上诉人(原审被告)上海静安协和房地产有限公司。

法定代表人何某某，董事长。

委托代理人袁青，上海市金茂律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)王某某。

委托代理人罗洁，上海罗洁律师事务所律师。

委托代理人王某，上海罗洁律师事务所律师。

上诉人上海静安协和房地产有限公司(以下简称协和公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明，1994年11月4日，够昌投资有限公司与协和公司签订《上海市外销商品房预售合同》，约定够昌投资有限公司购买协和公司位于上海协和广场美菲亚大厦第1座X层B室房屋，建筑面积141.43平方米，总价港币2,927,207元；合同签订后，够昌投资有限公司共支付房款港币1,170,880元。1997年12月23日，够昌投资有限公司与协和公司签订《外销商品房取消合同》，约定解除双方签订的《上海市外销商品房预售合同》，够昌投资公司已付房款港币1,170,880元转为王某某支付的购房款。同日，协和公司与王某某签订《上海市外销商品房预售合同》，约定由王某某购买该套房屋，总价款不变，协和公司将退还的够昌投资有限公司港币1,170,880元直接转为王某某首付款，剩余房款在协和公司发出售楼入伙通知书后十四天内支付，协和公司于1997年12月31日前将物业交付给王某某使用或发出该物业的入伙通知书。合同第十五条同时约定，合同须经上海市公证处公证后生效。该合同附件一约定，楼价余款(楼价60%)，即港币1,756,327元，须于卖方发出售楼入伙通知书后十四天内付清。上述《外销商品房取消合同》以及《上海市外销商品房预售合同》的签订通过了中华人民共和国司法部委托香港律师办理使用的公证文书的转递。但协和公司与王某某签订《上海市外销商品房预售合同》后，至今该合同未办理公证手续。

原审法院另查明，上海市静安区人民法院(1998)静民初字第X号民事判决书认定，1998年1月19日，协和公司获得《上海市新建住宅交付使用许可证》，1998年3月14日，协和公司向所有购房者发出了收楼通知。之后，双方为房屋价格的优惠尺度一直进行磋商。2008年12月30日，协和公司向原审法院提起诉讼，要求王某某支付购房余款港币1,756,327元，承担延期付款的利息损失计人民币1,139,267.49元。原审法院于2009年9月21日判决王某某向协和公司支付购房余款港币1,756,327元，对协和公司要求王某某支付利息损失的诉讼请求，不予支持。协和公司不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2010年1月22日作出了维持原判的终审判决。之后，王某某要求协和公司履行合同，办理付款和交房更名手续，协和公司对此不予理睬。王某某遂诉至原审法院，请求判令协和公司立即交付“28B”房屋办理房屋过户手续，并支付违约金港币536,988.99元。并返还王某某因办理“28B”房屋更名支付给协和公司在香港特别行政区的代理人傅德桢律师行的公证及预售登记等费用港币34,421元。

原审审理中，王某某对支付给香港傅德桢律师行的公证及预售登记等费用港币34,421元不再主张。

原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协和公司与王某某签订的《上海市外销商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同之效力，予以确认。根据《上海市外销商品房预售合同》约定，协和公司应于1997年12月31日前将物业交付给王某某使用或发出该物业的收楼通知书。(1998)静民初字第X号民事判决书已经查明协和公司于1998年3月14日向所有购买者发出了收楼通知。但协和公司的收楼通知迟于1997年12月31日发出，协和公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。协和公司应承担的违约责任从1998年1月1日起至1998年3月14日止。王某某要求协和公司交付房屋的诉讼请求，以及协和公司要求王某某支付购房余款的辩称意见，均符合合同的约定，予以支持。(2009)静民一(民)初字第X号民事判决书认定协和公司与王某某双方为王某某夫妇购买的同幢三套房屋交易事宜一直进行磋商多年未果，双方均应按照《预售合同》原约定履行各自义务。故协和公司辩称王某某诉请已过诉讼时效一节，不予采信。王某某的付款义务与协和公司的交房义务互为对等给付义务，王某某应向协和公司支付购房余款，协和公司亦应同时向王某某交付房屋，并协助王某某办理户名变更手续。王某某对支付给香港傅德桢律师行的港币34,421元不再主张，系自行处分自己的权利，予以准许。原审法院据此判决：一、协和公司在判决生效之日起十日内向王某某交付上海协和广场美菲亚大厦第1座X层B室房屋，并协助王某某办理房产户名变更手续；二、协和公司在判决生效之日起十日内向王某某支付违约金，以港币1,170,880元为本金，从1998年1月1日起至1998年1月30日止，按日0.01%计算，从1998年1月31日起至1998年3月14日止按日0.011%计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人协和公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人通知被上诉人付购房余款，被上诉人未支付该房款，上诉人就享有先履行抗辩权，有权拒绝被上诉人的交房要求；2、双方虽对房屋交易事宜进行协商，但从未协商过违约金，被上诉人主张违约金超过了诉讼时效。请求本院撤销原判，改判驳回王某某原审时的诉讼请求。

被上诉人王某某辩称：1、争议发生后，上诉人答应每套房屋给予一定的优惠，但发给被上诉人的通知上要求被上诉人交付的金额没有优惠，双方就此一直在磋商，并非被上诉人不愿付款，上诉人不存在先履行抗辩权；2、双方磋商的问题包括违约金支付，故被上诉人就违约金提出诉讼时并未超过诉讼时效。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，王某某与协和公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同之效力，本院予以确认。合同约定，协和公司应于1997年12月31日前将物业交付给王某某使用或发出该物业的收楼通知书，协和公司直至1998年3月14日才向所有购买者发出了收楼通知，已经构成了违约。王某某诉请协和公司承担违约责任，于法有据。原审法院判决协和公司承担从1998年1月1日起至1998年3月14日止的违约责任，并无不当。生效判决认定双方为王某某夫妇购买的同幢三套房屋交易事宜一直进行磋商多年未果，故协和公司上诉称王某某诉请已过诉讼时效，本院不予采信。生效判决并认定双方均应按照《预售合同》原约定履行各自义务，故王某某的付款义务与协和公司的交房义务互为对等。协和公司上诉称因王某某未支付房款，其享有先履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采纳。综上，协和公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币30,935元，由上诉人上海静安协和房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长余时彦

审判员陈俊

代理审判员卞晓勇

书记员韩芳