上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)谢某甲。

上诉人(原审原告)谢某乙。

上诉人(原审原告)谢某丙。

上诉人(原审原告)谢某丁。

上诉人(原审原告)谢某戊。

被上诉人(原审被告)谢某己。

被上诉人(原审被告)张某某。

被上诉人(原审被告)蔡某庚。

被上诉人(原审被告)蔡某辛。

上诉人谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊因买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2005)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢某甲(兼谢某乙、谢某丙、谢某丁的委托代理人)、谢某戊及两上诉人的委托代理人丁启海，被上诉人谢某己，被上诉人张某某的委托代理人傅志华、张莉，被上诉人蔡某庚及其委托代理人季洪根，被上诉人蔡某辛的委托代理人洪坚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1、谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊与谢某己系兄弟姐妹关系，其父亲谢某清于1997年2月12日去世，母亲周秀金于2004年1月1日去世。谢某己与张某某1978年9月结婚，于1998年12月离婚。

2、1995年6月30日，谢某清取得系争房产权证(系争房由使用权转为所有权)，建筑面积41。40平方米，产权人为谢某清。

3、1995年1月，蔡某庚与张某某签订一份系争房协议书，蔡某庚租赁系争房并支付相应租金，此后，蔡某庚、蔡某辛实际亦一直租赁使用。至1997年6月24日，谢某己、张某某与蔡某庚、蔡某辛签订一份房屋买卖协议，内容如下：双方经友好协商谢某己、张某某将系争房出售给蔡某庚、蔡某辛，转让价人民币60，000元(以下币种均为人民币)；谢某己、张某某将房产产权的一切有关证件交给蔡某庚、蔡某辛，谢某己、张某某有义务尽力协助蔡某庚、蔡某辛办理房产转移及户口迁移等手续，谢某己、张某某保证在接到蔡某庚、蔡某辛通知后3个月将本人户口迁出；有关办理房产手续的各种费用由蔡某庚、蔡某辛负担；该协议经中间人证明，具有法律效力；日后涉及房屋悬而未决事宜谢某己、张某某不负担任何责任。该协议落款处有四位证明人，其中一位系张某某哥哥。

4、2000年6月17日，蔡某庚与张某某签订一份协议书，系争房中案外人谢某刚户口已迁，张某某方面已无户口在上述住处；一旦房产过户手续办妥，蔡某庚即刻付给张某某5000元，双方再无纠葛；如一方违约承担全部损失。2003年10月29日，张某某发函给蔡某庚，主要内容如下：系争房产权人为谢某清和案外人谢某刚，故系争房的继承和归属尚未得到法律的有效认定，系争房不能随意买卖和过户；张某某将户口即时迁出，蔡某庚亦未办成过户手续；由于当初双方私下签订买卖协议，是在不懂房屋买卖有关法律法规情况下所签，在法律上不成立；张某某愿将所收60，000元退还给蔡某庚，并另行补偿蔡某庚10，000元。

5、2005年7月14日，即审理中，系争房经上海市杨浦区公证处公证由谢某丁、谢某己、谢某戊、谢某甲、谢某乙、谢某丙共同继承。

6、2005年7月22日，上海市房屋土地资源管理局发出系争房房地产权证，沪房地杨字(2005)第x号，权利人为谢某丁、谢某己、谢某戊、谢某甲、谢某乙、谢某丙。

7、现系争房由蔡某庚居住使用。

谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊认为系争房产权归谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊和谢某己共同共有，谢某己、张某某无权擅自出卖，蔡某庚、蔡某辛侵犯谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊财产权利，故请求判令谢某己、张某某与蔡某庚、蔡某辛签订的房屋买卖协议无效。

谢某己、张某某则同意谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊的诉请。

蔡某庚、蔡某辛辩称，1995年始己向张某某租赁，1997年将系争房买下；当时谢某己、张某某同意卖给己。从1995年，己居住系争房至今；谢某己、张某某亦将房屋产权凭证交给己。另己方已支付了买卖协议中的对价，是善意取得。故不同意谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊的诉请。

原审法院认为，1997年6月24日，谢某己、张某某与蔡某庚、蔡某辛间就系争房签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，虽然谢某己、张某某非系争房产权人，但从1995年1月签订的关于租赁协议书中可以确认：蔡某庚有理由相信张某某对系争房有权处分，更何况系争房买卖协议中有谢某己签字(当时谢某己与张某某仍属夫妻关系)和证人证明，该协议详尽了双方权利义务，另蔡某庚按约支付了对价60，000元；在2000年6月17日，蔡某庚与张某某对系争房户籍迁出情况和另行再支付费用做了明确，双方亦明确谁违约谁承当损失，从上述情况可以看出在买卖协议签定后，长达3年时间里，张某某未提出其他异议，谢某己、张某某与蔡某庚、蔡某辛间买卖系争房是双方真实意图。综上，谢某己、张某某与蔡某庚、蔡某辛间签订的系争房买卖协议，未违反法律法规规定，蔡某庚有理由认为谢某己、张某某出卖系争房行为属表见代理，故买卖合同应有效，谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊诉请，不能支持。至于系争房未能过户问题，不属本案处理范围。据此，原审法院判决：原告谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊要求判令被告谢某己、张某某与被告蔡某庚、蔡某辛签订的房屋买卖协议无效之诉讼请求，不予支持。

判决后，谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋归谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊、谢某己共同共有，四被上诉人无权擅自买卖系争房屋；2、蔡某庚、蔡某辛明知系争房屋的真实情况，却执意私自进行买卖，造成系争房屋被其侵占的现状；3、谢某己、张某某的行为不构成表见代理。请求本院撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。

被上诉人谢某己辩称：其不同意出卖系争房屋，是张某某同意出卖的。当时家人不知道卖房事实。同意上诉人的诉请。

被上诉人张某某辩称：卖房时未经产权人同意，不属于表见代理。同意上诉人的诉请。

被上诉人蔡某庚、蔡某辛辩称：其从1995年开始向谢某己、张某某借住系争房屋，1997年买下系争房屋，双方间的协议均为有效的。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实无误。

本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。谢某清于1997年2月12日去世后，系争房屋应归其继承人共同共有，谢某己为系争房屋共有人之一。1997年6月24日，谢某己、张某某以自己的名义将系争房出售给了蔡某庚、蔡某辛，该协议未经其他共有人认可，故应认定为无效。但蔡某庚从1995年1月起即向张某某租赁系争房屋。谢某清死后，蔡某庚、蔡某辛向谢某己、张某某购买了系争房屋，上诉人无证据证明蔡某庚、蔡某辛存在恶意，且蔡某庚支付了对价60，000元，故蔡某庚、蔡某辛对系争房屋的合法利益法院应当维护。据此，上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2310元，由上诉人谢某甲、谢某乙、谢某丙、谢某丁、谢某戊承担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员陈俊

二00六年四月三日

书记员仇祉杰

书记员朱伟静