原告张某某

被告姚某

原告张某某与被告姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月29日立案受理后，适用普通程序，于2010年5月31日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某到庭参加诉讼。被告姚某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告张某某诉称，原、被告于2009年8月3日签订铺面租赁协议，约定被告将其位于本市X路X号（-4）门面转让给原告经营，转让费为人民币15,600元（以下币种均为人民币），月租金为2,200元，租期为2009年8月1日至2010年7月31日，经营期内被告不得无故收回其经营权，否则应全额退还转让费；如因被告的内部矛盾影响到原告经营，被告须退还转让费及房租押金2,000元。协议签订后，原、被告依约履行义务，被告将铺面交付原告，原告向被告支付了转让费15,600元、押金2,000元，并将铺面简易装修，做产品宣传后经营。原告已向被告支付2009年8-10月的租金6,600元。2009年10月底，上海某便民有限公司（下称某公司）通知原告收回铺面，并提起诉讼，要求原告返还房屋，原告不得已于2009年12月31日将铺面返还某公司，发生经济损失15,400元，包括机器往返运费损失300元加600元、为放置机器、辅料及提供员工居住的于本市X村X号X室租房损失（每月2,700元，租期为2009年8月1日至2010年7月31日，计算7个月）以及原告辞职开设店铺发生的误工费。原告认为，被告的行为构成违约，故起诉要求被告返还转让费15,600元及房租押金2,000元，并赔偿原告经济损失15,400元。

为证明原告的主张，原告提供以下证据：

1、协议，证明原、被告间存在租赁关系，原告的诉讼请求有合同依据；

2、收条及工商银行转帐单，证明原告向被告支付了转让费15,600元、押金2,000元以及三个月租金6,600元；

3、本院另一案件民事起诉状、庭审笔录、调解书及房屋交接清单、原告发给被告的通知，证明因业主某公司起诉，原告于2009年12月31日退出铺面；

4、机器货运单据及房屋租赁合同、佣金确认书、收条，证明原告的经济损失。

被告姚某未答辩。

本院经审理查明，2009年8月3日，原、被告签订《协议》，约定：被告将本市X路X号（-4）门面让给原告经营凉皮、肉夹馍、卷饼、羊肉汤、奶茶，期限从2009年8月1日至2010年7月31日，月租2,200元；被告不得在经营期内收回经营权，否则应赔偿原告全部转让费15,600元；被告内部矛盾不得影响原告正常经营，否则应退还原告转让费15,600元。同日，原告支付被告转让费15,600元、押金2,000元以及第一个月租金2,200元，共计19,800元，被告出具收条。8月25日原告转帐支付被告同年9-10月租金4,400元。

再查明，2009年7月28日，原告通过中介公司租赁本市X村X号X室房屋，用于放置机器、辅料并居住，每月租金2,700元，租期为2009年8月1日至2010年7月31日，房屋押金2,700元。后该租赁合同于2010年4月26日提前解除。

另查明，本院曾受理另一案件，此案中，某公司起诉要求上海某科技发展公司（下称某公司）、张某某、王某某归还本市X路X号房屋，后调解结案。此案查明如下事实：产权人上海某粮油食品发展有限公司将本市X路X号房屋委托某公司管理。2007年11月1日至2009年10月31日，某公司将该房屋（实际建筑面积52.81平方米）出租给某公司，月租金为4,000元，后某公司将房屋分割、转租。2009年10月，某公司通知某公司合同期满后即收回房屋。租期届满后，某公司仅归还部分房屋，尚有部分部位未归还，其中包括本案原告租赁使用的（-4）部位,面积不足10平方米。某公司同意免除张某某2009年11、12月的租金，张某某于2009年12月31日退出本市X路X号房屋（-4）部位。

本院认为，本案首先应解决原、被告签订的《协议》是转租合同还是租赁权转让合同的性质问题。转租合同在承租人与次承租人间设定了一个新的租赁关系，租赁关系存在于转租合同的当事人，次承租人向承租人支付租金；而租赁权转让合同中，承租人脱离原租赁关系，将其与出租人间的租赁关系完全转移给受让人，由受让人继受，受让人直接向出租人支付租金。从表面上看，《协议》上载明了“门面让给原告经营”、“转让费”等字句，但是，被告并未脱离系争房屋的租赁关系，且在《协议》中设定了超过被告剩余租赁期限的转租期间，并向原告收取租金和房租押金，因此，本院认定，原被告间的《协议》的性质为转租合同，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。某公司的出租期限至2009年10月31日，而被告出租给原告的租赁期限为2009年8月1日至2010年7月31日，其中2009年11月1日－2010年7月31日的转租期间的约定无效，但并不影响《协议》中违约责任条款的效力。2009年11月1日至12月31日，原告虽继续占有使用系争房屋，但因此时《协议》已无效，原、被告间的转租合同关系消灭，此时的法律关系存在于原告与某公司之间，某公司同意免除原告该段时间的租金（实际上系房屋使用费），与本案无关。因被告之原因致使原告无法使用系争房屋至2010年7月31日，根据原、被告间的《协议》约定，被告应全额退还原告转让费15,600元。因在2009年8月1日至10月31日转租的有效期间内，原告并未拖欠租金，因此被告应退还原告房租押金2,000元。因被告在某公司的出租期限还有三个月届满的情况下将系争房屋转租给原告，并设定租期为一年、月租2,200元，且一次性收取转让费15,600元,超过某公司出租本市X路X号房屋全部52.81平方米的三个月租金，具有非常明显的过错，故被告应赔偿由此给原告造成的经济损失。原告对被告的转租期限未加注意，具有一定的疏忽，亦应适当承当相应的经济损失。至于被告应予赔偿的损失数额，原告主张的将机器运至上海的货运费损失300元，因有效的转租期仅为双方约定租期的四分之一，故本院判定该损失为200元；原告主张系争房屋返还某公司后其将机器运回陕西的货运费损失600元，但未提供证据证明，故本院对此不予认可；原告主张的误工费损失无法律依据，本院不予认可；因原告租赁本案系争房屋用于经营小吃，而系争房屋不足10平方米，原告根据与被告之间的《协议》约定的租期，另租赁本市X村X号X室房屋用于放置机器、辅料并居住，后因本案系争房屋于2009年12月31日被某公司收回，原告于2010年4月26日提前解除了本市X村X号X室房屋的租赁关系，原告主张的因放置机器而产生的部分损失，本院予以认可，数额酌定为3,200元。被告姚某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告姚某应于本判决生效之日起十日内返还原告张某某转让费人民币15,600元；

二、被告姚某应于本判决生效之日起十日内返还原告张某某房租押金人民币2,000元；

三、被告姚某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某某经济损失人民币3,400元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币625元（原告张某某已预缴），由原告张某某负担人民币125元，由被告姚某负担人民币500元，并应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长蔡某寿

审判员茅德成

代理审判员张宁

书记员周玲