原告刘某某（身份证号x）,女,X年X月X日出生,汉族,住（略）。

委托代理人晁某某（身份证号x），男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人赵某（身份证号码x），女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告湖南益友置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路立交桥西北角绿化广场。

法定代表人张某某，董事长。

第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地长沙市X路二段X号。

代表人高某某，行长。

委托代理人侯某（身份证号码x），女，X年X月X日出生，汉族，该行员工，住（略）。

原告刘某某与被告湖南益友置业发展有限公司（以下简称益友置业公司）房屋买卖合同纠纷，刘某某于2010年5月20日向本院提起诉讼，本院受理后。2010年5月24日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称建行湖南分行营业部）申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。案件由代理审判员阳曙文适用简易程序于2010年7月19日公开开庭进行了审理，书记员邓露担任记录。刘某某的委托代理人晁某某、赵某，建行湖南分行营业部的委托代理人侯某到庭参加了诉讼。益友置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告刘某某诉称:2008年7月10日，她与益友置业公司签订了一份益友商业广场《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由她购买益友置业公司位于芙蓉路X路交叉路口西北角益友商业广场8868#房屋（商铺），总价款为x元，合同签订后，她按约定支付了全部购房款，益友置业公司却一直没有为她办理上述购买房屋的产权证；此后，她获悉益友置业公司一直没有为她办理产权，是因为益友置业公司将该房屋抵押给银行贷款，并办理了他项权利抵押登记手续，在益友置业公司未还清银行贷款前上述房屋产权无法办理过户手续；请求确认她与益友置业公司于2008年7月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，判令益友置业公司在她所购买房屋的他项权利解除后，立即给她办理产权过户手续。

被告益友置业公司未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交证据，本院视其放弃答辩、举证及质证权利。

第三人建行湖南分行营业部述称：益友置业公司与该行签订了《最高某抵押合同》为湖南益友商贸有限公司（以下简称益友商贸）向银行贷款提供抵押担保，并办妥抵押登记手续由长沙市房屋产权管理局出具了房屋他项权证（房屋他证芙蓉字第x号），其中包括本案所争议的房产；该行于2009年4月28、30日分次向益友商贸共计发放贷款x元，该贷款本金尚未归还；根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，该行应对本案标的房屋享有排他性的担保物权。请求法院依法维护该行的合法权益。

刘某某和建行湖南分行营业部对案件的基本事实没有争议，本院经审理查明：2008年7月10日，刘某某与益友置业公司签订了益友商业广场的《益友商铺广场商铺买卖合同》，合同约定，刘某某向益友置业公司购买位于芙蓉路X路交叉路口西北角益友商业广场首层X号(户室号为X号)房屋，房屋价款为x元，益友置业公司在2008年9月30日前将房屋交付给刘某某，并在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，合同签订后，刘某某按约定支付了全部购房款的41%，即x元，余款x元根据双方合同约定，由刘某某将所购买房屋返租给益友置业公司经营五年，以五年的租金折抵购房款，益友置业公司迄今没有为刘某某办理产权证；2009年4月22日，益友置业公司以包括本案争议房产在内的多套房屋为益友商贸提供贷款抵押担保，向建行湖南分行营业部贷款x元，依法在长沙市房屋产权管理局房他证芙蓉字第x号房屋他项权证，他项权利人为建行湖南分行营业部。建行湖南分行营业部于2009年4月28、30日分次向益友商贸共计发放贷款x元，该贷款本金迄今尚未归还。

上述事实有，刘某某和建行湖南分行营业部代理人的陈述、《益友商业广场商铺买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《房屋他项权证》、《长沙市房地产抵押合同》、《贷款转存凭证》等证据证实，本院予以认定。

本院认为：刘某某与益友置业公司签订的《益友商业广场商铺买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，未侵害他人合法权益，合法有效；建行湖南分行营业部在不知情的情况下，和益友置业公司签订了《长沙市房地产抵押合同》，并办理了《房屋他项权证》，向益友商贸发放了贷款，依法对本案争议的房屋享有抵押权；本案所争议的房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。刘某某尽管按照合同约定支付了购房款，但因未取得房屋所有权证，对本案争议的房屋尚未取得房屋所有权，不能对抗建行湖南分行营业部已经取得他项权证的抵押权，在抵押权有效存在的情况下，本院不能判决将房屋产权登记至刘某某名下，刘某某请求在抵押权解除后，由益友置业公司为她办理产权过户手续，因该抵押权解除的时间未确定，在抵押权未解除前，本院不能附条件判决产权过户，刘某某可在建行湖南分行营业部的抵押权解除后另行起诉请求办理产权过户手续。

综上所述，建行湖南分行营业部依法取得《房屋他项权证》，对本案所争议的房屋享有的抵押权受国家法律保护。刘某某尽管按合同约定支付了购房款，但未取得《房屋所有权证》，不能对抗建行湖南分行营业部的抵押权，本院也不能作附条件的判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、刘某某与湖南益友置业发展有限公司2008年7月10日签订的《益友商业广场商铺买卖合同》及《补充协议》合法有效；

二、驳回刘某某的其他诉讼请求。

本案受理费160元，减半收取80元，由湖南益友置业发展有限公司负担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员阳曙文

二○一○年八月十日

书记员邓露

附判决引用法律条文原文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。