上诉人(原审被告)陈某某。

委托代理人张诚，上海市海华永泰律师事务所律师。

委托代理人张怡，上海市海华永泰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)于某某。

被上诉人(原审原告)张某某。

上述二被上诉人之共同委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。

原审被告上海振众房地产开发有限公司。

法定代表人阮某某，董事长。

原审被告上海绿金商业投资经营管理有限公司。

法定代表人吴某某，董事长。

上述二原审被告之共同委托代理人周某。

上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，于某某、张某某与案外人上海虹林房地产开发有限公司(以下简称虹林公司，该公司法定代表人为阮某某)于2004年10月1日签订《上海市商品房出售合同》，约定由于某某、张某某购买聚丰园路某号商铺(以下简称系争房屋)，2003年12月于某某、张某某向虹林公司支付房款人民币(以下币种均为人民币)479,100元，2004年10月支付房款274,148元，同年12月支付房款500,000元。2005年3月，于某某、张某某取得该房的产权证。2004年10月22日，上海绿金商业投资经营管理有限公司(以下简称绿金公司)与陈某某签订《非居住房屋租赁合同》，约定根据绿金公司与虹林公司签订的承包租赁经营合同，绿金公司取得了该非居住房屋的管理权、经营权、租赁权，将该房屋出租给陈某某，租期为五年，从2004年11月20日起至2009年11月19日止，租金每平方米建筑面积每天4.6元。事后，陈某某向绿金公司支付保证金13,000元，双方均按约履行了合同。合同到期后，绿金公司于2009年11月向陈某某发出通知，要求其在11月30日前迁出。于某某向上海振众房地产开发有限公司(以下简称振众公司)、绿金公司发出通知，要求终止合同，收回房屋。于某某也向陈某某发出通知，提出租金提高到每平方米每天7元，如不回复，视为放弃续租。后于某某、张某某与陈某某就续租租金进行过协商，但未果。

2010年3月，于某某、张某某诉至原审法院，要求判令：1、陈某某立即迁出系争房屋；2、陈某某按每平方米每天7元，向其支付2009年11月20日至实际迁出日止的房屋使用费；3、振众公司、绿金公司对第二项诉请承担连带责任。

原审审理中，陈某某称其是在2009年9月从绿金公司处得知系争房屋已出售给于某某、张某某。于某某、张某某与陈某某均认可占用费为每平方米每天5.4元。于某某、张某某表示现陈某某将部分房屋转租，于某某、张某某在本案中对次承租人的迁出问题不主张，由于某某、张某某自行处理。

于某某、张某某在原审审理中，提供了与振众公司签订的委托合同，振众公司与绿金公司签订的租赁合同，经质证，振众公司与绿金公司无异议，陈某某称该两份证据是伪造的。陈某某提供了虹林公司与绿金公司签订的委托书，证明绿金公司是受虹林公司委托出租房屋。于某某、张某某称如该证据是真实的，则时间为2004年9月10日，也在于某某、张某某购买房屋之前。振众公司称之前没见过这份证据。绿金公司无异议。

原审法院经审理后认为，于某某、张某某从虹林公司处购买了系争房屋，并在2003年即支付过部分房款，于某某、张某某作为房屋的购买人与振众公司间签订委托合同，合法有效，应受法律保护。依双方的委托合同，于某某、张某某可以直接向承租人起诉主张权利。振众公司接受于某某、张某某委托后，将房屋出租给绿金公司，绿金公司又将房屋出租给陈某某，在合同到期前，绿金公司已向陈某某披露了房屋所有人为于某某、张某某，现合同已到期，且于某某、张某某与陈某某就续租一节无法达成协议，故陈某某理应按约迁出，并付清占用期间的房屋使用费。于某某、张某某作为委托人及房屋所有人向陈某某主张迁出并要求陈某某支付房屋使用费，与法不悖，法院予以准许。陈某某辩称委托书系伪造，缺乏事实依据，法院不予采信。关于某某某占用期间的使用费，双方均认可现市场租金在每平方米每天5.4元，故可依此为据计算使用费。关于某某某将房屋转租一节，于某某、张某某表示不需在本案中一并处理，法院予以采纳。于某某、张某某要求绿金公司承担连带责任，缺乏事实依据，法院不予准许。至于某金公司收取陈某某的保证金，可由绿金公司另行与陈某某处理。

原审法院据此作出判决：一、陈某某于某决生效之日起十日内迁出上海市宝山区X路某号房屋;二、陈某某于某决生效之日起十日内向于某某、张某某支付房屋使用费(按每平方米每天5.4元，自2009年11月20日计算至实际迁出日止);三、振众公司对上述第二条陈某某应支付的房屋使用费承担连带责任;四、于某某、张某某其余诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，陈某某不服，向本院提起上诉称：本案中《非居住房屋租赁合同》的出租人实际应为虹林公司，原审法院认定出租人为于某某、张某某是错误的，于某某、张某某根本不具备起诉主体资格。于某某、张某某提交2004年10月1日签订的《上海市商品房出售合同》是伪造的，原审法院认定该合同的签订时间是错误的。于某某、张某某与振众公司的《商铺委托租赁合同》、振众公司与绿金公司的《租赁合同》均系伪造，原审法院认定的房款支付过程与事实严重不符。据此，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人于某某、张某某的原审诉讼请求。

被上诉人于某某、张某某辩称：于某某、张某某于2004年10月1日与虹林公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，后又于某年12月前分三次支付了全部房款，2005年3月取得该房屋产权证。所以于某某、张某某是系争房屋合法的出租人。于某某、张某某实际占有该房屋后，委托振众公司代为出租，振众公司又转委托绿金公司对外出租，最终由绿金公司和陈某某建立租赁关系，因此于某某、张某某与陈某某之间有间接的租赁关系。综上认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告振众公司、绿金公司均表示服从原审判决。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。陈某某主张当初签订《非居住房屋租赁合同》的相对方是绿金公司，但该房屋的实际出租人应是虹林公司，故认为于某某、张某某不具备起诉资格。对此主张本院认为，因在租赁合同履行期内系争房屋所有权发生变动，于某某、张某某已取代虹林公司成为该房屋的新所有权人。根据陈某某的陈某，其是在合同到期前从绿金公司处得知该房屋已出售给于某某、张某某，其也曾与于某某、张某某就续租租金进行过协商，但未能达成一致，由此可确认陈某某认同于某某、张某某房屋出租方的地位。因于某某、张某某系与本案有直接利害关系的公民，所以完全具备起诉主体资格。由于某金公司已书面通知陈某某租赁合同到期后搬出系争房屋，且迁出前陈某某未能与于某某、张某某就续租达成一致意见，陈某某理应依约迁出系争房屋。基于某某某合同到期后实际占有使用系争房屋的事实，原审法院据此判决陈某某迁出系争房屋、支付于某某、张某某从2009年11月20日至实际迁出日的房屋使用费(按每平方米每天5.4元计算)以及振众公司对陈某某应支付的房屋使用费承担连带责任并无不妥，本院予以维持。上诉人陈某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,376元，由上诉人陈某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员徐江

代理审判员李媛

书记员仇某杰