原告上海某投资管理有限公司

被告上海某餐饮管理有限公司

原告上海某投资管理有限公司与被告上海某餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某投资管理有限公司的委托代理人朱某、被告上海某餐饮管理有限公司的委托代理人於飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某投资管理有限公司诉称，原被告间签有租赁合同，租赁合同履行后，被告拖欠原告的租金共计人民币x元。原告曾多次向被告催讨，但无果。现原告诉讼至本院要求判令一、终止双方签订的《“壹号码头”酒店屋顶租赁合同》及《补充合同》；二、被告支付原告房屋租金人民币x元、滞纳金人民币x元；三、被告支付原告违约金人民币x元。

被告上海某餐饮管理有限公司辩称，原告对出租的屋顶不享有转租的权利，因此双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，为此被告可不予支付原告租金和违约金。反之若租赁合同有效，2007年12月8日原告发函给被告终止了双方签订的租赁合同，被告对此无异议，故双方的租赁合同已于该日解除。因房屋无权证，使得被告无法办理经营所需的营业执照，故被告不应按照合同约定的数额支付原告房屋租金。原告主张的违约金的约定过高，应予减免；且违约金和滞纳金的主张存在重复。

经审理查明，2007年上半年，原被告签订关于坐落上海市X路X号“壹号码头”酒店屋顶的《“壹号码头”酒店屋顶租赁合同》和《补充合同》，合同中原告作为甲方，被告作为乙方。租赁合同第三条约定租赁期限为自2007年5月1日至2010年4月30日止，共计3年；第四条约定租金为每月人民币x元整。第五条付款方式：租金按月结算，由乙方于起租日前十天，即每月5日前交付给甲方。第六条交付房屋期限：甲方同意2007年5月1日前为乙方在“酒店”屋顶的免租施工、试营期，甲方已于2006年3月1日将“酒店”屋顶交付给乙方进场装修施工。第十二条约定，乙方拖欠租金累计达45天，甲方可终止合同并收回“酒店”屋顶。第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳相当于三个月租金的违约金。同期签订的《补充合同》第一条约定，在租赁期限届满或任何原因终止本合同时，乙方应将“酒店”屋顶恢复良好的使用状态（正常折旧除外）交还给甲方。同时须将“酒店”屋顶各部分的钥匙交还甲方。如乙方未获得甲方同意而继续占用，在不影响甲方的任何权力下，则甲方有权向乙方收取违约金，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失，包括但不限于乙方应向甲方支付原告日租金两倍的违约金，但此项违约金的支付并不构成续租或租赁之继续。第五条约定，乙方免租装修、试营期从2006年3月1日起至2007年4月30日止。租赁合同实际履行后，被告支付原告租金至2007年7月。2007年8月起被告停止了对外经营并开始停付房屋租金。2007年12月8日，原告发函给被告，该函内容为“贵司租赁本市X路梦清园内原上海啤酒厂酿造楼一楼、三楼（分部）用于经营酒吧和餐饮，从2007年8月至今已停业数月共欠我司租金及水电费达90余万元。虽经我司再三催讨，但贵司置之不理。并无协商解决之诚意，故我司根据《房屋租赁合同》，《补充合同》之约定及法律之相关规定，特函告贵司：一、我司与贵司终止合同，并收回房屋；二、我司对贵司留置在房屋内的物品，设备及其他财产予以清点、登记，并妥善保管；三、贵司在收到本函七天内必须付清拖欠我司的租金及水电费；希望贵司在收到本函起七日内做出书面答复，我司目前保留向贵司主张违约金和滞纳金的权利。”。被告收到该函并未提出异议。2007年12月25日，原告再次发函，内容为“我司于2007年9月14日2007年12月8日两次发函至贵司，贵司至今未给予回复。望贵司接本函告后即给予回复。否则贵司将承担由此带来的一切法律后果。”对此，被告未作任何回复。现原告诉讼至本院要求判决支持如其诉请。

另查，系争房屋的产权人为上海市苏州河综合整治建设有限公司，房屋权证于2008年3月31日取得，房屋所有人对原告出租房屋无异议。本案所涉的房屋屋顶，系（2009）普民三（民）第X号案件中系争房屋的屋顶。

审理中，被告表示本案涉及的屋顶装潢部分已在（2009）

普民三（民）初字第X号案件中一并提出，故在本案中不提装潢补偿事宜。原告对此无异议，同意房屋的装潢补偿事宜合并在另案中处理。

庭审中，原告申请撤销了要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告对原告主张的欠租金额人民币x元无异议。原告称违约金的构成为合同约定的三个月的租金，即人民币x元。被告认为合同约定的三个月租金作为违约金的约定过高，申请减少。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的出租物屋

顶系房屋不可分割的一部分，在所涉屋顶的房屋权属明确的情况下，原被告经自愿协商签订的关于屋顶的《壹号码头酒店屋顶租赁合同》及《补充合同》，其内容未有违反法律法规之处，故该合同应为有效。现被告欠租构成合同约定解除的条件，为此原告发函通知被告解除租赁合同及补充合同，对此被告也无异议，并实际搬离了系争屋顶，故双方签订的《“壹号码头”酒店屋顶租赁合同》和《补充合同》已于2007年12月8日解除，对此本院不再予以判明。被告已实际使用所租赁的房屋屋顶，为此其应支付原告使用该屋顶的租金。现被告对原告主张的欠租数额无异议，故原告要求被告支付租金人民币x元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告在2005年租赁房屋之后，于2007年3月又租赁房屋的屋顶用于经营，期间被告对租赁房屋的权属情况应是明确的，因此，被告以没有权证，无法办理经营执照为由要求确认双方所签合同无效的主张，于法无据，本院无法支持。现被告欠租构成合同约定的违约条件，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方的约定，本院应予支持。根据双方合同约定，如被告违约原告有权终止合同，造成原告损失由被告赔偿，另约定，任何一方违约，应支付相当于三个月租金的违约金。但原告在行使合同解除权时未向本院举证其受到经济损失的情况，在双方一致认为可采用违约金方式来处理本案无异议的情况下，合同约定的违约金显属过高，应予调低。故本院根据本案实际情况酌情确定违约金数额为人民币x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告上海某餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海某投资管理有限公司租金人民币x元；

二、被告上海某餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海某投资管理有限公司违约金人民币x元。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3054元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长金红

审判员刘怡文

代理审判员姚鸿康

书记员汪诗尧