中华人民共和国广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2007)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)香港沙铃图公司广州代表处，住所地广州市X路X号X室。

法定代表人x，首席代表。

委托代理人姚志刚，广东唯杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)宏远有限公司(英文名：x)，住所地香港特别行政区德辅道中259-X号海外银行大厦908-X室。

授权代表人x，董事。

委托代理人廖某某，女，通讯地址：广州市X路X号宜安广场X室。

委托代理人杨征宇，广东海际明律师事务所律师。

上诉人香港沙铃图公司广州代表处因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：据广州市国土局房管局核发的穗房地证字第x号《广州市房地产证》记载，本市X路X号X室(总建筑面积113。1l平方米)是原告的产业。2004年4月l5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《广州市房地产租赁合同》及附件，订明：甲方将本市X路X号X室出租给乙方作写字楼，租赁期限自2004年5月l5日至2006年7月14日止；每月租金人民币9000元，乙方在每月的第15日前缴付给甲方，逾期缴付租金，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3％向甲方支付违约金，如逾期14日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100％(小于100％)收取违约金等。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2006年4月8日，原告向被告发出《续租事宜通知书》，提出续租期2年，月租金为x元，要求被告如同意续租条件、或有任何意见或建议、或已准备搬离宜安广场，于2006年4月30日前以书面形式致函原告。同年4月18日，被告以'律师函'形式答复原告，认为原告续租的租金标准违反双方的合同约定，要求续租的租金以不超过原租金(每月9000元)标准。4月24日，原告向被告发出'律师函'，其中内容为：双方就续租价格无法达成共识，其公司将按租赁合同的规定收回1914房，若被告逾期不交出承租房屋的，按照租赁合同的规定，'乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100％收取违约金'。自2006年6月20日至同年7月12日，原告分别向被告发出限期迁出的函件，未果。被告于2006年8月3日将9000元作7月15日至8月14目的租金支付给原告。原告于同年8月9日向一审法院起诉，提出上述请求。

本案一审审理期间，被告于同年9月13日将承租的X室恢复原状交还给原告。

一审法院认为，原、被告自愿签订的《广州市房地产租赁合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律的强制性规定，为有效合同。合同明确约定双方在租赁期届满后没有续租的，被告逾期不交出承租房，除应向原告补交占用期租金外，原告有权按占用期内租金总额的100％收取违约金。现原、被告就续租未能达成一致意见，原告在租期届满前书面通知被告依期在2006年7月15日交回房屋，但被告至9月13日才将承租房交回原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。由于双方没有约定新的租金标准，因此，被告应按原合同的租金标准即9000元／月向原告支付交回房屋前的租金。同理，被告亦应按原合同的租金标准支付违约金。原告要求被告按每月按x元标准交纳2006年7月15日后的租金没有依据，不予采纳。另由于原告已收回房屋，故对原告要求被告交回房屋的请求不再处理。至于原告要求被告支付工商查询费60元没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，于2006年10月10日作出如下判决：一、被告自本判决发生法律效力之日起7日内，向原告支付2006年8月l5日至2006年9月l3日的租金9000元。二、被告自本判决发生法律效力之日起7日内，向原告支付逾期(2006年7月15日至2006年9月13日)交付房屋的违约金x元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费892元，由原告负担100元，被告负担792元。

一审宣判后，香港沙铃图公司广州代表处不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》(附件)第十三条关于续约条款约定'合同期满，乙方(上诉人)有优先权以本合同的同等条件(免租期条件除外)及期满时的市场租金(由甲乙双方根据公平合理的原则，参照该物业所在地的租金的实际水平协商议定)与甲方续约......'，根据该条款的约定，可以确定上诉人有权优先续租，而如果原价格与市场价格有差异，在双方无法达成新的租赁条件时，应当由提出变更的一方在提出增加租金时举证证明，如果其无法提供有效证明，双方应当以原来约定的价格继续履行租赁行为。本案中，上诉人在被上诉人没有提供有效证明证实租赁价格增长的情况下，继续承租房屋并按照原来的价格支付租金是符合合同约定的，而被上诉人擅自解除合同构成违约。2、一审法院认定上诉人要求每月按照x元增加租金没有依据，也说明上诉人实际上仍然有权按照原合同9000元／月的价格支付租金，上诉人一直同意并履行了按该价格的支付租金义务，在上诉人没有违约情形下，一审法院判决上诉人承担违约责任是错误的。故上诉请求：变更一审判决第二项。

宏远有限公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审查明：上述《房地产租赁合同》(附件)第十三条关于续约约定：1。合同期满，乙方有优先权以本合同的同等条件(免租期条件除外)及期满时的市值租金(由甲乙双方根据公平合理的原则，参照该物业所在地的租金的实际水平协商议定)与甲方续约，续约租期为两年，续约期满后，乙方可根据上述续约原则，与甲方重新议定新租金水平，再行续约，续约租期亦为两年。2。甲方应在本合同期满前三个月提出续约条件，乙方如欲行使续约优先权或终止本合同，得在此合同期满前三个月向甲方发出书面通知，否则，本合同在期满时即终止。本院二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为，上诉人香港沙铃图公司广州代表处与被上诉人宏远有限公司就租赁广州市X路X号X室自愿签订的《广州市房地产租赁合同》及附件，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。

关于合同附件第十三条续约条款的理解，本院认为，结合该条款第1、2点的内容，可认定上诉人租赁合同期满时可享有续约优先权，续约条件则由被上诉人在合同期满前三个月提出。至于续约条件则包括双方协商议定期满时的市值租金和该合同其他同等条件等。由此可见，续约的租金标准应属双方重新协商议定的范畴。经审查，被上诉人已依约在合同期满前三个月提出续约条件，由于双方当事人一直未能就续约的租金标准达成一致，致使未能在租期届满前续订合同，故被上诉人要求上诉人于租期届满时交回承租的房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定。上诉人上诉认为依据该条款的约定，可确定双方无法达成新的租赁条件时，应当由提出增加租金的一方举证证明，如无法提供有效证明，双方应以原合同约定的租金标准续约，依据不足。上诉人逾期至2006年9月13日才将承租的房屋交回给被上诉人使用，已构成违约，应承担相应的法律责任。因此，被上诉人本案主张上诉人支付占用期间的租金及与占用期间租金等额的违约金，亦符合双方合同约定。鉴于双方没有具体约定占用期间的租金标准，为此，一审确定上诉人按原合同的租金标准即9000元／月向被上诉人支付占用期间的租金，并无不当。综上所述，香港沙铃图公司广州代表处上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费892元由上诉人香港沙铃图公司广州代表处负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈雯

二00七年一月十七日

书记员苏华光