上诉人(原审被告)上海方兴建筑装潢经营部。

法定代表人扈某甲，经理。

委托代理人扈某乙。

委托代理人金晔，上海市袁圆律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海文通物业有限公司。

法定代表人武某某，执行董某。

委托代理人王垣，上海市君悦律师事务所律师。

委托代理人陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。

原审第三人李某某。

原审第三人董某某。

原审第三人张某某。

原审第三人刘某某。

原审第三人彭浦镇万荣非机动车维修服务社。

负责人杨某某。

上诉人上海方兴建筑装潢经营部(以下简称“方兴经营部”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2008)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：本市X路甲号厂区(建筑面积8185.22平方米)原使用人为上海市标准件公司仓库。2003年1月21日，产权登记至上海电气(集团)总公司名下。2006年4月12日，上海电气(集团)总公司出具委托书，委托上海文通物业有限公司(以下简称“文通公司”)管理和出租该址内的物业，并授权文通公司对外签订合同，享有和承担由此而产生的权利义务。方兴经营部企业性质为个人独资，住所地为本市X路甲号，设立日期为1999年3月23日。该企业成立后，即在该址经营至今。文通公司管理该址房屋后，曾向方兴经营部发出出租方主体变化通知书，称方兴经营部使用房屋的出租主体变更为文通公司。方兴经营部也曾向文通公司支付租金，其中2006年9月至2006年12月租金为人民币(以下币种均为人民币)32,933元。后方兴经营部未再支付租金。

原审另查明，方兴经营部曾将其承租的部分房屋出租他人，其中刘某某承租部位为共和新路乙号、丙号、丁号，约100平方米；董某某承租部位为共和新路戊号约40平方米；李某某承租部位为共和新路甲号约30平方米；彭浦镇万荣非机动车维修服务社承租部位为共和新路甲号约17平方米。

2008年5月，文通公司起诉至法院，请求判令方兴经营部及刘某某、董某某、李某某、张某某、彭浦镇万荣非机动车维修服务社立即从本市X路甲号迁出并支付2007年1月至迁出之日的使用费(按每月8,233.25元计算)及逾期支付使用费的利息。

原审中，方兴经营部称，上海春风建筑涂料厂曾与上海市标准件公司仓库于1997年5月10日签订协议书，上海市标准件公司仓库将共和新路街面房戊-己号楼上下七间计266平方米，全年84,000元整，共和新路甲号厂区内的空地北部缘沿围墙边的露天60平方米空地提供给上海春风建筑涂料厂自建仓库经营使用，全年3,000元整，后面自建车间约180平方米，包括车间南侧场地租给上海春风建筑涂料厂使用，全年租金11,800元整，租期15年，自1997年5月20日起至2012年5月20日止，全年租金98,800元整，上海春风建筑涂料厂于1997年5月15日之前一次付给上海市标准件公司仓库半年租金计49,400元整。上海春风建筑涂料厂为方兴经营部的分支机构，法定代表人与方兴经营部法定代表人为同一人，方兴经营部所使用部位为共和新路甲号内的一个仓库，面积为180平方米，以及共和新路戊至己号门面房，面积约为260平方米。上址房屋均为方兴经营部与原出租人共同出资搭建。

文通公司称，共和新路甲号是整个厂区产权证登记的门牌号，共和新路戊至己号为方兴经营部及他人因经营向有关部门申请的门牌号。

原审法院审理后认为，本市X路甲号产权属上海电气(集团)总公司所有，文通公司获该公司授权管理和出租该址房屋，向方兴经营部收取租金并无不当。现方兴经营部长期欠租，且未能提供足够证据佐证租赁期限至2012年届满的事实，故文通公司、方兴经营部间的租赁关系视为不定期租赁。方兴经营部将部分房屋转租他人，并未经产权人同意。现文通公司要求方兴经营部等迁出，并无不当。因文通公司、方兴经营部并无书面合同约定租金标准，文通公司主张的使用费，法院结合案情予以酌定。对逾期支付使用费的利息难以支持。判决：一、上海方兴建筑装潢经营部及李某某、董某某、张某某、刘某某、彭浦镇万荣非机动车维修服务社应于判决生效之日起三十日内从上海市闸北区X路甲号场地及房屋内迁出；二、上海方兴建筑装潢经营部应于判决生效之日起十日内向上海文通物业有限公司支付使用费(自2007年1月1日起至本判决生效之日止，按每月6,000元计算)；三、上海文通物业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

判决后，方兴经营部提起上诉，认为：1、上海市标准件公司仓库与上海春风建筑涂料厂于1997年5月10日签订的协议书明确租赁期限至2012年5月20日止，之后的证明、通知及委托书等一系列材料亦表明己方租赁使用涉案房屋具有合法依据，原审认定双方形成不定期租赁关系缺乏依据；2、己方将涉案房屋转租给李某某等人亦经上海市标准件公司仓库及之后的产权人同意；3、自2006年6月起，双方就己方搬迁事宜多次进行协商，文通公司同意己方自2007年起暂停支付租金并给予己方补偿，此后文通公司采取停水停电、要求相关部门拆除建筑等措施导致己方无法经营，故己方自2007年1月起未支付租金系事出有因；4、上海电气(集团)总公司取得涉案场地及房屋的产权系违背事实。另原审混淆了戊至己号与甲号的地址。请求撤销原审判决主文第一项，不同意迁出涉案场地和房屋。

文通公司则请求维持原判。

李某某、董某某、张某某、刘某某、彭浦镇万荣非机动车维修服务社未作陈述。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误。

本院另查明，原审中方兴经营部陈述，其承租的共和新路戊至己号房屋即为共和新路甲号房屋，其中戊至己号系门面房，甲号是厂区里面的房屋，产权证上只有甲号，没有戊至己号。

本院又查明，上海春风建筑涂料厂于1999年4月22日注销，注销前性质为集体企业(分支机构)。方兴经营部于1999年3月23日设立，性质为个人独资企业。上海方兴建筑装潢经营部春风建筑涂料厂系方兴经营部的分支机构，于1999年4月2日设立。上述事实有档案机读材料、营业执照等予以证实。

本院审理中，方兴经营部提供上海电器股份有限公司电器成套厂行政管理科于2003年3月出具的通知、2006年1月28日出具的委托书、甲号事实租赁关系终止协议等证明其主张，文通公司对上述材料均不予认可，且认为不属于二审中的新证据。

本院认为，本案的争议焦点为方兴经营部是否应迁出涉案的共和新路甲号场地及房屋。原审中方兴经营部虽提供上海市标准件公司仓库与上海春风建筑涂料厂于1997年5月10日签订的协议书复印件以证明双方租期应至2012年，但方兴经营部未能提供上述协议书原件，且协议书上的承租主体系上海春风建筑涂料厂，该厂已于1999年4月22日注销。方兴经营部虽在二审中提供上海电器股份有限公司电器成套厂行政管理科出具的通知及委托书，但通知系2003年3月出具，对象为已注销的上海春风建筑涂料厂，委托书中又未明确上海方兴建筑装潢经营部春风建筑涂料厂继续租赁管理涉案房屋的具体期间，且上述材料的出具主体均为企业的内部科室，故方兴经营部仅依此主张其可使用涉案房屋至2012年，理由难以成立。至于文通公司管理涉案房屋后，虽发出过出租方主体变化通知书且收取过方兴经营部的部分租金，但从通知书内容分析，系发给已注销的上海春风建筑涂料厂，文通公司称系工作人员误发，具有合理性，且文通公司收取部分租金的行为亦不能得出方兴经营部可使用涉案房屋至2012年的结论。结合上海春风建筑涂料厂注销前系集体企业分支机构，而方兴经营部及其分支机构上海方兴建筑装潢经营部春风建筑涂料厂系个人独资企业等因素，文通公司现要求方兴经营部迁出涉案房屋，不为无因。另，方兴经营部除提供2006年9至12月的付租凭证外，未能提供其他时段支付租金的凭证，且自认自2007年1月起未再支付租金，方兴经营部虽认为双方在协商迁让补偿事宜过程中，文通公司同意免除其租金，但其提供的终止协议等未经双方签字或盖章确认，故难以证明其主张。原审综合各方因素，根据本案实际情况，判令方兴经营部等迁出涉案房屋，并无不当。至于方兴经营部在二审中关于共和新路甲号及共和新路戊至己号关系的陈述，与其在原审中的陈述不符，亦难以采纳。综上，对原审法院判决应予维持，方兴经营部的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3,179.31元，由上诉人上海方兴建筑装潢经营部承担。

本判决系终审判决。

审判长韩峰

审判员张松

代理审判员葛珉

书记员彭奕佳