原告巩义市海盛房地产置业有限公司。住所地：巩义市X路中段。

法定代表人钱某某，该公司董事长。

委托代理人邱波，河南正大永信律师事务所律师。

委托代理人张某某，男，X年X月X日出生，系该公司法律顾问。

被告薛某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人马某某，男，X年X月X日出生,系薛某某之夫。

原告巩义市海盛房地产置业有限公司诉被告薛某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年10月16日立案受理。依法组成合议庭于2010年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱波、张某某，被告薛某某及其委托代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巩义市海盛房地产置业有限公司诉称：2004年11月27日，原被告签订商品房买卖合同一份，由被告购买原告开发的“海盛商贸城”X号房屋一套，总价x元。被告已付清首期房款x元，余款20万元以银行按揭贷款支付。合同签订后，原告按约定将商品房交付被告，被告现已实际占有使用商品房。虽经原告催促，但被告一直未到银行办理按揭贷款手续，也不以现金形式付款。故诉至法院，请求判令被告支付所欠原告房款20万元和逾期付款违约金，并承担本案诉讼费。

被告薛某某辩称：1、原告所诉不是事实，办理银行按揭贷款手续的实施人是原告而不是答辩人，答辩人已按合同约定将办理按揭贷款的全部材料交付原告，按揭贷款办不成的责任在原告，答辩人现在仍愿意办理按揭贷款手续；2、原告未按合同约定与答辩人办理房屋交接手续，答辩人实际占有不等于原告履行了交付义务，且停车场被原告非法占用，扶梯、空调由进口改为国产，原告在销售广告中承诺一至三楼中厅挑空，但原告私自改变城建规划，影响答辩人的采光和通风权，使答辩人的经营受到严重影响，对此原告应承担全部责任，应将中厅拆除，赔偿被告的损失，停止损害；3、从房屋交付至今，原告从未向被告催要过剩余房款，已超诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求，判决原告退房退款，赔偿损失。

根据原被告诉辩意见，本院确定案件争议的焦点为：1、原被告双方哪一方存在违约行为；2、被告是否应当支付原告剩余房款；3、原告所诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。

经审理查明：

1、2004年11月27日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的“海盛商贸城”X层X号商用房；建筑面积43.324平方米；单价每平方9627.97元，总价x元；付款方式及期限为买受人于2004年11月27日付清首期房款x元，余款20万元以银行按揭贷款支付；买受人逾期付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限为出卖人应当在2005年9月30日前将符合规定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，该合同仅指该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向；商品房达到交付使用条件后出卖人通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中的约定，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日起水、电、电梯通；合同中双方还对逾期交房、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件一中有海盛商贸城的房屋平面图，附件三中所列的与本案有关的装饰、设备标准为电梯为沃克斯电梯，空调为约克中央空调。原告在合同上出卖人处加盖合同专用章，被告在合同上买受人处签名、捺印。

2、合同签订后，被告依照约定支付原告首期房款x元，余款20万元没有办理银行按揭贷款手续。对剩余房款的付款方式和付款期限双方没有约定。

3、2005年9月30日前，原告将合同约定的上述商品房交付被告，该商品房现由被告占有、使用。交付的商品房涉及的装饰、设备标准一项的电梯为浙江沃克斯电梯有限公司生产，空调为约克（无锡）空调冷冻设备有限公司提供。交付的地下停车场出入不便，为解决停车问题，巩义市X街道办事处筹资在“海盛商贸城”北改建停车场一处，已于2006年6月份投入使用。该停车场原告出资10万元。

4、原告散发的巩义市“海盛商贸城”销售广告和宣传彩页中载明有“巩义市唯一一家拥有800平米时尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述。

5、原告开发的巩义市“海盛商贸城”取得了有关部门颁发的建设工程规划许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。“海盛商贸城”于2005年8月31日经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2005年10月13日在巩义市建设局办理了备案手续。

以上事实由原告提供的商品房买卖合同、建设工程规划许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、巩义市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告提供的宣传资料、承包合同及庭审中当事人的陈述载卷为证。

本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定的时间将商品房交付被告，且商品房已由被告占有、使用，剩余房款没有办理银行按揭贷款因不可归责于当事人双方的事由所致，故被告应当在接受商品房后支付原告剩余房款。被告没有支付原告剩余房款，已属违约，其应当履行支付原告剩余房款的义务。本院已生效的民事判决书认定原告交付被告的商品房配套设施不符合合同约定的标准，也属违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因双方在合同中对剩余房款的支付时间没有约定，依照法律规定原告可随时主张权利，故原告所诉没有超过法律规定的诉讼时效期间。被告辩称不应支付原告剩余房款及超诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。被告提出的城建规划变更问题，属行政部门职权，本院不予处理。被告提出的“退房退款，赔偿损失”的请求属反诉内容，被告没有提出反诉，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：

一、被告薛某某应于判决生效后十日内支付原告巩义市海盛房地产置业有限公司房款二十万元。

二、驳回原告巩义市海盛房地产置业有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千三百元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长杜裕禄

审判员王红梅

审判员张明霞

二○一○年六月三十日

书记员张宁