原告河南六合物业管理服务有限公司，住所地河南省郑州市X街X号。

法定代表人李某，该公司董事长。

委托代理人张某某，该公司洛阳分公司经理。

委托代理人周卫东，河南永晖律师事务所律师。

被告洛阳开天餐饮管理有限公司，住所地洛阳市涧西区X路X号401房。

法定代表人王某甲，该公司董事长。

委托代理人王某乙，该公司经理。

委托代理人张罡，洛阳市X路法律服务所法律工作者。

原告河南六合物业管理服务有限公司(以下简称河南六合物业公司)诉被告洛阳开天餐饮管理有限公司(以下简称洛阳开天餐饮公司)租赁合同纠纷一案，原告于2009年1月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法向被告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，被告洛阳开天餐饮公司提出管辖权异议，本院（2009）涧民四初字第X号民事裁定书，驳回了被告的异议申请；被告洛阳开天餐饮公司不服提出上诉，洛阳市中级人民法院（2009）洛民立终字第X号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定；本院依法组成合议庭，于2009年7月24日公开开庭进行审理。原告河南六合物业公司委托代理人张某某、周卫东、被告洛阳开天餐饮公司委托代理人王某乙、张罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河南六合物业公司诉称：原、被告于2008年6月11日签订《房屋租赁合同书》,约定被告应于2008年12月15日交纳第二季度（2009年1月15日至2009年4月15日）租金x元。原告未收到约定租金，曾于2008年12月18日委托河南晟大律师事务所致律师函督促及时交纳房屋租金并给予三日宽限期。至今仍未交纳。《租赁合同书》第八条第5款约定：乙方（洛阳开天餐饮公司）房屋租金到期十日内仍未交纳，甲方有权单方解除合同，收回乙方所租赁房屋，同时乙方应向甲方赔偿三个月的房租作为违约金。依据该约定及《合同法》相关规定，原告行使收回租赁房屋及追要违约金的权利。诉讼请求：1、判令解除房屋租赁协议，被告搬出所租房屋并交还原告；2、判令被告支付违约金x元。本案审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告装修及房屋附属物归原告所有；2、支付拖欠的租金x元（暂计算至2009年6月15日）；3、被告违约转租所得收益x元归原告所有；4、被告支付水、电费5203.6元。

被告洛阳开天餐饮公司辩称：1、原、被告双方签订的租赁合同约定的15年租赁期限尚未到期，被告也未违约，不同意解除合同；2、原告要求被告装修及房屋附属物归原告所有，是基于合同第8条的规定,而答辩人并未违约；3、答辩人没有违约，不同意支付违约金；4、关于拖欠租金x元的请求，在房屋质量等问题解决期间，曾经向出租方发出函告，原告在接到函告之后，并未解决问题，而是断水断电，造成无法装修，不应当支付租金；5、洛阳浩亚达担保咨询有限公司（以下简称洛阳浩亚达公司）与答辩人公司是合作关系，转租行为经过原告的允许，转租收益不应当归原告所有；6、如果原告恢复正常的用水用电，被告同意交纳租金。

根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告所诉被告的违约行为是否存在、是否符合合同约定的解除条件如果符合合同约定的解除条件，被告装修及附属物是否应归原告所有被告是否应当支付违约金2、被告答辩陈述原告方的违约行为是否存在该事实能否作为暂缓缴纳租金或拒绝缴纳租金的合法、合理抗辩理由3、被告是否应当向原告缴纳转租所得收益是否应当支付拖欠的水电费

一、双方当事人举证、质证情况

（一）、原告河南六合物业公司所举证据

1、第一组证据：

证据1、原、被告双方于2008年6月11日签订的《租赁合同书》一份；

证据2、原、被告双方于2008年7月28日签订的《房态交接单》一份；

证据3、原、被告双方于2008年10月9日签订的《合同书》一份；

据以证明：（1）、租赁关系及权利和义务的事实；（2）、房屋交接时，双方对于当时房间设施、房屋状态均予认可并签字确认；（3）、原告将X房间出租给被告作培训场所的事实。

2、第二组证据：

证据1、原告与洛阳小浪底置业有限公司于2008年3月28日签订的《承包租赁合同》一份；

证据2、洛阳市人民政府大型项目建设管理办公室于2008年5月23日备案的《关于和顺园小区工程竣工验收备案表》一份；

据以证明：（1）、洛阳小浪底置业有限公司将和顺园小区X号楼整体承包租赁给河南六合物业公司；（2）、和顺园小区建设工程项目已通过验收、施工质量合格；（3）、原告具备房屋出租的资格和条件。

3、第三组证据：

证据1、河南晟大律师事务所于2008年12月18日向被告所发“关于督促及时交纳租金”的律师函；

证据2、原告向被告发出的“关于限期撤离的通告”及其快递详情单，并附照片三张；

证据3、原告单位的回函及被告单位的相关函告。

据以证明：（1）、就督促及时交纳租金的问题，已发出律师函催告；（2）、就限期撤离一事，已正式通知洛阳开天餐饮公司；（3）、房屋内的装修设施及其他物品应归河南六合物业公司所有；

4、第四组证据：

证据1、被告与洛阳浩亚达公司签订的《租赁合同书》一份；

证据2、被告与洛阳浩亚达公司所签《租赁合同补充协议》一份；

证据3、被告收取洛阳浩亚达担保公司租金的收据；

证据4、洛阳浩亚达担保公司给付被告现金收据；

证据5、原、被告双方签订的《租赁合同书附件》；

证据6、原告向被告所发告知函；

据以证明：（1）、洛阳浩亚达担保公司已将租金足额支付给洛阳开天餐饮公司；（2）、洛阳开天餐饮公司应将其违约转租所得的收益x元支付给河南六合物业公司。

5、第五组证据：

证据1、原告于2008年12月5日向被告的回函；

证据2、原告于2008年12月8日向被告的回函；

证据3、2008年10月7日、11月19日、12月22日的信函收条；

据以证明：河南六合物业公司已履行自己的义务。

6、第六组证据：

证据1、水电费抄表记录，据以证明：被告欠原告水、电费5203.6元。（附被告欠原告欠款的欠款明细）。

7、第七组证据：

证据1、王某于2009年7月24日出具的证言一份；

证据2、王某与王某乙的通话录音两份。

据以证明：被告认可：租赁期限15年的合同，是王某乙为达到融资目的，与王某协商出具的假合同，该合同仅为融资使用，仅签订一份。

8、第八组证据：

证据1、河南六建集团公司的证明一份；

证据2、林丰装饰公司工作人员潘飞出具的证明一份。

据以证明：原告并没有否认出租方的修缮义务并已经实际履行义务；房屋租赁过程中出现的正常瑕疵，不属于房屋质量问题，不需要进行鉴定。

被告洛阳开天餐饮公司质证意见：

1、第一组证据1的《租赁合同书》是作废的合同；对证据2真实性没有异议，该接收单只能证明该出租房内设施状况，无法证明其质量状况；对证据3没有异议；

2、第二组证据1，原告与洛阳小浪底置业公司签订的合同约定的租赁期限为10年，并没有就停车泊位有明确的约定，而原、被告双方所签订的合同约定租赁期限为15年，且承诺被告免费使用停车泊位。基于以上情况，可以说明原告在与被告签订合同时存在欺诈行为，有违诚实信用原则。

证据2是复印件，对其真实性存在异议。

3、第三组证据1、证据2真实性没有异议；证据3证明，原告违反合同约定不履行房屋修缮义务，并未解决函告的问题。

4、第四组证据1、2、3、4、5本身没有异议，证据6仅仅是单方意见。

5、第五组证据的回函同第三组证据的质证意见。

6、第六组证据内容无异议。

7、第七组证据的证人应当出庭作证，录音未经王某乙许可，属于非法私自录音，不能作为有效证据使用。

8、第八组证据的河南六建发展有限公司的证明，不能解释漏水、墙体裂缝等标的物瑕疵；潘飞本人应当到庭作证。

（二）、被告洛阳开天餐饮公司所举证据：

证据1、原、被告双方签订的租赁期限为15年的《租赁合同书》，据以证明：1、原告提交的是作废的合同；2、合同中约定了原告给被告提供停车泊位的义务；3、合同没有对租赁标的物的修缮责任明确约定，按照合同法的规定，没有明确约定的情况下，应当由标的物提供方保证该标的物完整无瑕疵，不影响正常使用，并承担修缮义务；4、原告在签约时存在欺诈行为，并违反合同法的相关规定。

证据2、2008年7月24日，装修单位工作人员给洛阳开天餐饮公司的工程窝工赔偿报告单，据以证明：二、三层窗户周边没有抹灰，造成装修窝工等；

证据3、2008年9月18日被告致原告的函，由原告单位洛阳分公司副总经理梅靖签收，据以证明：河南六合物业公司没有完全履行合同及合同法规定的义务，要求形成补充协议；

证据4、被告2008年10月5日致原告的函，据以证明：索要竣工、消防、整体租赁、地下停车场合同等资料，时隔2个月后原告才回函；

证据5、2008年11月19日、2008年11月22日被告给原告的函，据以证明：租赁的房屋存在不规则裂缝等质量问题，地下车库及车位问题等没有落实，要求给予答复解决；

证据6、被告于2008年11月28日向原告发出的函，据以证明：窗户不具备使用条件，租赁方已自行修缮等；排烟设施施工过程中要求改造，造成x元损失；墙体及地面出现裂缝，已全面停工20多天；房屋漏水造成屋顶损坏等。

证据7、被告于2008年10月7日向原告发出的关于三楼办公区下雨时漏水、三楼部分地方下雨时也有严重漏雨现象问题要求解决；

证据8、被告于2008年12月15日向原告所发函告；

证据9、照片一组，证明河南六合物业公司给洛阳开天餐饮公司的房屋存在明显的质量问题；

证据10、原告于2008年12月5日、2008年12月8日向被告多次函告的回函，据以证明：出租的标的物存在质量问题，原告不履行修缮义务。

原告河南六合物业公司质证意见：

1、对原、被告双方签订的租赁期限180个月的合同，当庭第一次看到，需要回去落实；停车泊位承诺给被告使用；地下车库问题虽然没有约定，但已与洛阳小浪底置业公司达成共识，可以随时使用；

2、出租房屋与购买房屋是两个不同的概念，购买房屋对房屋的质量包括设施、条件都很完备，出售方必须满足购房人的要求，而租赁房屋按照交易习惯均是现状出租，被告在交接清单上签字认可，在该交接单上并未提出其他要求，也没有任何书面异议，在装修之后、诉讼期间又以此理由抗辩，没有事实与法律依据；

3、对证据2-10，原告是以现状出租房屋，出现问题可以进行修缮，如房顶漏雨，我们已履行了修缮义务；窗户不能使用，当时被告并未提出；被告装修过程中因为被告的原因造成天花板损坏，不予维修等，原告方并没有违约。

（三）、对上述证据的分析与认定

上述原、被告所举合同书、往来信函证据、租金收据、照片等，双方当事人对真实性无异议，应予认定；河南六建发展有限公司的证明属于建筑单位履行保修义务的资料，应予认定；王某的证言与录音证据相互印证，录音谈话人王某乙认可与王某两次谈话的事实，对王某的证言、录音证据予以认定；和顺园小区建设项目竣工验收资料，予以认定；水、电费证据予以认定；潘飞未到庭作证，且未提交现场验收的相关资料，其证言不予认定。

二、案件事实的认定

（一）、房屋租赁的事实

1、河南六合物业公司整体租赁房屋的事实

2008年3月28日，出租方洛阳小浪底置业有限公司（甲方）与河南六合物业公司（乙方）签订《和顺园小区X号楼整体承包租赁合同》一份，约定：乙方对小浪底和顺园小区X号楼地面以上的物业项目，包括1-X层裙房约8110.72平方，4—X层商务楼x.26平方，整体租赁用于商业经营，租赁期限10年，•••保修期内的维修费用由建筑方承担，保修期满后由乙方承担，确保其正常的使用功能，并达到国家规定的安全使用标准；•••甲方同意乙方在租赁期限内自主经营，可以转租或以其他方式与第三方合作经营等。

2、河南六合物业公司与洛阳开天餐饮公司租赁合同的事实

2008年6月11日，出租方河南六合物业公司（甲方）与承租方洛阳开天餐饮公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于洛阳市X路六合国际一楼南一、二跨、二楼南楼整层、三楼以南七跨共建筑面积3250.5平方有偿租赁给乙方作为酒店经营场所使用，期限72个月，自2008年10月15日至2014年10月14日止，乙方承诺仅作为酒店经营使用，未经甲方同意，不得擅自改变房屋用途和转租。每年租金x元，缴纳租金的周期为每季缴纳一次，每次缴纳x元，第一期房租应在2008年9月15日前缴纳完毕，自第二期房租缴纳期起，乙方应提前30日向甲方缴纳房租；水、电费按照电表计量的实际度数读取，交纳时间为每月5日；逾期未缴，甲方有权按日5‰向乙方收取滞纳金等。

甲方承诺：甲方是唯一有权出租此房产的经营者，确保在乙方使用期间不停电、不停水，进入乙方租用房屋进行安装、维修、检查时，事先须通知乙方；甲方为乙方提供免费的不固定泊车位（含门前及地下车库）等。

乙方承诺：在签订合同并足额交纳房租后享有合同期间所租房屋的使用权；在合同期内及期满后，扩房及续租优先；遵守大厦管理，自觉交纳房租，租赁期满交还甲方房屋应保护房屋及设施、设备的完好状态等。

合同第八条是有关违约责任的内容，约定：•••2、租赁期限内因甲方原因提前解除合同，赔偿乙方三个月房屋租金作为违约金；3、因乙方原因提前解除合同，赔付甲方三个月的房屋租金作为违约金；4、乙方租金到期后三日内仍未向甲方交纳房租，甲方有权暂时收回房屋并停止向乙方提供包括水电在内的一切服务；5、乙方房屋租金到期十日内，乙方仍未向甲方交纳房租，甲方有权单方解除合同，收回乙方所租的房屋，同时乙方应当向甲方赔偿三个月的房租作为违约金；6、合同解除或终止后，若承租房屋有乙方装修设施或其他装修物品（包括但不限于屋顶装修、地面装修、装修隔断等），乙方应在终止合同当天将房屋恢复至入住时的状态，逾期视为乙方自动放弃装修设施和物品所有权，甲方有权单方清除或归甲方所有。

合同第九条是有关房屋修缮与使用的内容，双方约定：1、对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的责任和义务；2、乙方应合理使用所承租房屋等。

合同第十条第2款约定：本租赁合同书附件作为不可分割的部分，具有同等法律效力。

上述合同加盖河南六合物业公司洛阳分公司、洛阳开天餐饮公司公章，并由双方负责人梅靖、王某乙签字。

双方当事人均认可上述签约事实，被告提交的租赁期限为15年的租赁合同书，原经办人员王某证明系为乙方向酒店投资方融资需要签订的假合同，被告单位主要负责人员、合同签订人王某乙在与王某的两次谈话录音中，对此事实未予否认，本院认定该合同有关“租赁期限180个月”的约定，不具有法律效力。

另外，原、被告双方于2008年10月9日签订《合同书》一份，约定：原告将南昌路六合国际X楼X房间计134.93平方有偿租赁给被告作为暂时培训场所使用，租金每天50元等。

3、洛阳开天餐饮公司与洛阳浩亚达公司租赁合同的事实

2008年6月26日，洛阳开天餐饮公司（甲方）与洛阳浩亚达公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于南昌路六合国际一楼南二跨房屋，建筑面积438.03平方，有偿租赁给乙方作为办公经营场地使用；租赁合同期限72个月，年租金x元，租赁期限内租金每三年递增5%；乙方缴纳租金的周期为每季缴纳一次，每次x元；•••甲方承诺：保证是唯一有权合法出租此房产使用权的经营者等。同日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定：甲方负责与河南六合物业公司洛阳分公司协商房屋转租相关事宜，河南六合物业公司洛阳分公司应出具书面证明同意甲方将房屋转租给乙方等。

2008年7月8日，河南六合物业公司洛阳分公司与洛阳开天餐饮公司签订《租赁合同附件》一份，约定：双方于2008年6月11日签订关于南昌路六合国际《租赁合同书》，在原租赁合同基础上甲方同意乙方将原租赁一楼南一、二跨房间经酒店改造装修后剩余的场地共计面积438.03平方作为乙方法人王某乙参股经营的洛阳浩亚达公司经营使用，相关租赁合同条款与原合同相同。

（二）、租赁合同履行的事实

1、原、被告双方租赁合同履行的事实

原、被告双方签订租赁合同后，于2008年7月28日签订“房态交接单”一份，各方代表签字确认。之后，被告开始实际使用租赁的房屋。

（1）、合同履行过程中，被告向原告提出房屋质量等异议情况如下：

2008年7月24日，被告单位聘请的装修单位提交窝工报告单一份，说明：1、二、三层窗户周边长期没有抹灰，已经窝工三天；2、一层门厅宴会厅设计方案开工至今尚未确定施工方案影响进度；3、空调安装水管破坏卫生间防水层，如有漏水现象由该单位负责修复等。

2008年9月18日，被告向原告单位发出公函一份，内容为：“•••交给我们的房子不完善延误了装修导致开业推后；酒店门前绿化带开口至今没有结果”等，要求形成补充协议。原告单位洛阳分公司负责人梅靖签字确认“已收到”。

2008年10月5日，被告向原告发出公函一份，要求提供以下资料：1、房屋竣工资料；2、消防验收资料；3、与小浪底公司的整体租赁合同；4、与小浪底公司的地下停车场合同等。原告单位洛阳分公司负责人梅靖签字确认“已收到”。

2008年10月7日，被告向原告发出公函一份，反映三楼办公区漏水，三楼部分地方在下雨时也有漏水现象，原告单位工作人员在公函上注明意见：“发现三楼办公区漏雨，系雨水管漏水”。

2008年11月19日，被告发出公函一份，反映二、三楼墙体出现多处不规则裂缝，已影响装修及正常使用，要求给予消防资料等，原告单位洛阳分公司负责人梅靖签收。

2008年11月22日，被告发出公函一份，要求解决房屋质量问题并解决地下车库和车位问题。

2008年12月6日，被告发出公函一份，内容为“在贵方回函确认无房屋质量问题的情况下，我方将全面施工并进行闭水试验，请派人到场”等，原告单位洛阳分公司负责人梅靖签收。

2008年12月20日，被告发出公函一份，表示不同意原告单位2008年11月28日律师函的意见等。

（2）、原告回函等事实

2008年12月5日，原告单位洛阳分公司回函，认可收到2008年9月18日、11月19日、11月28日公函，答复如下：房屋是现状出租，2008年7月28日办理了交接手续；不同意签署补充协议；保留对过去违约行为的追究权。

2008年12月8日回函，对10月5日公函要求提交消防资料等答复如下：“消防验收资料已给予提供，与小浪底公司整体合同属于商业机密；对于楼体公共区域漏水、墙体裂缝及其他质量问题，已明确答复为房态现状出租，房屋交接未提出异议；闭水试验一事，根据建筑业规范，卫生间要求做防水处理，对于贵方改变房间使用功能需要进行的闭水试验及其他不良后果，我方不承担任何责任”等。

2008年12月18日，原告委托河南晟大律师事务所发出律师函一份，内容为“•••贵公司应于2008年12月15日交纳第二季度房租x元，逾期三日尚未收取。现宽限三日，如仍不交纳租金x元，将根据《租赁合同书》第八条第5款的规定收回房屋并追究贵公司的违约责任”等。

2008年12月25日，原告发出“限期撤离的通告”一份，内容为：“•••我公司致律师函催告房屋租金并给予三日宽限后仍未交纳，根据《租赁合同书》第八条第5款之规定，我公司行使收回房屋的权利，请贵公司三日内将人员、物品撤离、搬出，租赁房屋恢复原状，逾期仍未搬出视为贵公司放弃遗留物品所有权，我公司将自行处理，三日后我公司派员入驻”等。

（3）、交纳房屋租金等事实

双方当事人共同认可，2009年1月15日起租金没有交纳；六合国际A座X房间，欠交租金4450元；租赁期间拖欠水电费金额为5203.6元；转租给洛阳浩亚达担保公司转租收益为x元。

（三）、其他事实

河南六建建设发展有限公司证明：2008年10月份对河南六合物业公司洛阳分公司报修的开天酒店三楼漏水问题，我公司对上屋面防水层开裂造成的漏水已维修完毕，另有东三层东侧雅间内屋顶漏水经开天酒店、六合物业公司相关人员现场确认，属装修单位在装钢筋时将上层面打穿所致，不属于我公司维修范围等。

2008年5月26日，洛阳市人民政府大型项目建设办公室组织勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位、监理单位、共同对洛阳小浪底置业有限公司建设的和顺园小区X、2、3、X号楼进行验收，验收为质量合格，同意验收备案，交付使用。

本案审理过程中，本院主持双方当事人参加对被告辩解提出的“窗户没有抹灰、地面裂缝、办公区漏水”等进行现场勘查，原告对窗户边没有抹灰、地面有东西方向的横向裂缝、办公区两处及少数房间有漏水现象等认可，其中一处漏水处天花顶处已拆开，原告认为系装修所致，办公区漏水原告已维修，认为裂缝属于大型建筑正常沉降带，不影响房屋质量和正常使用；现场现状：地面裂缝处已进行隔断房间、设置走廊、铺砖等整体装修等。二、三层房屋原为通开大间，已被装修、隔断成大厅、房间、走廊、办公室等区间，装修框架基本完工，尚未油漆等。

被告申请对租赁物业的质量进行鉴定，本院在现场勘查基础上组织双方当事人对鉴定是否应当进行质辩，原告认为鉴定申请的范围不属于房屋质量问题的范围，而属于外表瑕疵；双方存在房屋租赁争议，不存在房屋质量鉴定的问题；对修缮义务是否履行属于是否违约、是否应当承担违约责任的问题等，不同意进行鉴定。本院对鉴定申请未予准许。

本院认为,原告河南六合物业公司与洛阳小浪底置业有限公司签订六合国际物业整体租赁合同后,取得对该物业的管理权、经营权，并有权转租或与第三方合作经营，原告取得管理权、转租权、经营权后与被告洛阳开天餐饮公司签订《租赁合同书》，内容及形式均未违背国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法利益，属于有效合同。根据法律规定，出租方应当提供符合国家强制质量要求的房产，政府有关部门组织勘察、设计、建设、施工、监理等单位对小浪底和顺园工程进行综合验收，确认工程项目质量合格、可以交付使用，已经证明租赁标的物符合使用、租赁的质量要求，双方在《租赁合同书》中对租赁标的物的质量没有特殊约定，各方工作人员共同签字办理房屋交接手续时，未提出其他质量要求和质量异议，被告接收后正常装修、使用，视为被告对移交租赁标的物质量的认可；租赁标的物在使用过程中发现的质量问题，应当依照国家法律规定由建筑方承担保修期内的保修责任，出租方应当及时报修或对属于出租方修缮义务范围的质量问题履行修缮义务；租赁标的物的使用功能问题，双方在合同中没有特殊约定，租赁标的物可能用于酒店、办公等不同的用途，承租方根据经营、管理的特殊需要对租赁物使用功能的特殊要求，与租赁标的物的质量无关，基于特殊使用功能的改造、完善等义务，不应由出租方承担。结合本案实际情况，对于办公区漏水等问题，出租方已予报修、处理，履行了修缮义务；被告在公函中要求的“对楼层进行闭水试验”等要求，属于承租方特殊使用功能的范围，不属于出租方的义务范围；关于窗户周边没有进行抹灰密封的问题，不属于“房屋质量影响装修无法进行”的问题范畴，且未对后续装修工程造成影响；关于裂缝问题，经本院组织双方现场查看，原告认为属于大型建筑正常沉降裂缝，不影响正常使用，被告已进行隔断房间、设置走廊、铺砖等整体装修，该质量瑕疵不属于影响房屋安全及正常使用的重大质量隐患，不应当成为影响装修无法进行的障碍因素；关于停车泊位的问题，原告已承诺可以履行义务；上述情况均不属于“原告违约、房屋质量导致装修无法进行”范畴，不应当成为承租方暂缓交纳租金、拒绝交纳租金的合法、合理抗辩理由，被告拒绝交纳房屋租金，无合同依据和法律依据；至于出租方是否全面履行了合同义务、是否应当承担违约责任等，因被告未提出反诉请求，不属于本案的审理范围。综上，被告无正当理由拒绝履行支付租金的义务，原告在催告租金、给予租金交纳宽限期、履行通知义务后，根据合同约定行使合同解除权，要求收回房屋、房屋装修物归原告所有、要求被告支付欠交的租金、承担违约金、支付租赁期间的水、电费等请求，本院应予支持；被告洛阳开天餐饮公司经原告河南六合物业公司同意，将租赁的房屋部分转租给洛阳浩亚达公司，双方对转租收益没有约定，根据我国合同法等相关法律的规定，该转租收益应当归转租人即被告洛阳开天餐饮公司所有。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条等规定，判决如下：

一、解除原告河南六合物业公司与被告洛阳开天餐饮公司签订的房屋租赁合同；

二、被告洛阳开天餐饮公司租赁期间在租赁物业上的固定性装修物及其他固定性财产添附，无偿归原告河南六合物业公司所有；

三、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付拖欠的租金x元；

四、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付违约金x元；

五、被告洛阳开天餐饮公司向原告河南六合物业公司支付拖欠的水、电费5203.6元；

上述义务,于判决生效后十日内履行完毕,逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。

六、驳回原告河南六合物业公司其他诉讼请求。

本案受理费x元，财产保全费4770元，由被告洛阳开天餐饮公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：魏淑琴

人民陪审员：樊均纪

人民陪审员：吕相成

二00九年十一月十六日

代书记员：吴芳芳