上诉人(原审被告)燕某某。

委托代理人宋海佳，上海宋海佳律师事务所律师。

委托代理人郭睿，上海宋海佳律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海仙妮美容有限公司。

法定代表人魏某，总经理。

上诉人燕某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人燕某某的委托代理人宋海佳、郭睿，被上诉人上海仙妮美容有限公司(以下简称仙妮公司)的法定代表人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2002年4月26日，仙妮公司从案外人上海嘉定排水工程有限公司处承租上海市嘉定区X路某号楼梯东侧一、二层楼面，租赁期限自2001年10月1日至2008年9月30日，后双方协商将租赁期限延长至2008年12月31日。2008年4月1日，仙妮公司与燕某某签订租房协议书，约定仙妮公司将嘉定区X路某号一开间门面租给燕某某，租赁期限从2008年4月1日至2008年9月30日止；租金为人民币34,000元；燕某某另交付押金5,000元，于合同到期后如数退还，租金及押金均应于合同签订之日付清。后双方经两次商定，将合同分别延期至2008年12月31日及2009年3月31日。合同到期后，燕某某继续使用房屋，仙妮公司于2009年6月10日向燕某某发出书面通知，要求燕某某于2009年6月15日前搬出租赁房屋。但燕某某一直使用房屋至今，仙妮公司遂诉至法院要求判令，燕某某立即归还塔城路某号租赁房屋；支付2008年10月1日至2009年12月31日的房屋实际使用费85,000元(按原租赁合同中年租金68,000元为标准计算)；支付2010年1月1日至燕某某实际归还租赁房屋之日止的房屋实际使用费(按原租赁合同中年租金68,000元为标准计算)；承担由于拒不搬迁给仙妮公司造成的损失。

原审法院另查明，案外人上海嘉定排水工程有限公司与仙妮公司曾有另案诉讼，燕某某为该案第三人，该判决已判令燕某某须在该判决生效之日起十日内将租赁房屋返还仙妮公司。迄今，该判决也已生效，且燕某某返还房屋条件已成就。

原审法院诉讼中，仙妮公司认可燕某某租金已支付至2009年3月31日，同时调整其诉讼请求，认为双方租金标准应为每年75,000元。燕某某认为虽然其是按照每年75,000元租金标准向仙妮公司支付的，但这是仙妮公司单方涨价行为，燕某某并不同意。

原审法院认为，仙妮公司、燕某某签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，合同签订后，仙妮公司依约履行了相应义务。此后，案外人上海嘉定排水工程有限公司于2008年12月9日向仙妮公司发出通知，要求收回房屋，并要求仙妮公司于2009年1月底前搬出。此种情况下，仙妮公司与燕某某协商，将合同延期至2009年3月31日，此行为应看作仙妮公司给予燕某某合理的搬离期间，同时考虑到燕某某实际使用了租赁房屋进行经营，且迄今仍未交还房屋，理应支付一定的实际使用费。至于燕某某所称将租金标准调整为每年75,000元系仙妮公司单方行为，因双方协议上已写明将六个月租金更改为37,500元，且燕某某实际亦按照每年75,000元标准履行缴纳房租义务，故可视为燕某某实质上接受了仙妮公司的变更行为，对燕某某的此项抗辩，法院不予采纳。仙妮公司的第一项诉讼请求，要求燕某某搬出租赁房屋，此项诉请因已由法院另案生效民事判决书予以确认，故在本案中不再处理。此外，仙妮公司所主张燕某某拒不搬迁给仙妮公司造成的损失，实质上已涵盖在仙妮公司所主张的实际使用费中。

原审法院审理后作出判决：一、燕某某应于判决生效之日起十日内给付上海仙妮美容有限公司租金56,250元；二、燕某某应于判决生效之日起十日内给付上海仙妮美容有限公司自2010年1月1日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费(按每日208元计算)；三、上海仙妮美容有限公司应于判决生效之日起十日内返还燕某某押金5,000元；四、上海仙妮美容有限公司其他诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，燕某某上诉至本院称，上海嘉定排水工程有限公司通知被上诉人于2009年1月底搬出，故自2009年2月1日起被上诉人即无权转租，被上诉人不但应当返还其收取的2009年2月1日至2009年3月31日止的12,500元租金，而且无权要求上诉人支付56,250元租金。上诉人赔偿被上诉人经济损失的标准应当以被上诉人支付给上海嘉定排水工程有限公司房屋实际使用费的标准来计算，要求撤销原判主文第一、二项，予以改判。被上诉人仙妮公司则要求维持原判。

本院经审理查明，原判认定事实无误。

另查明，2010年3月16日，上诉人将系争房屋返还被上诉人。

本院认为，案外人上海嘉定排水工程有限公司在被上诉人转租系争房屋后并未主张租赁合同及转租协议无效，在租赁期限届满后，上诉人仍继续使用系争房屋，被上诉人作为系争房屋转租人有权向上诉人主张房屋的实际使用费，被上诉人的行为并不构成不当得利。而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定，故原审法院所作判决，尚无不妥，可予维持。上诉人不同意支付相关租金及房屋使用费的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,206.25元，由上诉人燕某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王珍

审判员吴俊

代理审判员郑华

书记员赵海卿