上诉人（原审原告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人赵留柱，河南北纬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）驻马店市疾病预防控制中心(以下简称疾病控制中心)。住所地驻马店市驿城区X路X路交叉口。

法定代表人周某某，主任。

委托代理人陈东升，河南尚成律师事务所律师。

上诉人李某某因租赁合同纠纷一案,不服驻马店市驿城区人民法院(2010)驿民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某的委托代理人赵留柱，被告疾病预控中心的委托代理人陈东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，2000年元月30日，河南省驻马店地区卫生防疫站(甲方)将其已建成的位于解放路中段地高对面营宿楼一楼东起第10、11营业房两问租赁给原告李某某(乙方)，并签订协议书一份，约定：经甲乙双方协商，乙方集资24万元，参与建设甲方营宿楼，房产权归甲方所有，乙方在十年内拥有营业房的使用权；营业房面积80平方米，租用期十年，自2000年2月1日至2010年2月1日；乙方使用期满，房屋由甲方无条件收回；使用期满后，甲方可优先租给乙方，租金可随行就市适当优惠等条款。合同签订前，原告李某某已于一年前向河南省驻马店地区卫生防疫站交纳部分款项，合同签订当日又依约交纳了部分款项，共计交纳24万元，2010年2月1日河南省驻马店地区卫生防疫站依约将上述房屋交付给原告。2003年6月23日，河南省驻马店地区卫生防疫站经驻马店市机构编制委员会批准更名为驻马店市疾病预防控制中心。合同到期前，原告李某某要求与被告疾病预控中心续签租赁合同未果。原审审理中还查明：1、诉讼中，原告称被告建楼时采用招商引资，双方约定原告投资建成楼后享有10年的使用权，并可优先承租，原告未提交相关证据加以证明；原告称合同文本是被告方提供的格式文本，对合同约定的有关优先承租权内容，应依照合同法第四十一条的规定，作出不利于被告的解释。2、诉讼中，被告主张诉争房屋已于2003年由原告李某某转租给案外人方圣勉，但未提交相关证据加以证明。原审法院认为，原、被告双方签订的协议书系房屋租赁合同，为有效合同。原告请求确认原告对诉争房屋享有优先承租权，无事实和法律依据。原审法院判决：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。

宣判后,李某某不服,以原判认定案由错误、其有优先承租权和对格式条款理解不一致时应做出对制作格式条款一方不利的解释为由,上诉来院。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，李某某与驻马店市疾病预防控制中心于2000年1月30日签订的协议，约定李某某集资24万元用于建设驻马店市疾病预防控制中心的营宿楼，建成后产权归驻马店市疾病预防控制中心，10年的使用权归李某某，在李某某使用的10年内不再缴纳租金，并且约定了使用中装修、转让等事宜，实质上是用已投资款抵偿房租，无论从形式上还是内容上，均符合房屋租赁合同的要件。关于上诉人李某某上诉称使用期满后，其有优先承租权的问题。经查，双方约定的“使用期满后，甲方可优先租给乙方”应当是驻马店市疾病预防控制中心在出租时的权利，其选择权在驻马店市疾病预防控制中心，而不是约定的李某某有优先承租权，且结合协议约定的李某某使用期满驻马店市疾病预防控制中心无条件收回等条款，李某某主张的优先承租权无法律依据和事实根据，且双方签订的协议，意思表示明确，格式条款通常是由合同一方制订，对不特定的多数重复适用的条款，上诉人与疾病控制中心签订的合同中的条款不属于格式条款。上诉人李某某上诉称双方约定系格式条款的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审诉讼费300元,由李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘俊波

审判员翟贺年

审判员于俊义

二0一0年七月十日

书记员马琳