广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)佛山市德亚机电贸易有限公司，住所地佛山市禅城区X路X号八铺。
法定代表人颜某某，经理。
上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上述两上诉人的委托代理人吴育华，广东引力律师事务所律师。
上述两上诉人的委托代理人李某某，女，汉族，X年X月X日出生，住长沙市天心区X村X号。
被上诉人(原审被告、反诉原告)赵某甲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人赵某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人佛山市德亚机电贸易有限公司(以下简称德亚公司)、陈某某因与被上诉人赵某甲租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2005年1月1日，赵某甲与德亚公司、陈某某签订了《房屋租赁合同》，同年1月2日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》。该合同及其补充协议约定：赵某甲将座落在佛山市禅城区X路X号首层106－107铺位房屋出租给德亚公司、陈某某使用；租赁期为2年6个月，自2005年1月1日起至2007年6月30日止，月租金5700元；租赁期内，除本合同约定以外，任何一方不得单方解除租赁关系，若德亚公司、陈某某方单方解除合同擅自退租的，即属违约，应按租赁保证金的金额及剩余租期内应交租金总额之和支付违约金；本合同的变更、解除与终止的情形：1、租赁期满合同自然终止，2、当事人协商一致，3、符合合同约定的条件；陈某某、德亚公司是乙方租赁合伙人，相互间承担连带责任。合同签订后，德亚公司、陈某某向赵某甲交纳了铺位租赁保证金（略）元，并支付了自2005年1月1日起至2006年2月28日止的租金。2006年3月16日赵某甲致函德亚公司、陈某某要求交纳租金，2006年3月27日德亚公司、陈某某向赵某甲提交意见书，要求协商解除租赁合同。佛山市禅城区X路X号首层(房地产权证号：粤房地证字第（略）号)为赵某乙所有。
原审法院认为：1、《房屋租赁合同》及其补充协议的效力。《房屋租赁合同》及其补充协议是赵某甲与德亚公司、陈某某双方在平等自愿的基础上协商订立的，意思表示真实，内容符合法律规定，为有效合同。德亚公司、陈某某抗辩认为赵某甲不是出租铺位的所有权人，也没有委托关系，合同无效，法院认为出租人并不必然要求为房屋的所有权人，只要取得所有权人许可即可。庭审中，作为所有权人的赵某乙已作了授权追认，同时在承租人租赁期间并无其他人就铺位的所有权问题向承租人主张权利从而影响其承租权，因此对德亚公司、陈某某的意见法院不予采纳。
2、《房屋租赁合同》及其补充协议能否解除。根据合同法的规定，合同的解除有协议解除和法定解除，双方在合同中约定解除合同的情形：租赁期满合同自然终止；当事人协商一致；符合合同约定的条件，同时规定任何一方不得单方解除租赁关系，此外再无约定德亚公司及陈某某的合同解除权情形。2006年3月，德亚公司、陈某某虽提出意见书，要求协议解除合同，但赵某甲方并无同意而且仍然要求其交纳租金，双方协议解除未果。诉讼中，德亚公司、陈某某以自己生意不景气，一直处于严重亏损状态，无法维持为由要求解除合同，但是其始终无法提供该方面的证据来证明自己已事实上履行不能，因此其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请法院不予支持。同时，对于赵某甲要求继续履行合同的反诉请求，法院认为该租赁合同并无法律上及事实上不能履行的情形，因此赵某甲的该反诉请求法院予以支持。
3、关于租赁保证金的退还及租金的交纳。根据上述分析，《房屋租赁合同》及其补充协议合法、有效，因此双方应严格执行。合同中约定了租赁保证金，该保证金目的是保证合同的履行，现双方继续履行合同，因此德亚公司、陈某某要求赵某甲返还租赁保证金的诉请法院不予支持。德亚公司、陈某某交纳租金至2006年3月，因此赵某甲反诉要求德亚公司、陈某某交纳2006年3月至2006年7月的租金5700元×5个月＝（略）元的请求法院予以支持，至于迟延交租的违约金，合同约定从应付之日按每日5%计算，赵某甲反诉要求按1‰计算是对自己权利的处分，法院对其要求德亚公司、陈某某支付迟延履行违约金2302.80元的请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、佛山市德亚机电贸易有限公司、陈某某继续履行与赵某甲订立的《房屋租赁合同》及其补充协议。二、佛山市德亚机电贸易有限公司、陈某某于本判决生效之日起十日内支付赵某甲租金（略）元(暂计至2006年7月)及迟延支付违约金2302。80元(计至2006年7月18日)。三、驳回佛山市德亚机电贸易有限公司、陈某某的诉讼请求。案件本诉受理费694元，反诉受理费1242元、保全费344元、共计2280元，由佛山市德亚机电贸易有限公司、陈某某承担。
上诉人德亚公司、陈某某不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实与适用法律错误。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上诉人明确向被上诉人提出解除租赁合同符合法律规定。上诉人由于生意不景气，承租商铺一年多来一直严重亏损、无法经营、关门停业，在2006年3月5日搬出被上诉人铺位，在此之前曾多次找被上诉人协商解除租赁合同相关事宜，但被上诉人一直未予理会。2006年3月24日上诉人起草一份《关于协商解除房屋租赁合同意见书》寄予被上诉人希望得到妥善解决，但被上诉人不仅拒收而且否认此事。上诉人见此情况，如果继续拖延下去只会造成双方更大的经济损失，便于2006年4月6日依法向佛山市禅城区人民法院提起诉讼通过法律途径解决此事，请求解除与被上诉人之间的房屋租赁合同。很明显，上诉人解除合同已通知对方，对方有异议，又即向人民法院提起诉讼，其行为符合法律规定，原审法院应依法判令解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。
二、原审判决违反公平合理原则，判决上诉人继续履行与被上诉人订立的房屋租赁合同严重侵犯了上诉人的合法权益。《合同法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。本案中，上诉人已在2006年3月5日搬离商铺，根本无法继续履行合同；另外，上诉人已明确向被上诉人表示解除租赁合同并要求返还保证金，如继续履行已无实际意义，加之，上诉人现在根本没有造成被上诉人任何损失。原审法院判决上诉人继续履行租赁合同显失公平、公正，违反法律。
三、上诉人于2006年3月已通知被上诉人终止合同，2006年4月6日向法院提起诉讼解除合同，上诉人在2006年3月至7月期间根本没有使用被上诉人的商铺，原审法院判决上诉人支付被上诉人租金（略）元及违约金2302。80元违反事实与法律规定。
综上所述，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、依法解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及补充协议，被上诉人返还铺位租赁保证金（略）元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赵某甲答辩称：1、答辩人未收过两被答辩人解除合同的通知。双方未就合同的解除达成一致意见。答辩人自合同签订至今一直按照合同履行自己的义务。本案租赁合同的履行过程中，至今不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，两被答辩人以生意不景气，严重亏损为由，单方主张解除合同没有法律依据，两被答辩人的主张也无合同依据，其解除合同的主张不符合法律的规定，不符合合同的约定。2、两被答辩人在上诉状引用《中华人民共和国合同法》第一百一十条为其行为辩解，实际上已自认违约。但两被答辩人应履行的是金钱债务，两被答辩人以此法条作为撤销一审判决，拒绝给付租金的依据不成立。3、双方当事人之间的租赁合同合法、有效，至今未解除。按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，两被答辩人应按照约定全面履行自己的义务。一审根据合同及法律判令两被答辩人承担违约责任，继续履行合同，给付租金、违约金理由充分、合法，请予维持。
二审期间，上诉人德亚公司、陈某某，被上诉人赵某甲均未向本院提交证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人德亚公司、陈某某与被上诉人赵某甲签订的《房屋租赁合同》以及《<房屋租赁合同>补充协议》是合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定履行义务，不得擅自解除合同。上诉人德亚公司、陈某某以公司经营不景气而单方提出解除合同，不符合法律规定或合同约定的单方解除合同情形，即两上诉人没有法定或约定的单方合同解除权。因此，在未经双方当事人协商解除合同的前提下，应当继续履行合同。上诉人德亚公司、陈某某应对自身公司经营状况自行承担经营风险。
上诉人德亚公司、陈某某上诉提出，其可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定，因其已以自己的行为表明不履行主要债务而获得单方合同解除权的主张是错误的。因为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定系赋予合同守约方的单方合同解除权，而上诉人德亚公司、陈某某擅自搬离租赁房屋，不按时缴纳租金的行为已构成合同的违约，其无权依据该法律规定获得单方合同解除权，并且应承担相应的违约责任。所以，对上诉人德亚公司、陈某某的上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1936元，由上诉人佛山市德亚机电贸易有限公司、陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二00六年十二月四日
书记员李某然
