上诉人(原审原告)庄某。

委托代理人孙继承，湖南人和律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审被告)颜某某。

上诉人庄某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人庄某的委托代理人孙继承到庭参加了诉讼，被上诉人颜某某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年庄某与上海同济制刷厂签订了《对租赁协议的补充说明》，约定庄某于2003年11月与上海同济制刷厂签订了租赁上海市杨浦区X路某号底层242平方米混合结构门面房的租赁协议书，合同期限为伍年。由于庄某一次性付清了伍年房屋租金，庄某提出在租赁期限内可能自己经营，也可能转租给他人经营，上海同济制刷厂表示同意。但庄某或其他承租人必须按照国家有关法规合法经营，也必须遵守厂方的有关管理制度。如在转租期限内，庄某与其他承租人产生经济纠纷，均由庄某负责处理，与上海同济制刷厂无关。2007年1月1日，庄某作为甲方、颜某某作为乙方签订了《租赁协议书》，该协议书约定甲方同意把本市杨浦区X路某号底层楼混合结构门面房租借给乙方开设丰裕快餐连锁加盟店，建筑面积约154平方米。在租赁期内乙方不得转租、转包房屋。乙方租赁期为2年，自2007年1月1日至2008年12月31日，没有装修免租期。房屋租赁费每年为人民币(以下币种均为人民币)180,000元，租赁期为2年。付款方式：遵循“先付后用”原则，每季度支付一次，每次一季度租金为45,000元。本合同生效后10天内乙方应支付15,000元作为押金，同时支付2007年第一季度租金45,000元。乙方在第一季度到期前十天支付第二季度租金，依此类推。如乙方逾期未付款，每逾期一日按月租金的5%每日付罚款，超过一个月未付款，甲方有权单方面终止合同并收回房屋。乙方在租赁期内对外发生的一切实际费用，由乙方支付，乙方与其他方所签协议的有效条款必须限制在租赁有效期内，过时无效。租赁期内甲方负责提供伍千瓦用电量，由于经营所需造成超负荷由乙方单独向供电部门申请增容并承担相关费用。乙方使用的水电费用由乙方支付给甲方，如逾期不付甲方有权停止供应，责任由乙方承担(付费标准按上海市规定标准及其附加费标准支付)。合作期内双方中任何一方违约造成终止协议，另一方有权向违约方提出赔偿损失，如有特殊的原因需要终止协议，不管哪方必须提前3个月内向对方提出。如有经济损失，违约方应赔偿对方损失。合同签订后，庄某按约提供了房屋，颜某某支付租金至2008年3月，自2008年4月起颜某某未付租金，2008年10月颜某某擅自离开，同月底庄某收回房屋。2008年10月20日，庄某为颜某某代付了水电费7,782.60元。因催讨无果，庄某遂诉讼至原审法院，请求判令颜某某支付租金150,000(自2008年4月至2008年12月的租金加上应付而未付的押金15,000元)；承担逾期付款的违约金(每日按月租金的5%计算至实际支付之日止)；支付拖欠的水、电费计7,782.60元。

原审法院认为，庄某、颜某某签订的房屋租赁协议合法、有效，双方均应按约履行。颜某某作为承租人应当按照约定的期限支付租金，故庄某要求颜某某支付自2008年4月至2008年10月的租金的请求，法院予以支持，因庄某已于2008年10月底收回系争房屋，故庄某要求颜某某支付2008年11月、12月的租金的请求及要求颜某某支付应当支付而未支付的押金15,000元的请求，于法无据，法院难以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方所签订的《租赁协议书》的约定，颜某某理应按时支付租金，如颜某某逾期未付款，每逾期一日按月租金的5%每日付罚款，庄某以此标准要求颜某某支付逾期付款的违约金，该标准显然过高，法院对于违约金的起始日期及数额予以调整。根据协议约定，租赁期间产生的水电费应由承租人颜某某承担，故庄某要求颜某某支付已由其垫付的水电费的诉请，可予支持。颜某某经法院公告送达诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，法院依法缺席审判。

原审法院经审理后，作出判决如下：一、颜某某应于判决生效之日起十日内支付庄某2008年4月至2008年10月的房屋租金105,000元；二、颜某某应于判决生效之日起十日内以105,000元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付庄某逾期付款违约金，自2008年11月1日起算至实际支付之日止；三、颜某某应于判决生效之日起十日内支付庄某2008年9月至2008年10月的水、电费7,782.60元。

庄某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实、适用法律严重错误。颜某某于2008年10月破坏租赁房屋的装饰装潢以及门窗等设施后，未通知庄某就自行离开，不再经营，庄某为了安全，将门窗封上，此行为并不是庄某收回房屋与颜某某解除租赁关系的行为。庄某与颜某某在房屋租赁协议中约定了违约金条款，是双方意思自治行为，原审中，颜某某未对违约金过高提出任何答辩意见，原审法院依职权调整违约金是不符合法律规定的。

颜某某未到庭应诉，亦未提出答辩意见。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为：颜某某拖欠数月房屋租金后于2008年10月擅自离开系争房屋，以自己的行为表明不履行支付房屋租金的主要义务，而在同月底庄某收回系争房屋，双方的租赁关系于此时已经解除，故原审法院对庄某要求颜某某支付2008年11月、12月租金的诉讼请求不予支持，并无不当。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，原审法院进行合理调整，与法无悖，本院予以认同。但违约金的起算日期应从颜某某停止支付租金之日起计算，即应从2008年4月1日起算，原判决对违约金的起算时间有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第X号判决第一、三项；

二、撤销上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第X号判决第二项；

三、颜某某应于本判决生效之日起十日内以欠付金额为本金按中国人民银行同期贷款利率支付庄某逾期付款违约金，自2008年4月1日起算至实际支付之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费3,455.65元，由庄某负担。

本判决为终审判决。

审判长汪毅

审判员刘建颖

代理审判员张志煜

书记员范庆韵