上诉人(原审原告)上海泉石湾商贸有限公司。

法定代表人许某某，总经理。

委托代理人杨晓明，上海康程律师事务所律师。

委托代理人杨永涛，上海熊兆罡律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)朱某甲。

被上诉人(原审被告)朱某乙。

上列二被上诉人之共同委托代理人龚望林，上海富兰德林律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海剑云汽车维修有限公司。

法定代表人朱某甲，总经理。

委托代理人吴某某。

委托代理人龚望林，上海富兰德林律师事务所律师。

上诉人上海泉石湾商贸有限公司(以下简称泉石湾商贸公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2010年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人泉石湾商贸公司之委托代理人杨晓明、杨永涛、被上诉人朱某甲、朱某乙、上海剑云汽车维修有限公司(以下简称剑云汽修公司)之共同委托代理人龚望林及剑云汽修公司之委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，系争的上海市X路某号房屋系泉石湾商贸公司所有。2007年9月25日，泉石湾商贸公司与朱某甲、朱某乙签订《房屋租赁协议》，将光新路某号底层房屋出租给朱某甲、朱某乙。双方约定：2007年11月1日至2009年10月31日期间，月租金为人民币(以下币种均为人民币)15,000元；第三年起每年租金上浮5%。合同签订后，租赁房屋由剑云汽修公司使用。2009年6月20日至2009年10月30日期间，由于光新路X路施工，车辆无法正常进出，致朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司无法正常经营。朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司曾经多次与泉石湾商贸公司协商，希望能够减免房租。泉石湾商贸公司于2009年9月27日发函致剑云汽修公司，要求剑云汽修公司方按协议约定支付房屋租金。由于双方一直未对光新路X路施工期间的房屋租金达成一致意见，故朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司未付2009年8月21日之后的租金。

2010年1月，泉石湾商贸公司诉至法院，要求：1、解除其与朱某甲、朱某乙签订的《房屋租赁协议》；2、朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司向其支付自2009年8月21日起至迁出系争房屋时所欠的租金；3、朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司按日千分之五向泉石湾商贸公司支付所欠租金的违约金；4、朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司向其支付违约金6万元。

原审审理中，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司表示，考虑到双方一直未对道路施工期间的房屋租金达成一致意见，为《房屋租赁协议》能顺利履行，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司同意按协议约定的金额向泉石湾商贸公司支付修路期间的租金，并将租金提存至法院。

原审法院经审理后认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。泉石湾商贸公司与朱某甲、朱某乙之间签订的《房屋租赁协议》内容、形式均符合法律规定，对该协议的效力，法院予以认定。对于租赁房屋周边道路出现的施工情况，法院认为，朱某甲、朱某乙承租系争房屋的目的在于经营汽车维修业务，合同成立以后，周边道路的客观情况发生了变化，这在当事人订立合同时是无法预见到的，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司要求泉石湾商贸公司减少租金，在泉石湾商贸公司没有给予答复的情况下，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司未支付租金。朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司在上述情况下未支付租金与恶意违约不同，不符合《房屋租赁协议》中约定的解除条件。审理中，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司在协商不成的情况下同意按原约定金额支付修路期间的租金，以行为证明了其履行合同的诚意。鉴于上述理由，同时考虑到合同尚未到期，对泉石湾商贸公司要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。剑云汽修公司虽然不是合同签订人，但其是系争房屋的实际使用人，并且与朱某甲人格混同，应当承担连带支付租金的责任，但考虑到朱某乙已将租金提存至法院，剑云汽修公司在本案中无需再负连带责任。至于滞纳金和违约金问题，法院认为，朱某甲、朱某乙因情势变更与泉石湾商贸公司协商租金问题，在未得到泉石湾商贸公司明确答复前，其支付租金的金额处于不确定状态，朱某甲、朱某乙因此未支付租金，不能视为违约，故对泉石湾商贸公司要求朱某甲、朱某乙支付滞纳金和违约金的诉讼请求不予支持。泉石湾商贸公司要求朱某甲、朱某乙支付租金，理由正当，法院予以支持。

原审法院据此作出判决：一、朱某甲、朱某乙应于本判决生效之日起十日内向上海泉石湾商贸有限公司支付自2009年8月21日起至2010年2月20日止的租金人民币9万元(朱某乙已向本院提存)；二、对上海泉石湾商贸有限公司要求解除与朱某甲、朱某乙于2007年9月25日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求不予支持；三、对上海泉石湾商贸有限公司要求朱某甲、朱某乙支付滞纳金、违约金的诉讼请求不予支持。

原审判决后，上诉人泉石湾商贸公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判。理由：1、朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司不合理使用系争房屋，长期跨门经营，占用人行道修车、洗车等，造成路面积水、油污，存在严重的安全隐患。2、朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司单方面提出协商租金在未得到其认可的情况下，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司应按合同支付租金，否则构成违约。另原审计算租金时未按合同约定上浮。3、道路拓宽是政府工程，若对朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司有影响，责任也不在泉石湾商贸公司。且现在是文明施工，不会致朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司的修车无法进行。原审法院以此认定情势变更有失慎重。朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司无正当理由不支付租金超过15日，泉石湾商贸公司有权解除合同。

被上诉人朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司答辩称：1、其在承租期间始终如一地遵守国家有关消防、环保、治安以及安全生产方面的规定，未发生过安全生产方面的责任事故，不存在不合理使用系争房屋的事实。2、其在签订租赁合同后，始终如期支付房租。后因石泉路X路延伸工程施工，从2009年6月起封闭道路，并在系争房屋处设围栏，致其汽车快修也不得不停止经营直至2009年10月中下旬施工基本结束。期间，其多次找泉石湾商贸公司协商，并要求减免市X路施工停业期间的租金，并提交书面的申请报告。但泉石湾商贸公司一直未予答复。在此情况下，其暂不支付租金，不构成违约。3、双方签订的合同中明确：其租赁系争房屋的目的是从事汽车快修等经营活动，其提出适当减免市X路施工期间房租的请求，合情、合理、合法。4、泉石湾商贸公司既要求其支付所谓的滞纳金，又要求赔偿年租金30%的违约金系重复请求。且其原审中已将10万元房租交至法院，表明履行合同的诚意。而泉石湾商贸公司之前一直上门收取房租，此后泉石湾商贸公司未再来收取租金，中途泉石湾商贸公司收租人员的调整和办公地址的变动均未及时通知其，致其无法付租。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院审理中，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司来函表示：同意在原审判决租金的数额上，增加5,000元的补偿，并承诺自2010年2月21日起租金标准按照原合同履行。

本院认为，2007年9月，泉石湾商贸公司将系争的本市X路某号底层房屋出租给朱某甲、朱某乙从事汽车快修等经营活动，双方为此签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。泉石湾商贸公司以朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司经催告后仍未付租等为由，要求解除《房屋租赁协议》，并由朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司支付欠租、滞纳金、违约金等。然根据查明的事实：泉石湾商贸公司于2009年9月27日发出催款通知书后，朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司即以系争房屋所在道路施工影响其经营等为由，申请减免房租，并要求给予适当补偿，但泉石湾商贸公司未予回复直至本案诉讼。故朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司在上述情况下未付租金系事出有因，泉石湾商贸公司以此要求解除合同，缺乏合理的依据，本院难以支持。且原审审理中，朱某乙亦将争议期间的租金交至法院代管，以证明其继续履行合同的诚意。鉴于此，本案的《房屋租赁协议》不解除为宜。此外，就泉石湾商贸公司而言，出租房屋的目的为获取租金。朱某甲、朱某乙、剑云汽修公司除将争议期间的租金交至法院外，亦表示同意按约定的租金标准支付此后的租金及适当补偿泉石湾商贸公司，故泉石湾商贸公司的合同目的能够实现。其上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

一、维持上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第180民事判决；

二、朱某甲、朱某乙、上海剑云汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海泉石湾商贸有限公司补偿款人民币5,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币3,539元，由上诉人上海泉石湾商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长韩峰

审判员江禾

代理审判员葛珉

书记员彭奕佳