原告郁某

委托代理人范某

被告徐某

委托代理人付某，上海某律师事务所律师。

第三人某银行股份有限公司上海华山支行（以下称“某银行华山支行”）

委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。

第三人沈某

委托代理人罗某

原告郁某与被告徐某，第三人某银行华山支行，第三人沈某房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告郁某及其委托代理人范某、被告徐某的委托代理人付某，第三人某银行华山支行的委托代理人王某，第三人沈某及其委托代理人罗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告郁某诉称，原被告于2009年9月21日通过中介居间签订了《上海市房地产买卖合同》，就上海市X路X弄X号X室房屋交易事宜作了约定。合同订立后，原告按约定当场支付了定金人民币x元（以下币种均为人民币），并于2009年9月23日支付首期房款x元。2009年10月3日，原被告签订了《房地产交接书》。但被告至今未按合同约定履行房屋的银行还贷义务，致交易无法继续进行，故诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同中的还贷及产权过户义务并承担本案受理费。

被告徐某辩称，房屋买卖合同应为合法有效，因被告与其妻沈某产生矛盾，在被告向房屋的抵押权人某银行华山支行请求还贷时，由于沈某的阻挠，银行拒绝被告还贷，导致被告无法继续履行房屋买卖合同。现同意原告诉请，银行的剩余贷款按约定应由原告以房款抵充清偿，剩余部分归被告所有。

第三人某银行华山支行述称，当事人之间的房屋买卖关系与银行无关，故对原告诉请不发表意见。因被告已将交易房屋作为抵押向银行贷款，依据被告与银行之间的借款合同与抵押合同，如法院判决原被告之间的买卖合同继续履行、房屋须交易过户，则被告必须还清贷款本金、利息、罚息及提前还贷之违约金，银行作为抵押权人同意配合办理抵押权注销手续。

第三人沈某述称，系争房屋为被告与沈某夫妻共同财产，被告与沈某已于2009年9月进行离婚诉讼，涉及房屋的分割，现被告将房屋向原告出售并未经过沈某同意，且经沈某了解，原告在与沈某交涉过程中隐瞒了事实真相，原告在房屋交易过程中对房屋的实际情况应系明知，原被告与中介公司系相互串通侵害沈某财产利益，本案系争买卖合同应撤销，故对原告诉请不能同意。

经审理查明，2009年9月21日，原被告通过上海台庆房地产经纪有限公司作为居间，为原告向被告购买上海市X路X弄X号X室房屋事宜订立《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋交易总价为x元，支付方式为：原告应于合同订立时支付定金x元；2009年9月23日支付第一期房款x元；第二期房款x元用于被告还清以系争房屋为抵押的银行贷款以注销抵押，如还贷后有剩余款项的，则作为房款向被告支付，如不足还贷的，则由被告补足。合同另约定原被告应于2010年2月21前办理房屋过户手续。合同签订后，原告通过银行转账等方式向被告支付了房款共计x元，剩余第二期房款x元因还贷手续尚未办理而未支付，2009年10月20日，原告于诉至法院，请求判决如其诉请。

另查明：一、据房地产信息登记载明，系争房屋产权人为被告徐某，抵押权人为第三人某银行华山支行，债权数额为x元；二、被告徐某与第三人沈某系夫妻关系，2009年8月26日，沈某以徐某为被告向本院提起离婚诉讼，现案件尚处于审理阶段；三、截止至2010年1月4日，被告徐某尚须归还第三人某银行华山支行本金、利息及罚息共计x.48元，；

本案诉讼中，原告将房屋余款人民币x元提交法院代管，并同意按合同约定将此款项用于房屋贷款之清偿。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的房屋买卖合同成立后，交易双方应严格按约履行，徐某作为出售方，在买受方如数支付房款后，应负有清偿贷款以清除房屋抵押、并交付房屋之义务，否则须承担相应法律责任。现经庭审查明，郁某已履行房款支付义务，系争房屋清除抵押的条件亦已具备，则房屋买卖合同应继续履行。针对第三人沈某的述称，本院认为，首先，房屋作为不动产，其权属的设立、变更、转让须依法登记，未经登记的不发生法律效力。现系争房屋之产权明确登记于徐某名下，则该房屋之法定公示权利人应为徐某无疑。沈某虽为徐某之妻，但其并不当然对徐某名下之财产享有共有权利，其认为系争房屋属夫妻共有财产的主张亦有待于法律确认；其次，即使沈某对系争房屋享有权益，但据庭审查明，该房屋交易的缔约、付款及买卖双方的其他履约行为符合通常交易惯例，郁某作为该房屋的买受方，其与房屋权属证书所载明的权利人徐某缔结房屋买卖合同的行为符合法律规定，亦未违反在房屋交易中买受方对不动产权利瑕疵的谨慎审核义务——该审核义务不包括对权利人之婚姻状况或他人是否对房屋产权具有隐名份额进行审核。同时，沈某又无确凿证据可证实郁某一方在明知房屋具有权利瑕疵的情形下恶意缔约而损害了沈某的合法权益，在此情形下，应视郁某的买受行为出于善意而对此房屋交易予以保护。故对第三人沈某认为房屋买卖合同应予撤销的述称本院难以采信，如沈某认为徐某有恶意转移夫妻共有财产行为的，可通过另案诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

一、原告郁某与被告徐某订立的关于上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、原告郁某应自本判决生效之日起五日内向被告徐某支付房款人民币x元，被告徐某应在收到房款当日将该款项用于向第三人某银行股份有限公司上海华山支行清偿借款以注销房屋抵押，若上述款项不足以清偿的，则由被告徐某补足，若借款清偿后尚有剩余款项的，则归被告徐某所有；

三、第三人某银行股份有限公司上海华山支行作为上海市X路X弄X号X室房屋的抵押权人，应在被告徐某履行借款清偿义务的当日办理房屋的抵押权注销手续；

四、被告徐某应于上海市X路X弄X号X室房屋之上的抵押注销后三日内办理房屋产权过户手续，将产权过户至原告郁某名下。

本案财产保全费人民币5000元，由被告徐某负担。

本案受理费人民币x元，减半收取，计人民币x元，由被告徐某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员曹彬

书记员蒋平