上诉人(原审被告)万某。

上诉人(原审被告)胡某某。

上列二上诉人之共同委托代理人季克华，上海市东海律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)吴某某。

委托代理人陈某。

上诉人万某、胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,于2010年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人万某、胡某某及其共同委托代理人季克华、被上诉人吴某某之委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年12月30日，吴某某(乙方、买受方)、与上海合富置业顾问有限公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，2009年12月31日，万某、胡某某(甲方、出售方)在上述协议上签字，甲方落款处崔甲的签名则由胡某某代签。协议约定，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)1万某。乙方向甲方购买系争的宝山区X村X弄某号X室房屋(以下简称X室房屋)，房价款850,000元，权利人为万某、胡某某、崔甲。乙方应在甲、乙双方签订本协议后三日内补足定金至5万某。如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方授权丙方可直接将意向金转为定金。甲方同意将收到的定金交丙方保管，也可以直接收取丙方转交或乙方直接支付的定金。若因乙方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则已支付给甲方的定金不予返还；若因甲方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。上述协议签订后，万某、胡某某共计收取吴某某定金5万某。2010年1月3日，万某致电吴某某，表示其女婿崔乙不同意出售X室房屋而无法卖房，吴某某则要求万某与居间方协商。

原审另查明，万某与胡某某系夫妻，育有一女万某，万某与崔乙系夫妻，崔甲系万某及崔乙之子，于X年X月X日出生，现尚未成年。2010年，上海市宝山区残疾人劳动服务所出具证明，内容为“兹有宝山区X镇X村俞家宅某号居民万某，精神残疾二级，其监护人是万某”。

2010年2月，吴某某诉至法院，要求万某、胡某某双倍返还定金10万某。

原审审理中，万某、胡某某表示，出售X室房屋时并未征求过崔乙的意见，为证明崔乙不同意出售X室房屋，提供崔乙于2010年1月3日及1月25日出具的声明2份，声明的主要内容为“购买X室房屋崔乙有过一定出资，崔乙不同意出售X室房屋”。吴某某对声明的真实性无异议。

原审法院经审理后认为，吴某某与万某、胡某某签署的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，应按约履行。胡某某并非崔甲的监护人，其代崔甲在上述协议签名的行为，已被崔甲的监护人崔乙否认，故该协议对崔甲不发生效力。根据协议约定，若因甲方不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则甲方须双倍返还乙方已经支付的定金。现由于产权人之一崔甲的监护人不同意出售X室房屋，导致X室房屋的《上海市房地产买卖合同》实际无法签订，责任在于万某及胡某某，应按协议约定承担定金罚则，故吴某某要求万某、胡某某双倍返还定金10万某，符合双方约定及法律规定，法院予以准许。

原审法院据此作出判决：万某、胡某某于本判决生效之日起十日内，双倍返还吴某某定金共计10万某。

原审判决后，上诉人万某、胡某某不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回吴某某在原审中的诉请，其同意退还吴某某5万某定金，但因吴某某不愿出具收据给其，使其退还不能。理由：1、《房地产买卖居间协议》上欠缺出卖方之一崔甲监护人的签名，且其明确表示不同意出售该房屋，故吴某某与万某、胡某某之间就该房屋的买卖合同关系尚未成立。2、根据法律规定，万某、胡某某与案外人共同共有系争房屋，出售该房屋应经全体共有人同意，否则无法对该房屋实现处分。本案中，万某、胡某某从未表示过“不履行本协议”，未签订《上海市房地产买卖合同》是案外人的原因所致，与万某、胡某某无关，故不应对其适用定金罚则。3、双方当事人受居间方的误导，及对法律的无知导致双方签订了一份欠缺成立要件的合同，且该合同事实上、法律上、客观上均履行不能。

被上诉人吴某某答辩称：双方就系争房屋的交易达成了一致意见，合同已成立。万某、胡某某对系争房屋享有权利，其又是崔甲的外祖父母和实际监护人，吴某某有理由相信万某、胡某某有代理权，故双方签订的合同真实有效。现由于万某、胡某某的原因导致合同不能继续履行，万某、胡某某应双倍返还定金。

本院经审理查明，原审查明事实除关于万某的监护人是万某有误外(万某的监护人应为崔乙)，其余查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，2009年12月底，吴某某、万某、胡某某与上海合富置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》是吴某某拟购买上海合富置业顾问有限公司居间提供的系争房屋，万某、胡某某作为该协议的出售方表示愿意接受该协议第三条所述买卖条件后，由三方当事人所签订的协议。该协议确立了当事人间的权利义务关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现万某、胡某某以《房地产买卖居间协议》上欠缺该房屋共有人之一崔甲监护人的签名，且监护人明确表示不同意出售房屋，故买卖双方的合同关系尚未成立，另其从未表示过“不履行本协议”，因案外人的原因使其无法实现对该房屋的处分等为由，认为其不应承担定金罚则。然首先，《房地产买卖居间协议》并非房屋买卖合同，该协议亦不是对系争房屋的物权直接进行处分。依据该协议的约定，待万某、胡某某接受买卖条件并签订该协议，吴某某支付的意向金才转为定金，并约定于2010年1月15日之前签订正式房屋买卖合同。故万某、胡某某签订该协议仅是表达了其愿意接受吴某某的购房条件并据此进行交易的意愿，至于今后交易能否依约履行,还需征得系争房屋所有权利人的同意后，签订正式的房屋买卖合同。因此，万某、胡某某签订该协议时无须征得全体共有人的同意。该协议反映了签约各方的真实意愿，且内容本身并不违反有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。第二，万某、胡某某在签订该协议并收取了吴某某支付的定金后，又表示案外人其女婿作为该房屋的共同共有人的监护人，不同意出售该房屋，故未能签订买卖合同，其并无过错，不应承担赔偿责任。但是，该协议第七条约定：若因万某、胡某某不履行本协议所约定的事项导致双方无法签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，则万某、胡某某须双倍返还吴某某已经支付的定金。本案中，万某、胡某某在该协议上签名的行为并未得到其他共有人的同意或追认，故该行为并不能代表其他共有人的意愿，从而导致该协议约定的内容不能继续履行，房屋买卖合同无法签订，由此损害买受方吴某某的利益，万某、胡某某理应依约双倍返还吴某某定金。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。万某、胡某某的上诉请求及理由，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人万某、胡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长韩峰

审判员江禾

代理审判员葛珉

书记员彭奕佳