上诉人(原审被告)王某甲。

被上诉人(原审原告)蒋某某。

被上诉人(原审被告)王某乙。

委托代理人王某丙。

上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：王某甲系王某乙的母亲。上海市杨浦区X村某号X室房屋原产权人为蒋某某。2007年6月18日，蒋某某向王某甲出具借条一份，内容为：“今借到王某甲人民币壹拾贰万元。”当日，上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为王某甲，债权数额为人民币120,000元，债务履行期限为2007年6月18日至2007年12月17日止。蒋某某又于当日出具《委托书》一份，内容为：“我(蒋某某)是坐落在上海市杨浦区X村某号X室房屋的所有人。现我欲出售上述房屋，由于本人无法亲自办理房屋出售事宜。故全权委托王某甲为我的代理人，以本委托人的名义办理如下事项：一、代为签订所售房屋的房地产转让合同；二、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权过户、登记等手续；三、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；四、代为收取所售房屋的房价款；五、代为办理所售房屋的交付事宜及物业变更手续；……代理人在代理权限内签署的一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。代理人无转委托权，委托期限自《本委托书》签署之日至上述事项办妥为止。2008年7月15日，王某甲代蒋某某与王某乙签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：王某乙以200,000元价格购买蒋某某名下的上海市杨浦区X村某号X室房屋。王某乙、王某甲认可上述房屋实际成交价格为230,000元，王某甲表示收到了上述购房款。2008年8月1日，王某乙取得上述房屋产权。该房屋现仍是蒋某某居住使用。

2008年7月20日，王某甲又代蒋某某与王某乙签订《租借协议》一份，约定：王某乙同意将上述房屋租借给蒋某某过渡，租期自2008年8月1日起，最迟至2009年7月31日，租借费为每月850元，款项由王某甲支付给王某乙(代蒋某某支付)，直至蒋某某租期届满且搬离租住地。2010年2月，蒋某某诉至原审法院请求判令买卖合同无效；房屋产权恢复登记至蒋某某名下。

原审庭审中，法院问王某甲“对于蒋某某所述事实是否有异议”王某甲答“蒋某某诉状上所述不是事实。我通过朋友介绍，蒋某某需要一笔钱，借款利息半年1%利息，并将一套房屋抵押给我。我考虑后，就与蒋某某碰面，觉得蒋某某老实就同蒋某某去办理了相关手续，将12万元借给蒋某某了，说好半年还清的。我们也去公证处办理了公正手续。诉状上确实是有借款情况，但是我只是认识蒋某某，其他人我不认识。半年后蒋某某没有还钱，我就向他催讨。蒋某某说还不出。多次打蒋某某电话催他还钱，后来蒋某某不接听我电话，我又上蒋某某家，贴了纸条让邻居找蒋某某。多次向蒋某某催讨，蒋某某一直都没有还钱。我就只好将系争房屋出售了。”法院问王某乙“对于蒋某某所述事实是否有异议”王某乙代理人答“对于诉状所述事实不太清楚，但是整个房屋买卖是真实意思，房屋交易过程中蒋某某没有出现过，王某乙本人也不认识蒋某某。”

原审法院经审理后认为：根据法律规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。本案中，蒋某某为获取王某甲的借款，自愿将其名下的上海市杨浦区X村某号X室房屋抵押给王某甲。上述债务到期后，王某甲未采取合理方式向蒋某某催讨债务，径直将上述房屋出售给其子王某乙，以所得价款受偿了债款。蒋某某在借款当日出具的同意王某甲出售上述房产的委托书，并不表明王某甲在实现抵押权时，可以未经蒋某某同意直接变卖抵押财产，尤其该委托书中并未明确房屋出售的价格，王某甲无证据证明房屋出售金额系取得蒋某某认可。因此，王某甲出售上述房屋的行为违背了公民在民事活动中应当遵循的诚实信用原则。王某乙与王某甲是母子关系，有利害关系，在购房过程中，王某乙与蒋某某不曾见面，且明知蒋某某实际居住在上述房屋内，仍与其母亲王某甲签订了房屋买卖合同，购买蒋某某的房屋。之后，王某乙又与王某甲签订租借协议，同意蒋某某继续在上述房屋内居住，作为王某甲无权代蒋某某作此表示，上述情况均不符常理。王某乙不属于善意购房人。故蒋某某据此主张王某甲代蒋某某与王某乙签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。上述房屋产权应恢复登记至蒋某某名下，王某甲收取的房款应返还给王某乙。王某甲、王某乙抗辩买卖合同有效的理由不成立。有关蒋某某所欠王某甲的债务，王某甲可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(二)项之规定，原审法院判决：一、王某甲于2008年7月15日代蒋某某与王某乙签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王某乙应于判决生效之日十日内协助蒋某某办理上海市杨浦区X村某号X室房屋产权恢复登记至蒋某某名下的手续；三、王某甲应于判决生效之日十日内返还王某乙购房款人民币230,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

原审法院判决后，上诉人王某甲不服，向本院提起上诉称：蒋某某向其借款120,000元并以蒋某某的房屋办理抵押手续，双方又去办理了公证手续。但蒋某某未在约定的期限内归还欠款，故其将房屋出售用以还债。原审法院认定合同无效不符合事实，要求撤销原判，改判驳回蒋某某的诉请。

被上诉人蒋某某辩称：其是向王某甲借款，也愿意陆续还款，但其并未同意出售房屋，原审法院的判决正确，要求维持原判。

被上诉人王某乙表示同意上诉人王某甲的意见。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据本案查明的事实，王某甲与王某乙签订的房屋买卖合同确定的房屋售价未经蒋某某认可，而王某甲与王某乙是母子关系，存在利害关系，在购房过程中，王某乙与蒋某某也不曾见面，且其明知蒋某某实际居住在上述房屋内，之后，王某乙又与王某甲签订租借协议，同意蒋某某继续在房屋内居住，原审法院据此认定王某乙不属于善意购房人并无不妥。因此，蒋某某主张王某甲代蒋某某与王某乙签订的房屋买卖合同无效，应予支持。原审法院据此所作判决正确，应予维持。王某甲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。王某甲与蒋某某之间的债权债务关系，应当另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员刘Ny