上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2003)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)上海天济医院管理有限公司，住所地本市X路X号A座5E室。

法定代表人秦某某，董事长。

委托代理人沈云如、刘某某，上海市养和律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海农凯(集团)有限公司，住所地本市X路X号。

法定代表人周某某，总裁。

委托代理人李达新，上海市大华律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海丰叶房地产经纪有限公司，住所地本市X路X号X楼H座。

法定代表人裴某某，董事长。

上诉人上海天济医院管理有限公司(以下简称天济公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2002)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2003年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人天济公司之委托代理人沈云如、刘某某，被上诉人上海农凯(集团)有限公司(以下简称农凯公司)之委托代理人李达新到庭参加了诉讼。被上诉人上海丰叶房地产经纪有限公司(以下简称丰叶公司)经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，本市X路X号X室房屋产权人为农凯公司。2002年6月14日天济公司的法定代表人秦某某与农凯公司签订《房屋租赁合同》，约定农凯公司将上述房屋出租给天济公司作为办公用房，建筑面积为258.2平方米，每平方米租金为人民币3.30元(以下币种均为人民币)，月租金为25，916.80元，租赁期限为两年，自2002年8月1日起至2004年7月31日，装修期间为2002年6月28日至7月31日。当天，天济公司向农凯公司支付了保证金51，833.60元(即两个月的租金)，由丰叶公司的工作人员将支票转交给农凯公司。农凯公司于同月28日向天济公司交付了房屋。同年7月15日，秦某某以天济公司在请装潢公司测量时得知现租赁的房屋使用面积只有117.71平方米，得房率仅为45.6%，而天济公司作为办公用房的面积需150-160平方米，因农凯公司、丰叶公司之前均告知天济公司得房率为69%，致其产生重大误解为由，致函农凯公司要求撤销合同并返还保证金。因协商未果，天济公司的遂诉至原审法院，要求撤销与农凯公司签订的租赁合同，并由农凯公司、丰叶公司连带承担返还保证金的责任。

原审审理中，农凯公司辩称，出租的房屋是现房，与天济公司洽谈时已将房屋面积告诉天济公司，天济公司法定代表人亦至租赁场地看房，对房屋的情况是清楚的。农凯公司与丰叶公司没有代理关系，对天济公司要求撤销合同的请求不能同意。考虑到本案实际情况，同意解除合同，但天济公司至少承担一个月的房租。丰叶公司辩称，其仅是起到传递作用，具体事宜均是由天济公司与农凯公司直接洽谈的。其与农凯公司并无代理关系，也不是租赁合同的签订方，天济公司的要求与己无关。

原审法院认为，农凯公司将其所有的产权房出租给天济公司使用，双方签订的租赁合同是合法有效的。丰叶公司制作的楼盘推荐书对天济公司承租的房屋虽有得房率69%的描述，但该楼盘推荐书并不是促成房屋租赁的唯一因素。农凯公司出租的是现房，天济公司的法定代表人在租房前也到现场看过房屋，合同中对承租面积也是以建筑面积来表述的。丰叶公司的工作人员将天济公司支付保证金的支票转交农凯公司亦不能推定农凯公司与丰叶公司之间是代理关系。现天济公司以农凯公司、丰叶公司是代理关系，以虚假陈述欺诈为由提出撤销合同，并由农凯公司、丰叶公司承担连带返还保证金的责任，缺乏事实及法律依据，难以支持。基于天济公司与农凯公司之间已无继续履行合同的可能，且在审理中对解除合同双方已达成一致意见，故该租赁合同可提前解除。在租赁合同未正式解除前，天济公司应按给支付房。农凯公司在审理中表示只要求天济公司支付一个月的租金，予以准许。据此判决：一、天济公司要求撤销与农凯公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。二、天济公司要求农凯公司、丰叶公司连带返还天济公司保证金51，833.60元的诉讼请求不予支持。三、天济公司与农凯公司签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起予以解除。四、农凯公司于本判决生效之日起十日内返还天济公司保证金人民币25，916。80元。

判决后，天济公司提起上诉认为，丰叶公司与农凯公司之间的行为完全符合表见代理的构成要件，丰叶公司为农凯公司的楼盘制作楼书广告，并极力推荐系争房屋，带领天济公司法定代表人现场看房，协助天济公司与农凯公司签订租赁合同，代理农凯公司收取保证金，甚至在发生纠纷时出面进行协商，这一系列的行为使天济公司相信丰叶公司有权农凯公司，应认为两者之间存有代理关系。因此，丰叶公司提供虚假的69%的得房率的情况，使天济公司错误认识，农凯公司与丰叶公司已构成欺诈，应当连带返还已付的保证金。同时，原审法院判决天济公司承担一个月的租金，亦有违公平原则。据此要求撤销原判，依法改判支持其原审时的诉讼请求。

本院在审理中农凯公司辩称，农凯公司与丰叶公司之前无代理关系。签订合同前，天济公司的法定代表人曾去看过房，对于租金、面积不存在欺诈的行为。现天济公司提出要求撤销合同的条件不成立，其上诉无事实依据，据此要求驳回天济公司的上诉请求，维持原审法院的判决。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误。

丰叶公司未进行答辩。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。天济公司为租赁房屋，经丰叶公司介绍，与农凯公司签订了房屋租赁合同。农凯公司作为租赁房屋所有权人，依法有权对外出租，天济公司亦符合房屋出租人的主体资格，且合同条款亦未违反国家法律、法规的强制性规定。现天济公司以农凯公司、丰叶公司在签订租赁合同时存有欺诈为由，要求撤销租赁合同。因天济公司主张的得房率69％是丰叶公司向天济公司提供的信息，农凯公司并未直接向天济公司作出承诺，且农凯公司提供的租赁房屋是现房，丰叶公司法定代表人亦曾亲至租赁房屋察看，故原审法院认定丰叶公司的推荐并不是促成房屋租赁的唯一因素，理由成立。丰叶公司虽在天济公司与农凯公司的租赁合同签订过程中起到一定作用，但天济公司主张丰叶公司、农凯公司存有欺诈，并据此要求撤销合同，理由不足。据此，原审法院判决无不当，本院予以维持。天济公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币2，065元，由上诉人上海天济医院管理有限公司承担。

本判决系终审判决。

审判长张艾

代理审判员卢薇薇

代理审判员卞晓勇

二00三年六月二十日

书记员张松