上诉人（一审被告）罗某某（身份证号：x）

被上诉人（一审原告）廖某某（身份证号：x）

上诉人罗某某因与被上诉人廖某某租赁合同纠纷一案，不服柳江县人民法院（2009）江民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄某宣担任审判长，与审判员刘汉京、徐宝华组成的合议庭进行审理。代书记员戴卫云担任记录。本案现已审理终结。

一审法院查明，原、被告于2004年8月15日签订房屋租赁合同，原告将位于拉堡镇X路柳江县委老干部休养所大修厂市X街X号自有房屋出租给被告罗某某使用。合同约定租赁期为2004年10月1日至2009年10月1日；租金前三年为每月1000元，后两年为月1200元。租金的支付期限为每月20日前。被告罗某某承租后，至2007年10月前的租金已经支付给原告。2007年8月，因城市改造需要，柳江县城市房屋拆迁办公室发出拆迁公告，原告位于拉堡镇X路柳江县委老干部休养所大修厂市X街X号自有房屋属拆迁范围。但经开发商申请，柳江县城市房屋拆迁办公室批复同意延长房屋拆迁期限至2010年7月31日。被告一直依约租赁原告的房屋经营旅馆。自2007年10月至2009年10月未向原告支付租金，至原告起诉时，被告尚欠原告的房屋租金x元。经追索未可，原告遂诉至本院，请求判令被告立即支付房屋租金x元及违约金x元。

一审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。合法的债务应当清偿。本案原告与被告签订《房屋租赁合同书》，其合同主体适格，内容未违反法律禁止性规定，该合同属有效之合同，双方当事人应当全面履行义务。被告辩称因政府拆迁，造成被告无法继续履行合同的约定，此属不可抗力的情形。从柳江县城市房屋拆迁办公室批复同意延长房屋拆迁期限至2010年7月31日的情况看出，在被告承租期间，不可抗力的情况尚未发生。被告一直依约租赁原告的房屋经营旅馆。应当依据合同支付房屋租金，未向原告支付租金，是违反了合同确认的给付款项的义务，应当承担违约责任。原告与被告之间所形成的债权债务关系事实较清楚。因而，原告诉讼证据确凿、理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告罗某某支付租金人民币x元给原告廖某某；二、被告罗某某支付违约金人民币x元给原告廖某某。本案案件受理费770元（原告已预交），由被告罗某某负担。届时可由被告罗某某连同本案债务一并支付给原告廖某某。

上诉人罗某某不服一审判决上诉称：双方已在《房屋租赁合同》中约定了租赁期间如遇政府要旧城改造拆迁，合同自然终止。上诉人在拆迁公告后仍付了两个月的租金，已给予了对方合理的处置过渡时间，期间多次要求被上诉人按合同约定办理拆迁安置补偿协议书后交还房屋被拒。其后，因周边大面积动拆建设，完全失去了旅馆经营的条件而全面停业，只好留守等待取得自身的合法权益。一审判决认定“在被告承租期间，不可抗力的情形尚未发生”与客观事实不符，以此作出的判决有失公正。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。

被上诉人廖某某在法定期限内未作书面答辩。

经二审查明，对一审判决查明的事实，被上诉人无异议；上诉人除了认为从2007年8月1日拆迁开始后就停止了经营，一审判决书认定上诉人一直依约租赁原告的房屋经营旅馆是错误的，此外，上诉人对一审查明的其他事实无异议。本院对一审查明的上诉人与被上诉人双方均无异议的事实予以确认。

二审庭审中，被上诉人提交了二份证据，证据1、出租房屋的照片，用以证明出租房屋的现状，即本案所涉的租赁房屋至今仍在正常使用，且房屋的周边仍完好，拆迁并没有实际开始。证据2、2010年3月18日广西电网公司柳州供电局张贴于出租房前的一份《通知》的照片，《通知》内容为:“你户（户号x）拖欠我局2008年12月至2010年3月电费共计1243.36元（违约金另计）。我局工作人员曾多次传送电费催收通知单，但均被拒绝签收，你户至今未能按规定结清电费。再次通知你户请于2010年3月24日前交清欠费，逾期不交我局则按《电力供应与使用条例》第三十九条规定，将在2010年3月25日10时起采取停电措施。请做好安排，否则停电造成一切后果由你方自负。”用以证明出租房屋并没有被拆迁，水电正常，且上诉人至今仍在正常使用。上诉人质证意见：证据1不知是何时拍照的，如不存在拆迁上诉人不可能停业，上诉人原一直正常交租，就是因有拆迁的事实才不再交租了。另外，电费应是被上诉人向供电局交纳，欠费的是被上诉人，供电局的这份通知催交的可能是之前被上诉人所欠缴的电费。本院意见：证据1是出租房屋的照片，上诉人只是对其形成的时间提出异议，故对其证明力本院将根据本案其他事实综合认定。证据2的真实性上诉人并未否认，对其真实性本院予以确认，该证据证明出租房屋至少在2010年3月18日之前未被拆迁，且房屋供电正常。

根据本案查明的事实可以认定：1、2007年8月6日柳江县城市房屋拆迁办公室只是发出拆迁公告（本案所涉租赁房屋属拆迁范围），但拆迁并未实际开始；2、之后经开发商的申请，柳江县城市房屋拆迁办公室批复同意延长房屋拆迁期限至2010年7月31日；3、至少在2010年3月18日之前，本案所涉租赁房屋并未被拆除，且房屋供电正常；4、上诉人未能向法院提供证据证明其于拆迁公告发布后已停止使用租赁房屋，并将租赁房屋移交回给被上诉人，但被上诉人拒绝收回租赁房屋。

本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》，形式合法，且内容亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行自己的权利及义务。

上诉人现上诉主张，因《房屋租赁合同》中约定了租赁期间如遇政府要旧城改造拆迁，合同自然终止，现政府已发出拆迁公告，且上诉人在拆迁公告后仍付了两个月的租金，已给予了对方合理的处置过渡时间，故无需再向被上诉人支付房屋租金。但2007年8月6日，柳江县城市房屋拆迁办公室只是发出拆迁公告，拆迁并未实际开始，合同自然终止的条件并未成就，一审判决认定“在被告承租期间，不可抗力的情形尚未发生”并无不当。因此，上诉人以政府已发出拆迁公告为由，主张双方原签订的《房屋租赁合同》自然终止，理由不成立。2007年8月之后，本案租赁房屋仍由上诉人继续使用和掌控，且根据柳州供电局张贴的催交电费的《通知》可证实，直至2010年3月，出租房屋不仅未被拆除，且仍在正常供电，而上诉人又未能向法院提供证据证明其于拆迁公告发布后已停止使用租赁房屋，并将租赁房屋移交回给被上诉人，但被上诉人拒绝收回租赁房屋。故，一审判决书认定上诉人一直经营使用本案租赁房屋并无不当；被上诉人依据《房屋租赁合同》的约定要求上诉人支付拖欠的房屋租金，并承担相应的违约责任，合理有据，应当得到支持。

综上所述，因上诉人对其上诉所主张的事实不能提供充分的证据予以证实，且其主张与本案所查明的事实不符，故对于上诉人的上诉请求，因理由不充分，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费770元（上诉人罗某某已预交），全部由上诉人罗某某负担。

本判决为终审判决。

审判长黄某宣

审判员刘汉京

审判员徐宝华

二○一○年四月三十日

代书记员戴卫云