付了广告费x元，装修费15万元。2006年11月28日，商百购物休闲广场因整体招商的需要，商丘市梁园区商百市场繁荣工作组发出公告，要求该市场全体商户于2006年11月30日前办理清场手续。此时，何某甲提出与杨某某续签房屋租赁合同。因续租的价格未达成一致，双方未再续签房屋租赁合同。后杨某某又另行起诉，请求何某甲交回承租房屋，按约定支付房屋租金到实际交房之日止，何某甲反诉请求杨某某赔偿经济损失30万元。
（2008）商梁民再字第X号民事判决认为：房屋租赁到期后，双方未就续租问题达成协议，何某甲应将所租房屋返还给杨某某，何某甲拒不返还至今已达一年八个月之久，按双方租赁房屋合同约定欠房租已达15万元，违反了租赁合同第六条、第八条的约定，应承担违约责任。杨某某要求返还房屋及要求按约定支付房租至交付房屋止的要求，予以支持，自2007年2月20日起房屋租金计算为l5万元。(2007)商梁民初字第X号民事判决无事实依据和法律依据，且再审过程中何某甲明确表示不再续租。对(2007)商梁民初字第X号民事判决应予撤销。鉴于原审原告在租赁房屋时花费装修费用15万元，且只是短期使用，对该部分费用杨某某应予赔偿，对该诉讼请求予以支持，要求赔偿其它损失的请求因证据不足，不予支持。(2007)商梁民初字第X号民事判决，驳回杨某某的其它诉讼请求，驳回何某甲的反诉请求，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第二百零一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院(2007)商梁民初字第X号民事判决。二、维持本院(2007)商梁民初字第X号民事判决第一项，即：被告何某甲于判决生效后十日内返还原告杨某某位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x房屋。三、撤销本院(2007)商梁民初字第X号民事判决第二项，即“驳回原告杨某某的其它诉讼请求“；第三项，即“驳回被告何某甲的反诉请求”。四、原审被告杨某某赔偿原审原告何某甲装修费15万元。五、原审原告何某甲赔偿原审被告杨某某房屋租赁费l5万元。六、驳回原审原告何某甲的其它诉讼请求。上列判决四、五两项相抵，原审原告与原审被告互不负担给付义务。（2007）商梁民初字第X号民事判决案件受理费50元，其他费用210元，由何某甲负担。（2007）商梁民初字第X号民事判决案件受理费930元由何某甲负担，反诉费2900元，何某甲、杨某某各负担1450元。
（2009）商梁民再初字第X号民事判决查明事实与（2008）商梁民再字第X号民事判决查明事实相同。
（2009）商梁民再初字第X号民事判决认为，双方所签订的房屋租赁合同，符合法律规定，双方应共同遵守，但由于杨某某的违约，房屋租赁到期后，未就续租问题达成协议，致使该合同无法继续履行，对(2007)商梁民初字第X号民事判决应予撤销。因杨某某已自行将房屋收回，何某甲不存在退房的义务。对(2007)商梁民初字第X号民事判决第一项，应予撤销。虽然何某甲长期占有杨某某的房屋不予退还，给杨某某造成了一定的经济损失，但由于杨某某违约，致使合同未能续签，对杨某某的诉讼请求不予支持。何某甲在租房期间对该房进行装修，且为了经营进行广告宣传，由于双方的纠纷，货物也受了一些损失，为弥补这些损失，酌情由杨某某对何某甲予以五万元的经济补偿。对于何某甲要求赔偿其它损失的请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第二百零一条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院(2007)商梁民初字第X号民事判决。二、撤销本院(2007)商梁民初字第X号民事判诀第一项，即“被告何某甲于判决生效后十日内返还原告杨某某位于商丘市商百购物休闲广场A幢一层x房屋”。三、原审被告杨某某给予原审原告何某甲人民币5万元的经济补偿(于判决生效后十日内付清)。四、维持(2007)商梁民初字第X号民事判决第二、三项。(2007)商梁民初字第X号民事判决诉讼费50元，其它费用2l0元，由何某甲负担。(2007)商梁民初字第X号民事判决诉讼费930元由何某甲负担，反诉费2900元，何某甲、杨某某各负担1450元。
上诉人杨某某不服原判上诉称：1、上诉人不存在违约行为，原审不予支持上诉人的反诉请求错误。在租赁期限内，何某甲正常使用房屋，其并无证据证明在租赁期限届满前2个月提出续租。上诉人提供了商百休闲广场与乔尔登（商丘）百货超市有限公司租赁合同，证明当时的房租价格为每天每平方米4元，而何某甲不愿意以此价格承租，其主张的优先承租权不能成立。何某甲在房屋租期届满后拒绝返还房屋，超期占用20多个月，其按原租赁合同约定应支付租金15万多元。2、原审判令上诉人赔偿何某甲经济损失5万元错误。何某甲的装修损失不应由上诉人赔偿，其未提供广告费收据，是否实际进行了宣传不能证明。代理费用，由于其代理服装品牌经营了两年多，应由其自行承担。何某甲代理服装协议违约与上诉人无关，其造成的服装积压系自身原因造成。综上，原审判决错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人何某甲答辩称：被答辩人存在违约行为，答辩人在租期届满前两个月要求按照相邻门面房的租金与被答辩人续签合同，被答辩人拒签，被答辩人要求按照乔尔登（商丘）百货超市有限公司的招商价格租赁，但该公司最终亦未落户商丘市，被答辩人存在违约行为。在答辩人使用房屋期间，被答辩人不间断阻止答辩人经营，使答辩人无法正常经营，造成货物积压，应当赔偿答辩人的损失，包括装修、广告、购买服装等30多万元。原审仅支持5万元，数额明显偏低。但由于答辩人未上诉，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院经征询双方当事人同意，确认本案的争议焦点为：原审判令杨某某给付何某甲5万元有无依据，杨某某的反诉请求是否应予支持。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审经审理查明事实与（2009）商梁民再字第X号民事判决查明的事实相同外，另查明：纠纷发生后，何某甲长期占用租赁房屋，涉案房屋现已被杨某某收回。
本院认为，何某甲与杨某某签订的《商百购物休闲广场店面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按照该合同履行各自的义务，但双方因合同续签及优先租赁权问题未能达成一致意见而产生纠纷，双方对于本案纠纷的发生均存在过错，应各自承担相应的责任。何某甲由于租赁涉案房屋期限较短，后又续签未果，造成其装修费、广告费及其他费用的损失，杨某某应当承担一定赔偿责任。何某甲在双方未能续签合同情形下，应交回租赁物，但其长期占有而拒交房屋，给杨某某造成一定损失，何某甲亦应承担相应的赔偿责任。根据双方的过错程度，结合本案实际情况，对于双方的赔偿责任予以抵销，双方均不再给予对方赔偿，对于双方的诉讼请求均予以驳回。何某甲在审理中表示不再续租涉案房屋，故对于双方的租赁合同应予解除。因涉案房屋已被杨某某收回，何某甲不再承担返还涉案房屋的义务。综上，（2009）商梁民再字第X号民事判决认定事实清楚，但判处杨某某赔偿何某甲5万元不当，本院予以纠正，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销商丘市梁园区人民法院(2007)商梁民初字第X号民事判决、(2007)商梁民初字第X号民事判决、（2008）商梁民再字第X号民事判决、（2009）商梁民再字第X号民事判决；
二、解除何某甲与杨某某于2006年8月15日签订的《商百购物休闲广场店面租赁合同》。
三、驳回何某甲的诉讼请求；
四、驳回杨某某的反诉请求。
(2007)商梁民初字第X号民事判决案件受理费50元，其它费用2l0元，(2007)商梁民初字第X号民事判决案件受理费930元，反诉费2900元，二审案件受理费3830元，共计7920元，由上诉人杨某某负担4760元，被上诉人何某甲负担3160元。
本判决为终审判决。
审判长朱金礼
代理审判员文志林
代理审判员杨某
二0一0年七月二十八日
书记员高纪平
