申请再审人（原审原告）：洛阳市技改建安工程有限公司（原洛阳市技术改造建筑安装公司）
法定代表人：梁某某。
委托代理人：郑某某。
被申请人（原审第三人）贺某某。
委托代理人：水某某。
原审被告：三门峡市湖滨区生产资料服务公司。
原审第三人：马某某。
申请再审人洛阳市技改建安工程有限公司（以下简称洛阳建安公司）与三门峡市湖滨区生产资料服务公司（以下简称生资公司）建设施工合同纠纷一案，洛阳建安公司于2000年5月向河南省三门峡市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令生资公司支付下欠工程款80万元；确认洛阳建安公司对生资公司住宅楼的法定优先权并由生资公司承担本案的诉讼费用。原审法院于2000年9月16日作出（2000）三经初字第X号民事判决，已经发生法律效力。该判决在执行期间，案外人马某某以该判决侵犯其合法权益为由提出异议。原审法院根据案件利害关系人的申请，依法追加马某某、贺某某为本案的第三人参加诉讼，并于2002年7月20日作出（2001）三经再字第X号民事判决，已经发生法律效力。洛阳建安公司不服，向本院申请再审。本院于2009年10月31日作出（2008）豫法民再字第x号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭于2010年3月4日公开开庭审理了本案。洛阳建安公司的委托代理人郑某某，贺某某及其委托代理人水某某到庭参加诉讼。生资公司与马某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年9月16日及1998年3月15日，生资公司将位于三门峡市X路东段的住宅楼建设工程发包给洛阳建安公司承建，双方签订了建设工程施工合同、补充协议及变更协议，就该工程的建筑面积、承包方式、工程造价、结算依据、保修期限、质量责任、工期及发生争议的解决方法均作了约定。1998年4月工程基本完工。1998年5月，生资公司陆续将部分住房对外销售。1999年底，经洛阳建安公司多次催促，生资公司派人与洛阳建安公司核对工程量，并达成一致意见，而后生资公司迟迟不与洛阳建安公司决算。1999年12月28日，洛阳建安公司依据双方核准的工程量委托三门峡市审计事务所对该工程进行了结算评估，洛阳建安公司承建工程总造价为x.19元。2000年3月洛阳建安公司将审计结论交与生资公司，遂后多次向生资公司主张权力未果，于2000年5月向原审法院提起诉讼。庭审中，洛阳建安公司认可生资公司已付工程款x.67元，未付工程款80万元，并要求生资公司对未付工程款从1998年5月5日起按同期银行贷款利率支付利息。在生资公司把部分住房对外出售并拒付工程款后，洛阳建安公司采取了一定的自我保护措施，占用了一部分住房。诉讼中洛阳建安公司称其占用了12套房，生资公司辩称其中三单元四套房为职工集资房。
原审法院（2000）三经一初字第X号民事判决认为：洛阳建安公司与生资公司于1996年9月16日签订的建设施工合同和补充协议及1998年3月15日签订的变更协议均系当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效协议。在工程完工后，工程质量未经验收情况下，生资公司即将该楼投入使用，该行为应视为已接收了工程。生资公司提出的质量问题属于双方所定合同中质量保证的范畴，洛阳建安公司交纳20万元保证金，且未提出退还保证金之诉讼请求，该纠纷应另案处理。洛阳建安公司在工程被接收使用和核对工程质量后催促生资公司无果的情况下，委托审计所对工程造价予以审定并无不当。生资公司对审计的方式、方法及套用定额并无异议，其辩称取费标准高但未能提供证据不予采纳。审计结论应作为双方结算的依据。洛阳建安公司称已付款为x.67元，生资公司虽否认但未能提供相应证据，据此应认定生资公司欠洛阳建安公司工程款x.52元。洛阳建安公司只主张80万元，系其处分自己民事权利的行为且不违反法律规定，应予支持。但洛阳建安公司未按变更协议约定的工期完工亦属违约，其主张赔偿损失的请求不予考虑。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中的相关规定，洛阳建安公司请求确认优先受偿权于法有据，但鉴于该楼房已为生资公司部分出售之事实，洛阳建安公司要求享有的优先受偿权应限于占有的范围之内。生资公司辩称洛阳建安公司占有的四套房子属职工集资房，洛阳建安公司不应享有优先权。因优先权是法定担保物权，具有优先受偿的特点，且集资房属于单位内部事务，该四套住房又未办理房产证等手续，故洛阳建安公司占有12套住房应予认定。判决：一、三门峡市湖滨区生产资料服务公司在判决生效后10日内支付洛阳市技改建安工程有限公司工程款80万元，逾期按中国人民银行规定的逾期付款违约金计算利息。二、洛阳市技改建安工程有限公司对占用的12套住房具有优先受偿权。三、洛阳市技改建安工程有限公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费x元，由三门峡市湖滨区生产资料服务公司负担。
该判决生效后，案外人马某某提出异议。其申诉的主要理由是：1、一审判决程序违法，遗漏当事人。洛阳建安公司在起诉时明知马某某已于一年前向生资公司购买了房屋却非法强占，生资公司亦不向法院提供马某某的购房证据，恶意损害马某某的合法权益，使其失去了参加诉讼维护权利的机会。2、一审判决适用法律错误。马某某已实际取得房屋的所有权，合法取得的财产应受法律保护，洛阳建安公司无权对马某某已购房屋享有优先受偿权。
案外人贺某某在庭审中诉称：其于1999年12月购买生资公司商品房一套，并于2000年3月2日办理了号码为“三房监权字第私x号”房产所有权证。该房被洛阳建安公司无故撬门侵占，请求法院判归其住房所有权，并判令洛阳建安公司赔偿其损失。
本案在原审法院再审期间，除一审查明的事实外，另查明：生资公司分别于1999年7月19日和9月6日同马某某、贺某某签订了房屋买卖契约，收取二人全部购房款x元和x元，并且已将二单元四楼西户的钥匙交与贺某某。贺某某于2000年3月2日从房产管理部门取得房产所有权证。马某某因被生资公司告之与洛阳建安公司手续未结而未办理房产证，但已实际占有该房屋。由于马某某、贺某某还未进住，洛阳建安公司派人撬开马、贺某购房屋的房门，并将门锁更换。洛阳建安公司还将贺某某所购房屋卖与他人。此后，双方争执未断。
原审法院（2001）三经再字第X号民事判决（以下简称原审判决）认为：一审判决生资公司支付洛阳建安公司工程款80万元，事实清楚，适用法律正确，双方均未上诉也未提出申诉，因此应按一审判决执行。关于洛阳建安公司所占房屋的优先受偿权问题。由于第三人马某某、贺某某与生资公司签订了房屋买卖合同，已交足了房款，并取得了房屋钥匙，已实际占有房屋，贺某某亦取得房屋所有权证，善意取得第三人的利益应得到保护。洛阳建安公司明知该二套房屋已出售却侵入强占，并在后来的诉讼中隐瞒这一事实，致使一审认为该房一直为洛阳建安公司所占，并判令洛阳建安公司对所占的12套房屋具有优先受偿权，侵犯了马某某、贺某某的合法权益。马某某所购的二单元四楼西户和贺某某所购的三单元三楼东户二套房屋不应在洛阳建安公司优先受偿之列。生资公司辩称的职工集资房，由于未提交直接的购房证据，且属于单位内部事务，故不能抵抗洛阳建安公司的法定优先受偿权。判决：一、维持该院（2000）三经一初字第X号民事判决第一项、第三项（即三门峡市湖滨区生产资料服务公司支付洛阳市技改建安工程有限公司工程款80万元；洛阳市技改建安工程有限公司的其他诉讼请求不予支持）和诉讼费负担部分。二、变更（2000）三经一初字第X号民事判决第二项为：洛阳市技改建安工程有限公司对除第三人马某某、贺某某所购房屋外所占的10套住房具有优先受偿权。
洛阳建安公司申请再审称：原审判给贺某某的房屋的实际购买人为马某昌，贺某某的房产证系弄虚作假所为，现其房产证已于2007年7月23日被三门峡市房产管理局注销，原审判令争议房屋归贺某某所有的事实依据已不存在，请求依法予以纠正。
贺某某答辩称：贺某某已实际购买了争议的房屋，并足额交付了购房款，且购房时间在洛阳建安公司行使优先受偿权之前。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故无论贺某某是否办理房产证，原审判决洛阳建安公司对贺某某购买的房屋不具有优先受偿权正确。请求驳回洛阳建安公司的再审申请。
生资公司及马某某经本院合法传唤未到庭进行答辩。
本院再审查明事实与原审一致。另查明：一、2007年7月23日，三门峡市房产管理局以贺某某与生资公司属于虚假买卖为由，注销了贺某某持有的第私x号房屋所有权证。二、生资公司因两年以上未参加企业年检，于2000年9月1日被工商部门吊销了营业执照。三、因洛阳建安公司的项目经理梁某彬将贺某某持有房产证的房屋又卖与马某昌，马某昌现居住于该房屋，但未能办理房产证。为此，马某昌于2002年12月13日向三门峡市湖滨区人民法院提起诉讼，请求判令梁某彬与洛阳建安公司共同返还定金的双倍10万元，赔偿装修费7020元。后三方达成（2003）湖民初字第X号调解协议，由梁某彬把其所承建的生资公司住宅楼X单元X层东户住房一套调整给马某昌并负责于2003年7月11日前为马某昌办理房产证，马某昌将剩余购房款x元交付洛阳建安公司。如逾期未能履行，由梁某彬立即支付马某昌现金x元，由洛阳建安公司负责协助履行等。四、贺某某在原审法院再审期间提供了其与生资公司的买卖契约、购房收据及完税凭证，以证明其购房行为的真实性。生资公司原经理任国祥在本院再审期间亦出庭证明：贺某某购房收据是真实的。因生资公司曾借三门峡市陕县棉麻公司（以下简称棉麻公司）10万元，加利息共计12.1万元，到期无力偿还，准备用房还款，但棉麻公司认为房子不能变现，消不了帐，就让生资公司把房屋卖给了贺某某，收回钱后还棉麻公司。关于房产证被撤销问题，因共出售14套房，有生资公司统一办理房产证，共用一份委托手续，贺某某的档案中没有委托书，三门峡市房产管理局认为手续不全，有虚假行为，故注销了贺某某的房产证，贺某某现正在申请重新办理房产证。五、三门峡市湖滨区法院于2006年10月18日对棉麻公司经理贺某理进行了调查，贺某理证明生资公司欠棉麻公司本息12.1万元，生资公司用房抵款。房归棉麻公司，棉麻公司将房卖给了贺某某，并给贺某某出具了一份12.1万元的收据，贺某某给棉麻公司出具了借条。但到目前，贺某某没有还款，棉麻公司也没有下账。买卖契约上不是贺某某的签字，是棉麻公司会计签的字。贺某某的购房款收据也是假的，是开发商为减少办证费用而开具的，棉麻公司出具的12.1万元的收据是真实的。贺某某对贺某理证明的上述事实不持异议。
本院认为，本案争议的焦点问题是在贺某某的房屋所有权证被三门峡市房产管理局注销的情况下，洛阳建安公司对贺某某购买的该套房屋是否具有优先受偿权。贺某某在另案中接受三门峡市湖滨区法院调查时认可其向生资公司出具的购房收据不真实，双方不具有真实的买卖关系。但生资公司原法定代表人任国祥在本院再审庭审中当庭陈述，生资公司曾向棉麻公司借款10万元，加利息共计12.1万元，到期无力偿还，与棉麻公司协商以房抵款。为消帐，棉麻公司将抵款的房屋卖与贺某某。棉麻公司经理贺某理及贺某某在接受三门峡市湖滨区法院调查时对该事实认可。因此，可以认定，棉麻公司已对争议的该套房屋支付了对价，其与生资公司已建立了真实的买卖关系，且以房抵款的事实发生在洛阳建安公司主张的优先受偿权之前。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，洛阳建安公司对争议房屋的优先受偿权不得对抗棉麻公司。现贺某某虽未向棉麻公司缴纳购房款，但其向棉麻公司出具了借条，与棉麻公司形成了债权债务关系，该债权债务关系与本案属于不同的法律关系，由棉麻公司与贺某某另行解决，与本案无关。故无论贺某某的房屋所有权证是否被注销，洛阳建安公司对该争议房屋均不具有优先受偿权。
综上，原审判决认定贺某某与生资公司具有真实的购房关系虽有不妥，但认定洛阳建安公司对贺某某与马某某所购的两套房屋不具有优先受偿权并无不当。洛阳建安公司以贺某某的房产证被注销为由，请求判令其对该套房屋享有优先受偿权的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持河南省三门峡市中级人民法院（2001）三经再字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长赵玉香
审判员庞敏
代理审判员郑某
二○一○年六月七日
书记员江辉
