上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2005)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告)上海一叶理发店，住所地上海市X路X号。

投资人叶建，男，X年X月X日生，汉族。

委托代理人孙某某，该单位员工。

被上诉人(原审原告、反诉被告)上海百联集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号X室。

法定代表人张某某，该公司董事长。

委托代理人杨某某，该公司员工。

委托代理人吴某某，该公司员工。

上诉人上海一叶理发店(以下简称一叶店)因租赁合同纠纷一案，不服上海市杨某区人民法院(2005)杨某三(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一叶店投资人叶建、委托代理人孙某某，被上诉人上海百联集团股份有限公司(以下简称百联公司)的委托代理人杨某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2003年，原审原、被告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定由原告将上海市X路X号商场计120平方米系争房屋出租给被告使用，并由被告自行办妥工商执照等有关一切的营业手续。系争房屋管理费每月为人民币(以下币种均为人民币)5，400元，根据先付后用原则，每月的25日之前给付下月的费用。逾期不付的，需每日按未付款的千分之三缴付滞纳金。该协议自2003年10月25日起至2004年10月24日有效。自签订之日起，被告应支付原告押金5，400元。协议期满，该房由原告收回，原有装修归原告所有。协议有效期内，任何一方若有特殊情况需终止协议，应在三个月前通知对方，并承担相当于三个月费用的违约金。被告拖欠费用一个月，原告除依法追讨欠款外，有权无条件终止本协议。协议期满，被告需继续使用的应提前三个月同原告协商，另行续签协议。在该协议中双方约定原合同与原押金收据作废，以此合同为准。双方还对其他事项作了约定。签约后，原审原、被告按约履行。2004年10月24日租期届满后，原告不愿再将系争房屋出租给被告，要求被告迁出。后被告又支付了原告2004年10月25日至12月24日止的二个月系争房屋管理费用，并由原告开具了发票。但自2005年1月起被告未再给付原告上述房屋管理费用，占用至今。原审原告遂涉讼。

原审原告百联公司诉称：其下属物流中心与原审被告签订了《房屋租赁协议》，将系争房屋出租给被告使用，租期从2003年10月25日至2004年10月24日止，每月房屋管理费5，400元。在协议到期前，原告通知被告不再续约。但被告在租期届满后拒不搬离。现要求被告立即搬离系争房屋，并支付2005年1月至5月期间的房屋管理费27，000元，原告退还被告押金5，400元。

原审被告一叶店辩称：上述起诉不符合事实，在租期到期后，其又支付了原审原告两个月的租金，表示愿延长租赁关系，原告收取租金后亦开具了发票。至于从2005年1月起未付租金系原告损坏了被告的电器设备而拒不赔偿，且被告亦向原告提出终止租赁关系退还被告押金5，400元，但遭拒绝。故现不同意原告的诉讼请求，并要求反诉由原告赔偿被告损失。

原审反诉原告一叶店诉称：其在租借系争房屋后，对该房进行了维修，共计600元。2004年11月，原审反诉被告的员工将反诉原告的电脑、空调、VCD及电动自行车的充电器损坏，其为此共花费修理费2，698元。现要求反诉被告退还反诉原告押金5，400元，并支付房屋修缮费600元和电器设备修理费2，698元。

原审反诉被告百联公司辩称：其不同意原审反诉原告的诉请，该反诉原告要求赔偿修房及电器设备修理费等损失无依据，且原审反诉被告已在本诉中表示在终止租赁协议后，退还反诉原告押金5，400元，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。

原审审理中，原审被告称原审原告在2004年11月20日晚，原告的配电房电表上的中性线断落，造成被告系争房屋内的一台电脑、三台空调、一台VCD、电动自行车充电器和电瓶损坏。几天后原告的管理人员操作失误再次将配电房电表上的中性线弄断，造成被告修复的一台电脑和电视机一台又被损坏。为此被告共花费了2，698元进行修理及重新购买了电动自行车充电器和电瓶。对此事实，被告向原审法院提供了证人张树勇、张仕加到庭作证及有关修理费共计2，698元的发票和维修单予以证明。

证人张树勇的证词如下：在去年的一天晚上，几月几号已记不清，当时本人在被告隔壁的棋牌室打牌，八点时一下子停电了，我和朋友们都到外面，发现被告店里也没电，该店也用同一路电。我到配电房时叶建已经在里面了，听叶建讲检查下来是中性线断落。过了几天，看到原告的管理人员陈某到被告处检查电线，至于具体情况没看到。

证人张仕加的证词如下：在2004年11月20日晚上七点多钟，我在棋牌室打牌，突然没电了，我们都跑到外面，后来听讲是中性线断落。

原审原告对原审被告的证人证言虽表示无异议，但认为证人对断电的时间说法不一，也没有证明上述电器物品的损坏系原告的配电房电表上的中性线断落造成及原告的管理人员所为。

原审原告对原审被告提供的修理发票提出异议，认为其中一张金额为200元的发票既无日期又无修理项目，故不予认定；电脑修理发票与电脑维修单上的编号不符，亦不予认定；至于空调修理费，其中包含加液费及更换内机板的费用，故不能认定空调损坏系原告的配电房电表上的中性线断落所致；对购买电瓶车充电器发票和电池发票有异议，对开具发票的单位的资质有怀疑。

此外，原审被告还称在承租期间对系争房屋进行了修缮，为此花用了600元。但其未向原审法院提供有关修缮费600元的发票或相关证据。

原审法院审理后，作出判决：一、原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司与被告(反诉原告)上海一叶理发店的租赁关系予以解除；二、被告(反诉原告)上海一叶理发店应在本判决生效之日起十日内搬出上海市X路X号房屋；三、被告(反诉原告)上海一叶理发店应在本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司从2004年12月20日至2005年5月20日期间的房屋管理费人民币27，000元；四、准原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海一叶理发店租赁押金人民币5，400元；五、被告(反诉原告)上海一叶理发店要求原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司退还押金人民币5，400元的反诉请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海一叶理发店要求原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司支付房屋修缮费人民币600元的反诉请求，不予支持；七、被告(反诉原告)上海一叶理发店要求原告(反诉被告)上海百联集团股份有限公司支付财物损坏修理费人民币2，698元的反诉请求，不予支持。

上诉人一叶店不服，上诉称：双方的租赁合同明确届满日期为2004年10月24日，实际延长至同年12月24日。嗣后，双方已不存在租赁合同关系，原审判决解除双方当事人的租赁关系错误，且百联公司采取了断水、断电等措施，致使上诉人租赁系争房屋的经营目的无法实现，故原审依据原先租金的标准，判决上诉人支付系争房屋的管理费无合同依据。原审未根据上诉人的申请，通知工作人员到庭作证，也未同意上诉人要求对断电与财产损失事实予以鉴定，故认定的事实错误。上诉人再次要求上述被上诉人的工作人员出庭作证等。据此，其认为原审判决认定事实不清，请求本院依法撤销原审判决第一、二、三、五、六、七项，依法发回原审法院重审。

被上诉人百联公司辩称：由于租赁合同到期后，上诉人一叶店继续占用系争房屋至今，且拒付相应的管理费，故原判解除双方的租赁关系依法有据，上诉人理应按照每月5，400元标准支付上述占用期间的房屋管理费。上诉人提出的反诉主张，其依法负有举证责任，但原审中上诉人无法证明上述反诉主张，其应承担举证不力的后果。据此，被上诉人百联公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉人一叶店的上诉请求。

经本院审理查明，上诉人一叶店在被上诉人百联公司断水、断电后，从系争房屋隔壁搭建了临时水管、电线，并继续占有使用系争房屋。

以上事实，有原审法院及本院的庭审笔录等印证。

原审判决认定的其他事实无误。

本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何个人和组织不得侵犯。本案系争房屋租赁合同到期后，双方未重新签订其他租赁合同，上诉人一叶店继续使用系争房屋，并支付了租金，被上诉人百联公司同意收取上述租金，故双方达成了不定期的租赁合同，当事人双方均可依法随时解除该不定期之合同。2004年12月之后，上诉人不再支付租金，被上诉人无异议，则双方的上述合同实际解除。原审判决确认双方的租赁合同解除理由成立。虽然被上诉人采取了断水、断电措施，但是上诉人通过搭建临时水管、电线，仍占有使用系争房屋，并未根本导致其经营使用系争房屋的目的无法实现，故被上诉人诉请上诉人支付房屋管理费于法有据，原审根据双方当事人原约定的租金标准，判决上诉人支付相应的房屋管理费并无不当。上诉人认为因断电事故造成其财产损失，但因其主张证据不足，本院难以支持。由于原审中，上诉人申请出庭作证的被上诉人工作人员，与本案当事人存在利害关系，原审法院未准许其作证并未违反法定程序，且无证据证实上诉人曾对有关损失提出鉴定申请，故其关于原审判决程序违法，导致认定事实错误的主张，本院难以采纳。二审审理中，对于上诉人再次要求上述人员等出庭作证，本院依法进行了释明。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，448元，由上诉人上海一叶理发店负担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员吴某

二00五年八月二十五日

书记员肖函