原告（反诉被告）XX电子科技有限公司，住所地XX市XX路XX号X室。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，XX律师事务所律师。
委托代理人XX，XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）XX旅游用品厂，住所地XX市XX区XX镇XX路XX号XX室X座。
投资人XX，厂长。
委托代理人XX，XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）XX家俱厂，住所地XX市XX区XX镇XX村XX号。
法定代表人XX，厂长。
委托代理人XX，XX律师事务所律师。
原告X电子科技有限公司（以下简称XX公司）诉被告XX旅游用品厂、XX家俱厂（以下简称XX厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月26日受理后，先适用简易程序，由代理审判员XX独任审判。被告XX厂于2008年10月16日向本院提出反诉，本院依法予以受理，并于2008年10月27日对本案进行了第一次公开开庭审理。后本院依法将本案转为适用普通程序，依法组成合议庭并于2010年4月14日再次对本案公开开庭进行了审理。XX公司委托代理人XX厂投资人XX、XX厂共同委托代理人XX两次均到庭参加了庭审，XX公司委托代理人XX（已被撤销委托代理人资格）到庭参加了第一次庭审，XX公司委托代理人XX到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，2004年底，原告经朋友推荐，与两被告相识。此时，原告因扩大生产经营之需，在两被告的介绍下，有意在XX寻租，而两被告明确已在XX村的工业园区购得地块，可以按原告的需要建造工业厂房。双方达成初步意向后，订立了租赁合同，约定了相关的条款。因当时被告无法按约提供水、电等配套设施，故另行签订了补充协议及承诺书，且由被告介绍的施工队承担主要的装修施工工程。合同签订中，由于原告无需太多的厂房面积，经被告推荐与香港一公司XX有限公司（以下简称波X公司）又签订了转租协议。租赁合同正式生效后，原告对系争房屋进行了装修装潢，包括材料各项费用共计花费1,140,000元（人民币，下同）。在合同履行中，原告及次承租方因受到当地公安消防部门处罚（皆因被告提供的厂房不符合消防要求），方知两被告不具有出租房屋的产权证明，故房屋租赁合同应自始无效。为此，次承租方开始停止支付租金，且单方与两被告协商独立签约，后因两被告无法提供产权证明而未签。上述争议长期无法解决，两被告即起诉原告欠租纠纷，最终XX市第一中级人民法院（以下简称一中院）判决确认原、被告签订的租赁合同无效。原告认为，租赁合同未解除前原告应承担付租义务，但由于无效合同的主要过错在于两被告，故应由两被告承担原告的直接及间接损失。原告的直接装修支出为1,140,000元，而合同被确认无效后，原告势必另行寻租装修经营，因原材料及人工费的涨价，另行装修费的支出将达1,500,000元。原告认为，对于原告的直接损失被告应承担80％的过错赔偿责任，另应按50％的比例补偿原告的间接损失。为此，原告诉讼来院，要求本院依法判令：1、两被告承担因合同无效造成原告直接损失的80％计912,534元；2、两被告补偿因合同无效造成原告间接损失的50％计750,000元；3、本案诉讼费由双方依法分担。
审理中，XX公司对其诉讼请求变更为：1、XX厂承担因合同无效造成原告的装修损失912,534元；2、XX厂赔偿原告拆运费损失350,000元;3、XX厂赔偿铵锐公司的其他损失1,186,464元；4、XX厂赔偿铵锐公司因赔偿次承租方的分担损失149,845元；5、XX厂从应收的房屋使用费中扣除多计算的1400平方米，自2004年11月20日至2007年11月20日期间的房屋使用费805,860元；6、XX退还多收原告的电费基准费每月4,000元，自2008年3月至2009年9月止共计72,000元；7、诉讼费由XX厂承担。
第一次庭审中，XX厂针对本诉共同辩称，本案所涉的租赁房屋并非违章建筑，建造房屋是得到政府部门认可的，仅仅是手续不全，故租赁合同应该是有效的，原告并不存在损失的问题，被告也无需承担。现一中院确实已经作出判决确认合同无效，对此，两被告认为即使合同无效，过错也不在被告方。对于原告提出的直接损失金额不予认可，认为是原告擅自装修的，不同意进行赔偿，对于间接损失认为无事实及法律依据也不予认可，故不同意原告的诉讼请求。
第二次庭审中，XX厂补充辩称，对于XX公司提出的装修及设备搬迁、拆运费损失认为应该按照评估报告根据双方的责任进行分担；对于XX公司要求其承担的其他损失认为其中锅炉及排风管部分不应由XX厂承担，锅炉的搬迁费也不应承担，生产线搬迁费应根据责任分摊；对于钢结构防火涂料及消防罚款的损失认为与其无关，不同意承担；对于2007年11月20日前多计算的房屋使用费，XX厂表示房屋使用费的起算时间确实有误，同意在本案中与其他款项抵扣；对于电费基准费认为不应由XX厂承担XX公司应承担的部分。
XX厂反诉称，XX厂与XX公司于2004年7月20日签订了《房屋租赁合同》，XX厂将自己拥有的生产经营用房出租给XX公司。该房屋坐落于XX区XX镇XX区XX路XX号，使用面积为7800平方米（按实际计算），主厂房租赁期自2004年11月20日起至2024年11月20日止，其余办公房屋租赁期从2005年2月20日起计算，租期20年。每日租金按每平方米0.37元计算。全部办公房屋建成后，实际面积为8000平方米。因XX公司使用该房屋后屡屡拖欠租金，XX厂于2007年11月诉至本院，要求XX公司支付欠租及利息。经本院一审，一中院二审，因XX厂不能提供房地产权证及房屋建造审批手续，故二审判决双方签订的房屋租赁合同无效，同时判令XX公司参照租金标准支付至2007年11月20日止的使用费及相应逾期利息。自2007年11月20日至今，XX公司仍继续占有使用系争房屋，未支付任何费用。至2008年10月16日，XX公司已拖欠使用费979,760元，逾期利息为37,500元。XX厂认为，租赁合同无效后，XX公司应当及时迁出系争房屋，同时应支付实际使用期间的使用费。为此，XX厂向本院提出反诉，要求本院判令：1、XX公司支付自2007年11月21日起至判决生效日止的房屋使用费；2、XX公司支付逾期付款利息37,500元；3、XX公司迁出系争房屋；4、反诉费由XX公司承担。
审理中，XX厂对其第一、二项反诉请求变更为：1、要求XX公司支付自2007年11月21日起至XX公司实际迁出租赁房屋日止的房屋使用费（按照7800平方米，每天每平方米0.37元的标准计算）；2、要求XX公司支付2007年11月21日至2010年4月14日期间的房屋使用费的银行贷款利息181,657元。
第一次庭审中，XX公司针对反诉请求辩称，履行合同过程中XX厂与XX公司协商由其双方直接签订合同，后因故未签。XX公司总计使用厂房不到2000平方米，其余均是XX公司投资设立的子公司XX皮革（上海）有限公司（以下简称XX上海公司）使用。由于XX厂的原因造成了XX公司无法收取XX上海公司的房屋使用费，故对于该部分款项应当由XX厂自行承担，对于第一项反诉请求不予同意。对于第二项反诉请求也不予认可，且认为当季的利息是不应该计算在内的。对于第三项反诉请求表示同意，但其中部分厂房涉及到XX公司，因与XX公司的纠纷还在另案审理中，故暂时不同意迁出。
第二次庭审中，XX公司针对反诉请求辩称，2008年2月底前，XX公司包括XX公司的实际使用面积为6,600平方米，故应该按照6,600平方米计算房屋使用费；2008年3月1日起至2009年7月底，XX公司实际使用的是2600平方米，故应该计算2600平方米的房屋使用费；对于2009年8月1日后，因XX厂采取了各种措施限制XX公司使用厂房，故不同意支付2009年8月1日后的房屋使用费。对于利息，XX公司认为此系XX厂可得利益损失，并非实际损失，现本案所涉合同无效，故XX厂要求XX公司支付利息的请求无法律依据，要求驳回。
XX公司对其本诉请求及反诉辩称意见向法庭提供了如下证据：
1、（2008）XX一中民二（民）终字第X号民事判决书1份，旨在证明一中院判决确认原、被告签订的租赁合同无效，并告知对于无效的后果可另行解决；
2、XX公司对系争房屋进行装修的协议及相关附件，旨在证明XX公司对系争房屋进行装修，该部分花费600,000元的事实；
3、未签订合同部分的装修付款凭证，旨在证明XX公司未与他人签订装修合同部分花费的装修费为438,000元；
4、材料发票一组，旨在证明XX公司对系争房屋进行装修花费的材料款为649,168元的事实；
5、XX市XX区XX镇XX园区管理委员会出具的《关于工业项目质安监提前介入的申请》，旨在证明XX厂出租的厂房未经过合法的审批的事实；
6、XX公司与X厂签订的《承诺书》1份，旨在证明XX厂出租厂房时房屋并不符合出租条件，故双方对装修等进行约定及晓鑫、恒一厂逾期交付租赁房屋的事实；
7、支付罚款凭证及工程款支付凭证，旨在证明XX公司对消防工程进行了施工，但由于系争房屋未经合法审批，故未通过消防验收，造成了XX公司的损失；
8、2008年12月18日的照片5张及2009年5月的照片3张，旨在证明XX厂采取了各种措施限制铵锐公司使用系争房屋的事实;
9、（2008）XX一中民二（民）初字第X号及（2009）XX高民一（民）终字第X号民事判决书各1份，旨在证明与本案关联的铵锐公司与XX公司之间的纠纷已经另案判决生效，法院判决XX公司应赔偿给XX公司的损失应由XX厂承担部分责任。
XX厂针对其本诉辩称意见及反诉请求向法庭提供了如下证据：
1、XX厂与铵锐公司签订的《房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告之间的租赁合同关系及相关权利义务的约定；
2、（2008）XX一中民二（民）终字第X号民事判决书1份，旨在证明一中院对于房屋使用费处理至2007年11月20日的事实。
经庭审质证，XX厂对XX公司提供的证据1、5、6、8、9真实性无异议；对证据2不清楚；对证据3不予认可；对证据4不清楚，对金额不予认可；对证据7不清楚。XX公司对XX厂提供的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：对于双方对证据真实性无异议的证据，本院对其真实性均予以确认；对于XX公司提供的证据2、3、4，本院认为，XX公司对承租的房屋确实进行了装修，对于该节事实双方均无异议，本院予以确认，至于装修的现值，本院将根据评估部门作出的评估结论予以确定；对XX公司提供的证据7，本院认为，双方对于系争房屋建造未经合法审批均无异议，本院对该节事实予以确认，至于XX公司的该部分损失，因其未提出主张，故本院不再进行认定。
根据XX公司及XX厂的陈述，结合庭审举证、质证情况，本院确认如下事实：
2004年7月20日，XX厂作为出租方（甲方），铵锐公司作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的标准厂房作为生产经营用房，房屋出租使用面积为7,800平方米（按实际计算）；该房屋承重面负载力为500公斤/平方米，并符合国家消防及有关安全条例；甲方于2004年9月20日前向乙方交付主厂房，该房屋租赁期自2004年11月20日起至2024年11月20日止；其余办公房屋在2004年12月20日全部交付使用，租赁期从2005年2月20日起计算，租期20年（办公用房相应延时3个月）；该房屋总计使用面积7,800平方米，每日每平方米使用面积租金为0.37元，年租金总计1,038,960元。房租价3年调整一次，调整数增加3％，乙方按季度以支票形式支付，先付后用；乙方在租赁期内，有权将房屋部分转租给他人，一切事宜均由乙方办理。
2004年7月27日，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的标准厂房作为生产经营用房（即按XX公司要求的厂房、办公用房进行建造并符合国家消防安全条例）。合同具体内容为：一、出租房屋情况。甲方出租的房屋座落在本市XX区X路、XX东路口，建筑面积为5,300平方米（按实际计算），房屋的平面图见本合同附件（一），办公用房待乙方设计后另注明面积、位置。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为生产经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限。厂房甲方于2004年9月20日前向乙方交付，租赁期自2004年10月20日起至2014年10月20日止，租期10年。办公用房甲方于2004年12月20日交付，租期自2005年1月20日起至2014年10月20日止。四、租金、支付方式和期限。该房屋总计建筑面积5,300平方米，每日每平方米租金0.45元，月租金总计72,543.75元。该租金三年内不变，自第四年起，即2007年10月20日起在当年租金的基础上每三年递增8％。租金支付方式为，每次支付半年（6个月）租金，第一年支付另加6个月的保证金，待租赁合同结束后退回。……
在该合同附件（一）“租赁房屋平面图”中注明：锅炉房，最后由政府部门来定位。关于租赁房屋之面积，根据附件（一）之平面图所示，办公楼为两幢两层房屋，长50米，宽10米；厂房为一幢一层房屋，其中XX公司使用部分长100米，铵锐公司使用部分长40米，宽均为40米。2004年9月29日，XX公司与XX公司又签订了《房屋租赁合同（补充条款）》，约定将租赁期限更改为2004年12月1日起至2024年12月1日止，租期为20年。
上述租赁合同签订后，因XX厂未能及时交付所有房屋以及交付的房屋不符合约定，故XX公司（甲方）与X厂（乙方）于2005年2月5日又签订《承诺书》，约定就2004年7月21日签订的“房屋租赁合同”具体条款，乙方已属严重违约，给甲方带来严重损失，甲方为了友好合作，决定放弃追究乙方的违约责任，但乙方必须承诺以下条款：一、2005年2月内对甲方进行正常、安全的供电、供水，确保甲方顺利生产、生活和照明用电（目前已解决临时照明用电、生活用水）；二、2005年2月20日前按2004年7月21日合同规定进行加层，使甲方早日可以投入生产，减少不必要的损失（经洽谈后，原合同加层乙方同意，认为由甲方自行解决加层）；三、2005年2月底前必须进行办公楼施工，2005年5月底交付给甲方使用；四、如以上承诺不能兑现，甲方将通过人民法院对乙方进行整体的合同违约责任追究，乙方赔偿甲方每月1,000,000元的损失。
庭审中，双方当事人确认生产厂房于2004年12月底交付，自2005年3月1日起计算租金，办公楼于2005年6月底交付，自2005年9月1日起计算租金。
XX公司系波XX公司独家投资设立的公司，XX公司将租赁房屋作为该公司的生产经营地。2006年4月11日，XX市XX区公安消防支队向XX上海公司发出了《责令限期改正通知书》，指出其存在火灾隐患和消防违法行为，并于2006年5月25日向XX公司及其法定代表人XX发出《行政处罚决定书》，分别罚款5,000元及500元。XX公司缴纳了上述罚款。2006年4月20日，XX公司与XX消防设备有限公司签订了《钢结构防火涂装工程合同》，委托进行车间钢结构防火喷涂工程，工程总价111,320元，并支付了上述款项。2006年5月11日，XX市XX区公安消防支队出具《复查意见书》给XX公司，指出经对整改情况进行复查，建筑工程竣工时未经消防验收擅自投入使用问题未改正，建筑耐火等级达不到规范要求已改正。
由于发生消防整改处罚之事，XX公司未再支付下一期租金，并与XX公司发生争议。2007年9月XX公司律师曾与XX厂协商有关直接签订租赁合同之事宜，但双方未能达成一致。
自双方为租赁事宜发生纠纷后，XX公司因XX公司未付租金故从2007年1月起曾数次采取停电措施。XX公司为生产需要，从外部运入一集装箱大小的发电机作为临时电源，因发电机运行中产生噪音，XX公司与XX公司的工作人员曾于2007年11月8日发生冲突，XX公司工作人员强行进入XX公司厂房内，并拉断发电机的接入电闸，导致XX公司的生产设备停止运行，产生机器设备的一定损坏。
因XX公司未按时支付租金，XX厂于2007年11月22日向本院提起诉讼，要求本院判令铵锐公司支付至2007年11月20日止的租金1,389,570元及逾期利息200,000元。本院于2007年12月24日作出（2007）XX民一(民)初字第X号民事判决，判决XX公司给付XX厂至2007年11月20日止的租金1,389,570元（其中厂房以6000平方米计算，自2004年11月20日起计算，租赁办公楼以2000平方米计算，自2005年5月20日起计算）及利息78,716.84元。后XX公司不服上述判决向一中院提起上诉，一中院认为XX厂不能提供系争厂房的房地产权证，也不能提供该房屋经合法建造审批手续的相关证明材料，故XX厂与XX公司签订的《房屋租赁合同》无效，并判决XX公司应支付XX厂2007年11月20日前的房屋使用费1,389,570元及利息78,716.84元。
2008年2月13日XX公司就与XX公司之间的租赁合同纠纷向一中院提起诉讼[案号为（2008）XX一中民二(民)初字第X号]，要求一中院判令：一、确认XX公司与XX公司之间的《房屋租赁合同》自始无效；二、XX公司赔偿XX公司各项损失7,117,994.98元；三、允许XX公司立即进入租赁房屋并取回生产设备等财产（价值1,700万元）。XX公司提起反诉，要求提前解除铵锐公司与XX公司之间的租赁合同并要求XX公司支付房屋租金及逾期付款利息等。一中院经审理后对上述案件作出如下判决：一、原告XX公司与被告铵锐公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（补充条款）》无效；二、被告XX公司应于该判决生效后十日内返还原告XX公司保证金及租金共计1,314,005元；三、被告XX公司应于该判决生效后十日内赔偿原告XX公司损失587,750元；四、原告XX公司应于该判决生效后十日支付被告XX公司房屋使用费1,971,000元；五、原告XX公司应于该判决生效后六十天内搬离租赁房屋，并将房屋交还给被告XX公司；六、驳回原告XX公司的其余诉讼请求；七、驳回被告XX公司的反诉请求。
XX公司对一中院作出的上述判决不服，向XX市高级人民法院（以下简称高院）提起上诉。高院于2010年3月1日对该案作出终审判决，判决内容为：一、维持XX市第一中级人民法院（2008）XX一中民二（民）初字第X号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、变更XX市第一中级人民法院（2008）XX一中民二（民）初字第X号民事判决第三项为：“XX公司应于该判决生效后十日内赔偿XX公司损失2,277,130.80元。
对于XX公司的损失，高院认为，根据法律规定，XX公司与XX公司应根据各自的过错承担相应的责任。首先，锅炉房及锅炉基础、排风管工程系XX公司作为承租人在使用系争房屋期间为了生产经营建造，成为附着于系争房屋不可拆卸部分，现因合同无效房屋由XX公司收回，XX公司无法继续使用，该两项损失共计188,180元，应由双方按过错责任承担，其酌情认定XX公司承担75,272元、铵锐公司承担112,908元。其次，XX公司搬迁生产线及锅炉系因合同无效所致，故生产线、锅炉的搬迁费用及锅炉管道、压力容器检验费用为合同无效所产生的损失之一，亦应由双方按过错责任承担。上述费用共计2,941,088元，高院酌情认定由XX公司承担1,176,435.20元、XX公司承担1,764,652.80元。最后，钢结构防火涂料94,380元、消防部门罚款5，500元，因XX公司作为出租方有义务提供符合消防安全要求的房屋，一中院判决上述损失由XX公司承担，高院予以认同。综上，高院确认铵锐公司应赔偿XX公司因合同无效所产生的损失1,977,440.80元。
关于2007年11月8日XX公司与XX公司的冲突事件导致XX公司所受损失的承担，高院确认XX公司与XX公司均有过错，故应由该双方各承担50％的责任，即XX公司应赔偿给XX公司299,690元。
审理过程中，XX公司向本院申请要求对其装潢损失及搬迁、设备安装费等损失进行评估，本院经高院指定，依法委托XX资产评估有限公司对系争厂房、办公房及门卫房的改建及装修，以及厂房、办公房和门卫房内的设备、产成品、半成品和其他属于原告的物品的搬迁和设备安装费进行评估。XX公司于2009年10月30日向本院出具评估报告，结论为：以2009年5月14日为评估基准日，案件所涉标的物的评估价值为1,351,353.80元，其中房屋装修部分为1,260,853.80元，设备拆装、运输费为90,500元。装修明细中厂房钢结构阁楼单价为418元，办公楼室内装修为300,000元，办公楼轻钢龙骨隔墙为30,765元，门卫室外墙贴瓷砖为6,240元，门卫室室内装修为9,880元。
对于上述评估报告，XX公司对其中设备拆装费部分有异议，认为评估人员仅以体积、重量等进行估算，未考虑其他因素，故其得出的评估结论过低，对于其他内容无异议。XX厂对该评估报告提出以下异议：一、厂房内钢结构阁楼评估单价过高，所使用的为C型钢并非槽钢；二、办公楼内装修不符合规范，吊顶未使用悬挂螺栓，而是使用了木条及钉塔建框架；三、办公楼轻钢龙骨隔墙使用材料与实际不符，实际使用的是木头；四、厂房地坪抗静电地面存在严重的质量问题；五、门卫室评估价格过高，该工程存在偷工减料的行为；六、评估假设不符合现实，标的物具有专用性，对于出租人没有用处，且铵锐公司存在提供虚假资料的情况。
对于XX公司提出的异议，评估人员答复：其是根据国家关于机械设备的搬迁费的标准进行评估的，因评估时并未确定搬迁地点，故其根据物品的价值、重量等因素确定了一个估值。
对于XX厂提出的异议，评估人员答复如下：对于异议一，根据现场查看钢材属于槽钢，因钢结构存在少量断头，结构不是很完美，故评估时已经相应降低了价格；对于异议二、异议三，认为吊顶使用何种螺栓无法看清，但家庭装潢所用的木龙骨价格高于轻钢，评估时已经就低；对于异议四，认为不能确定是否是抗静电地面，故未按照抗静电地面计算，评估时已经考虑质量的损坏及成新率问题；对于异议五，评估人员认为其是根据现场的实际情况进行评估的；对于异议六，认为评估假设是其评估的前提，如果是继续利用就是该假设，如果是拆除是另一种假设。
对于上述评估报告，经庭审质证，本院认为，该评估报告客观、公正，且评估人员针对双方当事人异议作出的答复也较为合理，本院予以采纳。
另查明，XX厂于2009年7月28日用焊条封住了XX公司承租的1600平方米的厂房，同年8月10日，因铵锐公司在XX厂要求XX公司支付2007年11月20日前房屋使用费的执行案件中尚未履行付款义务，故本院对XX公司承租的1600平方米厂房内的设施进行了查封。2010年3月1日铵锐公司锯开焊条，但晓鑫、恒一厂于同日又对该厂房重新用焊条封住。
还查明，XX公司至今未将其承租的房屋返还给XX公司。
庭审中，XX公司及XX厂对于办公楼面积确认为2000平方米，对于厂房面积XX公司认为是5600平方米，XX厂认为厂房长142.5米，宽40米。
本院认为，XX厂出租给XX公司的房屋缺乏经合法建造审批的相关证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。XX厂在其建造的厂房及办公楼未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租，而XX公司在签订租赁合同时也未对房屋的相关材料进行必要的审查，导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，对此XX厂与XX公司均负有责任，其中XX厂应承担主要责任，XX公司承担次要责任。
根据法律的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，XX公司与XX厂签订的《房屋租赁合同》无效，故XX公司应当向XX厂返还租赁房屋，因合同无效造成的XX公司的损失，XX厂应根据其过错承担赔偿责任。
关于XX公司要求XX厂赔偿装修损失912,534元的诉讼请求，本院认为，XX公司对租赁房屋进行改建及装修系经过了XX厂同意，根据评估部门的评估，该部分的现值为1,260,853.80元，XX厂表示对于该部分也不可能由其再利用，故本院认为XX公司的该部分损失应由双方根据过错进行分担，本院酌定由XX厂承担其中60％的责任即756,512.28元。关于XX公司的设备搬迁及安装费的损失，本院认为亦应由XX厂承担其中60％责任即54,300元。
关于XX公司要求XX厂赔偿其他损失1,186,464元的诉讼请求，本院认为，XX公司提出的其他损失为其应赔偿给XX公司损失中的60％，包括锅炉房及锅炉基础、排风管工程的损失，XX公司搬迁生产线及锅炉的搬迁费用及锅炉管道、压力容器检验费用，钢结构防火涂料、消防部门罚款。对于其中锅炉房及锅炉基础、排风管工程，本院认为此系波尼泰路公司作为次承租人在使用系争房屋期间为了生产经营建造，成为附着于系争房屋不可拆卸部分，现因合同无效致使XX公司无法继续使用，对此XX厂作为房屋的出租人应承担相应的法律责任。高院确认铵锐公司应对XX公司的该部分损失承担60％的责任，现XX公司主张XX厂分担XX公司应承担责任中的60％并无不当，本院予以支持。对于XX公司搬迁生产线、锅炉的损失以及钢结构防火涂料、消防部门罚款的损失，本院认为，此均系因XX厂出租的房屋不具有合法审批手续及不符合消防安全引起，故XX厂亦应对此承担相应的责任。现高院已判决在XX公司的上述损失中，由XX公司承担其中的1,977,440.80元。故XX公司要求XX厂分担其中60％的责任即1,186,464元，于法有据，本院予以支持。
关于铵锐公司要求XX厂分担其赔偿给XX公司的损失中的149,845元的诉讼请求，本院认为，该部分损失为XX公司与XX公司发生冲突所引起的机器设备损失，对此XX厂并无过错，故不应由其承担责任，本院对XX公司该项诉讼请求不予支持。
关于房屋使用费问题，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，XX厂向铵锐公司交付了厂房及办公楼，XX公司也实际使用了房屋，故其应向XX厂支付房屋使用费。关于房屋的实际面积，铵锐公司与XX厂签订的《房屋租赁合同》约定房屋的使用面积为7800平方米（按实际计算），现XX公司主张其承租的房屋实际面积为6600平方米，其中自己使用2600平方米，XX公司使用4000平方米，XX厂认为其出租给铵锐公司的房屋的实际面积达到了7800平方米。本院认为，系争房屋未经过房屋面积测绘，未取得房产证，故缺乏权威数据认定，现根据附件（一）之房屋平面图，厂房的实际面积应为5600平方米，而XX厂对此并无相反证据，况且合同约定的为实际使用面积而非建筑面积，故本院认为XX公司关于厂房面积为5600平方米的意见较为合理，本院予以采信。对于办公用房面积，双方当事人均确认为2000平方米，故本院认为，租赁房屋的总面积应为7600平方米。XX公司称其中XX公司承租的1000平方米并未实际使用，故不应计算租赁面积。对此，本院认为，庭审中XX公司认可XX厂已将租赁房屋整体交付，至于XX公司是否将房屋交付XX公司及XX公司是否实际使用该房屋，不影响XX公司与XX厂之间的权利义务，故本院认为应将上述面积计算在租赁面积内，本院确认XX厂出租给XX公司的房屋面积总计为7600平方米。
关于2007年11月20日前的房屋使用费，在（2007）X民一（民）初字第X号及（2008）X一中民二(民)终字第X号案件中，对租赁厂房以6000平方米计算，自2004年11月20日起计算房屋使用费，租赁办公楼以2000平方米计算，自2005年5月20日起计算房屋使用费。至2007年11月20日止，确认XX公司累计应支付XX厂房屋使用费3,106,150元。现XX公司提出该期间的房屋使用费计算有误，要求XX厂予以退还，XX厂表示房屋使用费的起算时间确实有误，同意在本案中与其他款项抵扣。庭审中，双方当事人确认生产厂房于2004年12月底交付，自2005年3月1日起计算租金，办公楼于2005年6月底交付，自2005年9月1日起计算租金，故本院认为，以厂房租赁面积5600平方米、办公用房租赁面积2000平方米计算，至2007年11月20日，XX公司应支付XX厂房屋使用费共计2,661,780元，故XX厂应返还铵锐公司444,370元。
关于2007年11月21日起的房屋使用费，XX公司认为2007年11月21日至2008年2月29日期间应按照6600平方米计算，2008年3月1日至2009年7月31日期间应按照2600平方米计算，2009年8月1日起不应再计算房屋使用费。对于2007年11月21日至2008年2月29日期间，本院认为，XX厂交付给铵锐公司的房屋面积应为7600平方米，故应按照7600平方米的租赁面积计算房屋使用费，该期间XX公司应支付的房屋使用费共计为284,012元。关于2008年3月1日至2009年7月27日的房屋使用费，本院认为，法院虽判决XX公司应向铵锐公司支付房屋使用费至2008年2月，但理由主要为XX公司在XX公司要求取回生产设备时不予同意，故造成的闲置损失应由铵锐公司承担。且根据合同相对性原理，因XX公司不搬迁致使XX公司无法对XX厂履行合同义务的责任，也应由铵锐公司承担，故本院认为XX公司应按照7600平方米向XX厂支付2008年3月1日至2009年7月27日的房屋使用费计1,445,368元。
审理过程中，双方当事人确认2009年7月28日，XX厂对XX公司实际使用的1600平方米的厂房采取了用焊条焊门的措施，致使其此后未能再生产，而2010年3月1日，XX公司虽锯开了厂房的大门，但当天晓鑫、恒一厂又对该厂房进行了电焊加固。故本院认为，自2009年7月28日起，因XX厂对铵锐公司采取了限制其使用厂房的措施，故XX公司可以不再支付该1600平方米厂房的房屋使用费。至于其他部分，XX厂并未采取限制使用的措施，且XX公司也未与XX厂办理过返还房屋的交接手续，故本院认为，XX公司仍应支付其余6000平方米的房屋使用费至铵锐公司返还租赁房屋。2009年7月28日至2010年8月12日期间，XX公司应支付给XX厂房屋使用费计845,820元。
关于XX厂要求XX公司支付2007年11月21日至2010年4月14日期间的房屋使用费利息181,657元的请求，本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同虽为无效，但XX公司仍应参照合同支付房屋使用费，现其至今未支付上述期间的房屋使用费，应承担相应的法律责任，XX厂要求XX公司支付上述期间房屋使用费的利息，于法有据，本院予以支持。截至本院对本案作出判决之日，上述期间房屋使用费的利息已经超过181,657元，现晓XX厂主张181,657元，于法无悖，本院予以准许。关于XX公司要求XX厂退还X公司2008年3月至2009年9月止的电费基准费72,000元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海XX电子科技有限公司与被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX俱厂于2004年7月20日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）XX旅游用品厂、上XX家俱厂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海XX电子科技有限公司装修损失756,512.28元；
三、被告（反诉原告）XX旅游用品厂、上XX家俱厂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）XX电子科技有限公司设备拆装、搬迁费损失54,300元；
四、被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）XX电子科技有限公司其他损失1,186,464元；
五、被告（反诉原告）XX旅游用品厂、上XX家俱厂于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）X电子科技有限公司2007年11月20日前多计算的房屋使用费444,370元；
六、原告（反诉被告）上XX电子科技有限公司于本判决生效之日起六十日内搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂；
七、原告（反诉被告）XX电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂自2007年11月21日起至2010年8月12日止的房屋使用费2,575,200元；
八、原告（反诉被告）XX电子科技有限公司于本判决生效之日起六十日内支付被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂自2010年8月13日起至原告（反诉被告）XX电子科技有限公司返还租赁房屋日止的房屋使用费（按6000平方米，每平方米每日0.37元的标准计算）；
九、原告（反诉被告）XX电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂房屋使用费利息181,657元；
十、驳回原告（反诉被告）XX电子科技有限公司的其余诉讼请求；
十一、驳回被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19,763元，由原告（反诉被告）XX电子科技有限公司负担5,884元，由被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂负担13,879元；反诉案件受理费13,955元，由原告（反诉被告）XX电子科技有限公司负担12,600元，由被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂负担1,355元。评估费8,000元，由原告（反诉被告）XX电子科技有限公司及被告（反诉原告）XX旅游用品厂、XX家俱厂各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。
审判长XX
代理审判员XX
代理审判员XX
二Ｏ一Ｏ年八月十二日
书记员XX
审判长XX
审判员XX
代理审判员XX
书记员XX
