上诉人(原审被告)河南省太行置业有限公司，住所地：郑州市中原区X路X号。

法定代表人赵某某，董事长。

委托代理人王振生，河南国川律师事务所律师。

委托代理人赵某雅，河南国川律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)孙某某，女。

委托代理人杨海存，郑州市中原区X路法律服务所法律工作者。

委托代理人卢文明，郑州市中原区X路法律服务所法律工作者。

上诉人河南省太行置业有限公司（以下简称太行置业）与被上诉人孙某某房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。太行置业的委托代理人王振生、赵某雅，孙某某的委托代理人杨海存、卢文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2003年12月19日，孙某某与太行置业签订商品房买卖合同一份，约定太行置业将位于郑州市X街X号1#东X单元一层轴4-轴X号营业房出售给孙某某，面积76.82平方米，每平方米6850元，共计x元，孙某某还应支付契约、交易费x元。太行置业应在2004年3月31日前将约定的房屋交付给孙某某，并约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并在房屋交付孙某某使用后180个工作日内，将办理权属登记需由太行置业提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，孙某某按照约定交纳预购房款，合计交纳给太行置业x元，维修基金2689元。2004年2月17日孙某某、太行置业协商，将合同中的约定的付款方式由按揭贷款改为分期付款，其它条款均不变动。后孙某风、太行置业就该房屋买卖合同产生纠纷。

原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者是赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，孙某风、太行置业之间的有效合同约定本案争议房屋的交房时间为2004年3月31日前，并约定逾期超过90日交房后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。在此约定的交付房屋时间之前，孙某某已交付房款x元，但太行置业的实际交房时间为2008年7月20日。故孙某某要求太行置业交付逾期交房违约金x元，合法有据。孙某某主张逾期办理房屋权属证书违约金476元，合法有据，以上合计x元，予以支持。太行置业辩称关于逾期交房及孙某某损失已经协商完毕，也进行了最终结算，孙某某对此无异议，也不再与公司发生纠纷，证据不力，不予采信。孙某某主张赔偿损失x元，证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：1、太行置业于判决生效之日起十日内赔偿孙某某违约金x元，逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2、驳回孙某某的其他诉讼请求。案件受理费7310元，由孙某某负担3310元，太行置业负担4000元。

太行置业上诉称：一、孙某某的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。孙某某与太行置业于2003年12月19日签订的商品房买卖合同，约定太行置业应于2004年3月31日前交房，因种种原因未交房，从那时起，孙某某就应让太行置业承担违约责任，近5年时间，孙某某一直未提起此项权利，早已过诉讼时效，应予驳回诉讼请求。二、一审法院认定事实不清，应予改判。太行置业与孙某某关于房屋的各项纠纷已协商解决，并且孙某某也对该纠纷的解决出具了承诺函，明确表示不再与公司发生纠纷。此后，孙某某就该纠纷起诉到法院。一审法院对该承诺函的效力未作任何说明，对公司员工的证言不予采纳，仅一句“证据不力”了事，就据此判决太行置业赔偿违约金x元。太行置业认为实在错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。

孙某某答辩称：1、本案根本没有超过诉讼期限。2、承诺函解决办理房产证的费用结算问题，承诺与本案无关系。3、太行置业未履行承诺，双方为此还打了官司。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相同外，另查明：2008年12月30日，孙某某向太行置业出具承诺一份，主要内容为：（双方争议房屋的）房产证孙某某已经领取，现在法院调解的基础上达成最终意见，太行置业应退回原收取的维修基金2689元、契税x元，交易费由太行公司承担1315.5元，共计x.5元，今后我对此最终决算无异议，以后不再有纠纷，特此承诺。

本院认为：太行置业的实际交房时间为2008年7月20日，孙某某提起本案诉讼的时间为2009年1月，孙某某在实际接收房屋后的两年内提起逾期交房违约之诉，并未超过诉讼时效，故，太行置业的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。虽然孙某某向太行置业出具有承诺函，但该函仅是对维修基金、契税及交易费的退还及承担问题的意思表示，并未涉及逾期交房违约赔偿问题，从承诺的内容上也看不出孙某某放弃了该项权利，因此，太行置业据此承诺函来抗辩支付逾期交房违约金的上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7310元，由太行置业负担。

本判决为终审判决。

审判长海小广

审判员王华伟

代理审判员马莉

二○一○年八月二日

书记员张培启（代）