上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2008）嘉民三（民）初字第X号
原告（反诉被告）黄某乙。
委托代理人刘某某，上海市震旦律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某电器厂。
投资人倪某。
委托代理人王某某，上海市中天阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄某乙与被告（反诉原告）某某电器厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄某乙及其委托代理人刘某某、被告（反诉原告）某某电器厂委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月22日，原告为开办超市之目的，通过某某商贸有限公司联系，与被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告将坐落于嘉定区X镇X路X号的办公楼等房屋租赁给原告。合同期内原告所租房屋作商业用房。合同租赁期限为15年，前5年租金分别为80万元。自合同签订之日起3日内由原告支付半年租金，自租金交付之日起合同生效。房租按2007年9月18日开始计算。合同签订后，被告某某电器厂于2007年6月28日向镇建委提交书面材料，以房屋质量老旧受损为由，申请对其名下房屋进行改建。2007年8月5日，原告向被告支付了一年全额租金80万元。被告同意原告对租赁房屋进行拆房搭建。但当原告对租赁房屋进行拆除后却被告知无法搭建，致使原告无法实现开办超市之目的。此后，原告多次与被告协商解除合同，而被告均予以拒绝。根据合同第5条第二款之约定，原告如遇政策问题搭建不成，有权终止合同。原告认为，双方合同约定租赁房屋的用途为商业用房，在目前只可拆不能建的情况下，原告无法实现租赁目的，却仍需支付房屋租赁费用，原告的合法权益受到严重损害，故原告要求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；判令被告退还原告2008年7月、8月房屋租金计13.3万元，后原告变更第二项诉请为要求退还2008年7月3日至2008年9月18日租金16.7万元。
被告辩称，对原告要求解除租赁合同和退还租金的诉请，被告均不予同意。在双方签约的时候明确房屋的性质是工厂，原告并没有肯定其要开超市，具体原告要经营什么，被告不得而知。原告的经营风险不应转嫁到被告头上。因租赁房屋原告还在使用过程中，原告应支付租金到实际归还房屋之日。
被告提出反诉称，原告和被告签订房屋租赁合同属实。合同签订后，被告即按约交付房屋，原告则于2007年8月5日支付了2007年9月1日至2008年8月31日的租金80万元。后原告将系争租赁厂房拆除。2008年7月，正当被告欲催收第二年租金之际，却收到了原告的起诉状。被告认为，原告拖欠租金的事实清楚，其所谓只可拆不可建、无法实现租房目的的理由不成立——政府部门允许原拆原建，合同也仅约定租赁用途为商业，而非开办超市，事实上原告租赁房屋作商业使用已近一年。故被告提出反诉：一、依法解除原、被告双方于2007年6月22日签订的房屋租赁合同；二、判令原告支付被告违约金80万元；三、判令原告赔偿被告重建房屋损失x元、搬迁损失x元。
原告针对反诉答辩称，对于解除合同无异议，但仅厂房部分的租赁合同可以解除，门面房部分的租赁合同内容因门面房系违章建筑而应确认无效。合同规定遇政策问题搭建不成，原告有权终止合同，但应付一年租金的5%给被告，作为解除合同的违约金，故被告反诉诉请第二项的违约金按合同规定应为年租金的5%，而非被告主张的80万元。被告主张的重建房屋损失x元仅是依据某单位的工程报价单，而该单位无权对房屋的实际造价进行认定，因此该报价单没有证明力。而且被告主张的重建房屋损失和搬迁损失原告亦不应赔偿，原告既非违约拆房，也非侵权拆房，原告拆除房屋是经被告同意的，是双方协商一致的行为，也是履行租赁合同的行为，故原告不应承担赔偿责任。
经审理查明，2007年6月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告将坐落于嘉定区X镇X路X号某某电器厂的办公楼二、三、四层、一层大门、一层部分门面房及厂房内的空地租赁给原告；合同期内原告所租房屋只作商业用房，未经被告允许，不得改变用途，不得违法经营，否则被告有权收回；合同租赁期限为15年，从2007年9月1日起至2022年9月1日止；前5年租金每年分别为80万元，租金一年一付，先付后用，每年提前两个月支付下年租金，自合同签订之日起3日内由原告支付半年租金，自租金交付之日起合同生效，房租按2007年9月1日开始计算；在租赁期内原告如因其他原因终止合同应付80万元合同违约金；在合同期内被告要收回房屋，被告应支付原告160万元违约金；原告如遇政策问题搭建不成，原告有权终止合同，但应付一年租金的5%给被告，作为解除合同的违约金，但原告必须在合同签订之日起45日内以书面通知的形式行使上述权利，否则该权利丧失；如原告未按照合同约定按时交付租金，被告有权按照每日百分之三收取滞纳金，如逾期超过一个月，被告有权解除合同并有权按本合同约定追究原告违约责任；无论双方以后何种原因终止合同，被告均有权处置原告搭建的房屋及全部装修，并不向原告支付任何费用。2007年8月5日，被告原投资人向原告黄某乙出具收条一份，注明收到黄某乙2007年9月1日至2008年8月31日的租金80万元整，即日起同意拆房搭建。2007年8月，原告将部分系争租赁房屋拆除。嗣后，原告开始在拆除后的空地上建造新房，但在其施工过程中政府相关职能部门派员将原告在建的工程拆除。2007年12月8日，上海市嘉定区规划管理局向某某电器厂、某某压力开关厂发出责令停止施工通知书和行政处罚告知书，认为该两单位未办建设工程规划许可证在某某支路X号内建造厂房，要求立即停止施工，并责令无条件限期自行拆除上述违法建筑。2008年7月，原告起诉来院。
另查，2007年6月28日，某某电器厂向马陆镇建委提出书面申请，以厂房老旧为由要求进行改建。2007年7月9日，某某电器厂、某某压力开关厂在嘉定区X镇X村委会签署关于某某电器厂、某某压力开关厂厂房改建会议纪要，村委会在会议纪要上盖章同意原地翻建。后某某电器厂、某某压力开关厂为房屋修缮改造事宜向上海市嘉定区规划管理局提出书面申请书，在该申请书上嘉定区X镇X村委会和马陆镇政府均敲盖了公章。但该申请未得到上海市嘉定区规划管理局的同意和批准。
又查，被告出租给原告的部分门面房一共为6间，位于四层大楼底层。诉讼中，原告表示6间门面房为有证房屋，另原被告双方均表示6间门面房原由被告出租他人，所谓门面房由被告租赁给原告(即门面房的交付)的形式就是表现在他人交付的门面房租金从原来的由被告收取改为由原告收取，而非被告将门面房实际交付原告。但原告认为被告交付门面房时间为2008年5月，原告只收到他人交付的两个月租金；被告则认为6间门面房交付时间为2007年9月1日。原告为此提供了他人交付被告租金的影印件以证明其主张，但被告不予认可。
审理中，原、被告双方就2007年6月22日签订的房屋租赁合同各自提供了一个文本，双方均认为自己提供的版本为双方最终定稿并签约的文本。从双方各自提供的合同内容来看，签约日期均为2007年6月22日，合同上的打印内容完全一致。两份合同不同处在于原告提交的合同仅有一处手写内容并盖了签约人的手印；而被告提交的合同有十一处手写内容并盖了签约人的手印，这些手写内容主要是对打印内容错漏处的补充和更正。本院认为，从常理而言，被告提交的合同明显具有后形成于原告提交的合同之特征；另被告提供的合同文本签订的租赁起始时间为9月1日，与被告原投资人向原告黄某乙出具的收条上注明收到黄某乙2007年9月1日至2008年8月31日租金的起始时间相吻合，故本院认定被告提交的合同文本为双方最终定稿并签约的合同。
诉讼中，被告申请对位于上海市嘉定区X镇X路X号（实际门牌号为某某支路X号）某某电器厂已拆除的系争房屋价格进行评估。本院委托上海城市房地产估价有限公司进行评估后，其出具的评估报告确认估价对象建筑物（建筑面积为1049.92平方米，其中有证房屋建筑面积为749.92平方米；无证房屋建筑面积为300平方米，包括无证平房建筑面积100平方米、无证彩钢棚建筑面积200平方米）在满足全部限制条件下于估价时点的重置价格为93万元，其中有证房屋为78.1万元，无证房屋为14.9万元；估价对象在满足全部限制条件下于估价时点（拆除时）价格为39.5万元，其中有证房屋为31.2万元，无证房屋为8.3万元。原告认为无证房屋包括无证平房和彩钢棚在双方签约时尚在，但在被告向原告交付房屋时已不存在；原告还表示如果评估报告中包含装修装潢价格的话，其不予认可，因为被告搬走时已将装修装潢拆走；另原告表示评估报告是依据被告提供的资料，但这些资料不能反映房屋交付原告时的状况。被告则认为其向原告交付房屋时无证平房和彩钢棚都在，后来是原告拆除的。评估报告确认登记在被告名下房屋共X幢，建筑面积为2138.06平方米，其中编号为4的房屋建筑面积为1388.14平方米，未拆除。诉讼中，原、被告双方均表示已列入评估报告估价对象建筑物（即编号为1、2、3的有证房屋）中有一幢建筑面积为205.73平方米（编号为1）的房屋并未被拆除，双方均同意该幢房屋的价格按评估报告确定的价格进行计算。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、会议纪要、房屋修缮改造申请书、房地产权证、转让协议书、工程报价单、责令停止施工通知书、行政处罚告知书、评估报告、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系合同双方当事人真实意思表示，而且不违反法律、法规的规定，当属有效。由于政府相关职能部门发出责令停止施工通知书及行政处罚告知书并对在建工程实施拆除等一系列政府行为，致使系争租赁房屋在拆除后无法重建，原、被告双方的合同目的已无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因原告在起诉之前未向被告提出解除合同，故本院确认自本案诉状副本送达被告之日合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求返还合同解除后其已支付但尚未履行部分租金的主张，本院予以支持。但原告从起诉之日起计算不当，而应从合同解除之日起开始计算。系争租赁房屋中未被拆除部分的房屋（门面房除外），因无证据证明已由原告返还被告，故原告仍应支付相应的使用费至实际返还房屋之日，使用费的确定本应参照双方合同约定的租金标准，但由于双方合同约定是将被告的房屋整体出租给原告，并确定一个总的租金价格，而非按租赁房屋面积按单价来计算租金，故本院综合考虑未返还房屋在整个租赁房屋中所占面积的比例、门面房已返还（门面房租金相对较大）等情况并结合本案实际，酌情确定未返还房屋使用费为每月1.5万元。由于在未获得政府规划部门批准的情况下被告同意原告拆房改建，而原告直接实施了拆除房屋的行为，故原、被告双方对系争租赁房屋部分被拆除造成的损失均应承担相应的责任。至于被告根据工程报价单主张的重建房屋损失x元依据不足，本院不予认可。评估单位出具的评估报告确认估价对象建筑物有两种价格，一种是于估价时点的重置价格93万元，第二种是于估价时点（拆除时）价格39.5万元，虽然第一种重置价格真实地反映了被告重新建造系争房屋所需费用，但该价格毕竟超出了被告实际损失的范畴，因此鉴于第二种价格更为客观地反映了被告因系争房屋被拆除造成的实际损失，故本院对第二种价格39.5万元予以认可，其中还应扣除评估报告已评估在内但实际未拆除的房屋价值8.5万元，以上计31万元。关于无证房屋包括无证平房和彩钢棚，均已被拆除，不管拆除行为是原告所为还是被告所为，目的均是为了实施拆房重建这一双方协商一致的行为，故相关的实际损失仍应列入赔偿范围。被告主张的搬迁损失x元是被告为准备履行与原告的租赁合同而支出的费用，在合同已经履行、被告已取得租金收益且原告未要求全额返还（即使扣除原告要求返还租金，被告已取得租金收益仍大于其主张的搬迁损失）的情况下，被告要求赔偿的该项金额难以谓之为因合同解除而造成的损失，本院不予支持。鉴此，关于本案可列入赔偿范围的损失金额，由本院按照上述情况确定为31万元。由于原告是在被告同意的情况下才开始拆除系争房屋的，而原告提出解除合同是因为系争租赁房屋被拆除又不能建造导致租赁合同的目的无法实现，具有正当理由，故被告认为原告违约的主张不能成立，另被告将违约金与前述赔偿请求一并提出亦不符合法律规定。鉴此，对被告以原告违约为由要求解除合同并赔偿被告违约金80万元的诉请，本院均不予支持。因被告在庭审中明确表示门面房已收回，故原告无须将门面房返还被告。原告虽要求被告将租赁期间应由原告收取但实际为被告收取的门面房租金返还，但由于原告对此未提出相关诉请，亦未提供充分证据证明，故本院对此无法处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄某乙与被告（反诉原告）某某电器厂签订的房屋租赁合同于2008年7月18日解除；
二、被告（反诉原告）某某电器厂应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄某乙租金9.2万元；
三、原告（反诉被告）黄某乙应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）某某电器厂经济损失15.5万元；
四、原告（反诉被告）黄某乙应于本判决生效之日起十日内将尚未拆除的租赁房屋（门面房除外）返还被告（反诉原告）某某电器厂，并按每月1.5万元的标准支付从2008年7月19日起至实际返还之日的使用费；
五、被告（反诉原告）某某电器厂其余的诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费x.14元(其中本诉案件受理费2960元、反诉案件受理费x.14元、评估费6000元)，由原告负担7000元，被告负担x.14元。原告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长秦忠
审判员赵永兴
人民陪审员朱海滨
二○○九年五月二十二日
书记员沈萌艺
审判长秦忠
审判员赵永兴
代理审判员朱海滨
书记员沈萌艺
